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唐家三藏
2020.3.4 11:01浏览:6636
唐家三藏
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二九、商铺印象
如果说大部分的寓类产品都只是小坑，踩进去伤筋动骨，那么现在这个时代的商铺基本都是大坑，很轻易就可以让韭菜投资者元气大伤。
我估摸着哪怕是二十一世纪的今天，许多人的固有印象中还是有一铺养三代的概念。
从小到大坊间传闻商铺的造富神话，靠着核心地段的优质商铺直接支撑起整个家庭逆袭的案例等，导致几乎每个人心中都是有做收租公/婆的憧憬。
想想年轻时的的一笔投资决策，既能给自己带来资产高额回报的同时，还能给余生创造巨额的租金收益。
可进可退甚至还有跨越阶层的可能，不管怎么想都是划算的。
就算是现在的商铺可能过了黄金时期，也许机会大不如从前，但我们回到现实世界中去做调研也会发现，确实很多卖的商铺，实际的租金回报也是极其可观。
甚至牛逼到了那回报率看上去已经极其离谱的状态，让人无比的难以置信，同时散发着无比大的诱惑力。
其实真正如果下沉一级去看市场，真相远没有这么简单，这看似美好的背后往往更像是巨大的漩涡，吞噬者广大韭菜投资者的财富。
三十、投资公司
在新房项目之中，通常在住宅出售完之后开发商就会把商铺推入市场，不管再怎么包装营销策划，但毕竟是小众市场且门槛高，受众的人群和住宅差异很大。
销售难度大进而就导致了销售周期巨长，对于开发商来说这玩意就成了麻烦事。
这时也就会有投资公司专门找开发商谈整售打包出售，而且给的价格也还比较理想，对于开发商而言当然很乐意。
不用和长周期的跪舔散户还能相当理想的价格甩掉包袱。
对于投资公司而言他们拿到手后，只要操盘操的好也有非常高的回报率，这种双赢的局面进而导致市面上大部分一手商铺都被投资公司所垄断。
他们比较常规的操作就是重新定价，先把价格往上调两三倍后，快速包装商圈的价值，未来的潜力，以后的商业业态变化之类的。
同时让自媒体来营造氛围，紧接着通过租金补贴的形式引入大的商业品牌入驻，通过假租约营造高额租金回报的现象。
为了让散户有更强的信任关系，都会承诺给业主这边保底返租政策。
大部分回报率6-12%的租金，相当于买过来后快点的光收租十来年就能回本，剩下的周期和资产价值都是净赚，不管怎么看都是稳赚不赔的买卖。
三一、中介公司
接着中介便会作为销售的主力渠道，投资公司极其擅长和渠道的维护，可以很迅速且粗暴的打通渠道。
比如和高层之间用钞能力沟通让其帮忙推销，只要钱够多这些自然都不是问题，领导很快的会把任务下发下来，强行调整战略，要求下属成员压指标任务进行推广。
而给中介个人的回报也非常客观，只要带客户上门就有一两百块钱带客奖，成交后几乎的高于同价格普通住宅3-5倍的佣金回报，而且结佣快
。
甚至还会派相关人员去巡铺，各种贴心问候和配合，要晓得许多中介从业人员本身也还在温饱线挣扎，才不会考虑那么多，自然有钱赚啥都能妥协。
何况对于这些普通中介而言对行业理解本身也不高，及不知道项目值多少钱，也不知道项目价值有几多。
但是话术上的逻辑没问题，诱惑力确实也很大，好项目同时也能赚钱，何乐而不为呢。
然后你就会发现，任何项目不管好坏，很多时候就会遇到满城中介的各种强行推销，各种传单和电话轰炸，不管本身的质量如何，概念和憧憬确实很美丽。
就算很难卖，10批100批1000批中，总有人会相信其中的价值，最终买入，接盘成为有缘人。
三二、真实商铺
实际的行情有多悲伤很多人不一定能想象，但其中的血泪真的很扎心。
比如所谓的高额租金回报率，看似前期有各种大品牌入驻，甚至直接就是带的租约出售的。
但几年后如果开发商停止租金补贴或者合作期结束后，大的品牌商觉得无地段优势或无性价比，他们就会选择直接撤出。
这种大规模的场景在很多地方都有遇到过，接着就会发现可能实际的租金连原来的三分之一都没有。
而开发商如果承诺了返租这种情况，几年之后才有会发现，签约的主体公司和投资公司、开发商完全不是一家。
甚至并没有什么关联，等你想要找他们的时候，他们就已经破产清算了，人影都找不到，未来就只能你自求多福了。
当你自己招租的时候就会发现很多问题开始显现，比如铺小的如果不是统一招商经营。
由于面积限制很难找到稳定靠谱的租户，铺大的大部分公司都吃不消或者租金收益远低于你预期。
你也就会明白什么叫实体产业的寒冬，第三产业到底有多难做，甚至有很大概率，由于租赁难度太大了，可能会直接空置。
三三、市场表现
其实这些也还好，更大的问题是在于账面盈亏的同时对于大部分商铺业主而言没有解套的机会，甚至连割肉的余地都没有，这个问题主要是几个原因。
首先是大部分一手业主买入的价格都是高于市场价好几倍，但到了二手市场的时候也就没有这么大的信息差。
进入充分市场化的环境里，新的二手买家也是极其理性，对其更会极其慎重，加上一手业主之间的竞争自然会导致多方的排挤，价格起不来。
由于这些商铺的价值评估问题，银行这边的评估价很低，虽然看似买商铺可以五成首付，到了二手房市场里这种不优质的资产往往评估价不足的因数，可能无法贷款甚至只能贷款小部分。
而税费方面也是个很大问题，将近15%的税费在这么买方市场里，基本就要由卖家来承担了.
为了推广出去甚至还要支付3-5%的中介费，就算是低于原价高佣打折甩卖，也要在漫长的岁月中遥遥无期的等待。
当然可能也会有人觉得，上面这些悲剧也只是我预设了，买入高价一手商铺最终翻船的大概率，有点选择性的挑样本，并不能因此来拍死整个商铺市场。
在我实际走访过程中就发现，就算是二手商铺市场内那些，甚至具备高额租金回报价格也较为理想的商铺，虽然说已经到了租金抵较多月供的程度。
但是由于贷款和税费双层问题，且冷门和低市场接受度，几乎都没怎么赚钱的，五六年起甚至更早买入的这些还算比较靠谱的商铺，其实也几乎价格没有什么涨幅，同期如果买入住宅结果差别就很大了。
若成长空间受限，随着城市发展的基调变化新城崛起，随着核心商圈迁移，其实商铺有是有生命周期的，类似东门/华强北这些上世纪的传奇到如今暗淡无光，租金也是大不如从前。
所以吧，珍爱生命，远离商铺！
三四、必胜法则
花了六章篇幅专门讲买房路上的认知偏差，以及很容易踩入的一些误区，实际上还有很多几乎被公认的坑。
比如偏远临深、写字楼、小城市、海外、旅居、养老等等，碍于篇幅和比较小白化，这里直接跳过，若是有缘我再展开去聊。
其实这些本身也没多复杂，单纯的看上去逻辑没问题，但真相天差地远这种太常见了，对于事物学会多个角度深入看待自然可以规避很多问题。
只不过当今的市场下习惯了大涨，这种浮躁的心态下，很多人已经放弃了思考。
实际上恰恰是想要弯路超出的这群人，反而是经济实力最薄弱的群体，既没有承担出现风险的能力，也接受不了出现风险的代价，这个时候更应该记住。
不赌为赢，不贪就不容易犯错！
科学买房指南6-商铺
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