东莞楼市新政！不限价了！不能再搞双合同！（附解读）

牛浩思-东莞楼探

2020.3.4 20:27浏览:47196

东莞住房和城乡建设局、发展和改革局、市场监督管理局、不动产登记中心等四部门联合发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》。

通知中指出，自2020年3月5日起，市发展改革局不再受理新建商品住房销售价格备案申报；开发企业对未售出房屋的申报价格进行调整时，调高幅度不超过5%，调低幅度不限；商品房明码标价，不得在标价之外加价销售；实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%；交付标准实行申报价格、销售合同、工程竣工验收、住宅交付现状与报建图纸标准相一致。

有几个关注点，跟大伙分享下。

1、"市发展改革局不再受理新建商品住房销售价格备案申报"。

老牛：意味着发改委不再管控价格了，取消备案价的限价了，（在此之前，一个楼盘的备案价是不能高于周边楼盘均价的10-15%），备案价没限制的话，开发商也没必要搞双合同了。

但大家担心价格会涨上天的话，政府也想好了对策。“项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格又不能做出合理说明的，市住房城乡建设局暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。”

2、“取得预售许可证或现售备案证书180天后，开发企业可以向市住房城乡建设局申请对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限”

老牛：这里是指已经备案后，过了180天，房子还没卖出去的，可以调整备案价，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。

3、“实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%。"

老牛：这里是指实际成交价了，成交价不得高于备案价，也不能低于备案价90%。因此开发商进行首次价格备案有一定的考究，备案价冲太高了，不容易下来。

4、”交付标准实行申报价格、销售合同、工程竣工验收、住宅交付现状与报建图纸标准相一致。”

老牛：如果开发商在进行价格申报时，施工图设计文件是毛坯验收的，实际上宣传及销售是承诺是精装修交付，并且拟签订的合同价款包含装修费的，开发商需要重新到住建部门办理装修工程设计文件变更手续，并在双方合同中做出明确约定。并且要将5个阶段“报价图-申报价格-销售-竣工验收-交付”的标准保持一致。一句话概括：不允许双合同！

5、“应在10日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。商品房销售明码标价，实行一套一标。”“不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”

不合理的费用，购房者可以要求开发商给予说明，否则你可以到住建局等相关部门进行反映。

6、政策出来后，很多网友问老牛，这个政策是利好还是利空？房价要涨还是要跌？

老牛：这个政策整体是中性偏利好的。首先对房地产行业做出一定的规范，比如明码标价，一套一标等等；其次，不允许搞双合同，这对广大购房者是一大利好，毕竟能大大减轻首付压力。

至于说政府不限价了，价格会怎么样，那还是要看楼盘的需求情况；假如楼盘地段够好，受购房者认可，首付正常，有意向且能够得上的人多，价格自然能坚挺或上涨；而不是说不限价了，楼盘价格就可以大涨，购房者不认可的，涨再多又有什么用呢？

现阶段，很难用“涨/跌”一字来概括完一个区域的房地产，分化是未来的主题。全国不同的城市在分化，东莞内部的区域也会分化，所以要“涨”的前提是你要买对的区域和对的楼盘。至于何为“对的”，一千个人眼里有一千个哈姆雷特，这是个性化的命题，也期待大家随时跟老牛一起探讨。

政策全文：

各园区、镇街住房规划建设局、市场监管分局、不动产登记中心，各房地产开发企业：

为积极有效应对新冠肺炎疫情的影响，进一步优化政府服务，完善商品住房销售管理，规范房地产市场秩序，维护购房人合法权益，落实做好一城一策、差别调控相关工作，经市人民政府同意，现就有关要求通知如下：

一、简化商品住房销售价格申报办理流程

自2020年3月5日起，市发展改革局不再受理新建商品住房销售价格备案申报，开发企业向市住房城乡建设局申请办理商品住房项目的预售许可证时，在提交的预售方案中进行新建商品住房销售价格首次申报。销售价格申报信息需包括楼栋房号、楼层、户型、层高、面积、单价、总价、优惠折扣及其条件、销售状态、交付标准等内容。

其中，交付标准为开发企业实际交付业主使用的标准。开发企业需在预售方案中承诺严格按申报价格和交付标准进行销售和交付。预售方案需在商品房销售现场醒目位置进行公示。开发企业办理商品住房项目现售备案的，无需提交预售方案，但仍需进行新建商品住房销售价格申报和承诺。市住房城乡建设局在局官方网站公示新建商品住房项目预售许可证或现售备案证书信息时，同步公示该项目商品住房销售价格申报信息，并同时推送市不动产登记中心。

二、加强商品住房销售价格指导

房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格又不能做出合理说明的，市住房城乡建设局暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。在取得商品住房项目的预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋申报价格，严格按照明码标价格式要求对外销售，实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%。

市不动产登记中心办理建楼盘表时，按企业在申请预（现）售时申报的销售价格录入并锁定。取得预售许可证或现售备案证书180天后，开发企业可以向市住房城乡建设局申请对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限，调整后的申报价格信息由市住房城乡建设局推送给市不动产登记中心录入并锁定。

为做好价格指导工作的衔接，同时便于企业及时应对疫情影响，本通知发出之日前已取得预售许可证或现售备案证书的商品住房项目，开发企业可以在2020年3月31日前向市住房城乡建设局申请对已备案销售价格进行变更，对未售出的房屋销售价格重新进行申报。市住房城乡建设局在局官方网站公示该项目未售房屋变更后的销售价格申报信息，并同时推送市不动产登记中心，市不动产登记中心重新进行录入和锁定。

三、加强商品住房价格申报与户内装修管理联动管理

开发企业在《东莞市新建商品住房销售价格申报表》内申报的“交付标准”应为开发企业实际交付购房人的标准。进行价格申报时，商品住房项目施工图设计文件为毛坯标准验收，开发企业拟向购房人宣传及销售时承诺以精装修交付，且拟签订的商品房买卖合同价款包含户内装饰装修费用的，则开发企业在《东莞市新建商品住房销售价格申报表》内填报的“交付标准”应为精装修，开发企业应在取得预售许可证60天内，到住建部门办理户内装修工程设计文件审查以及施工许可、监督注册（登记）等变更手续，并在《商品房买卖合同》中对装饰装修及相关设备标准作出明确约定（或以补充协议形式予以完善）。交付标准实行申报价格、销售合同、工程竣工验收、住宅交付现状与报建图纸标准相一致。具体要求按照《关于进一步规范住宅工程户内装修的通知》（东建质安〔2018〕226号）执行。

四、规范商品房销售明码标价行为

开发企业取得商品住房预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。商品房销售明码标价实行一套一标，统一采用由东莞市市场监督管理局监制的《东莞市商品房销售价目表》和《东莞市商品房销售相关信息公示表》式样，房地产开发企业自行制作，并在商品房销售场所醒目位置进行公示，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等公示方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。

五、强化房地产企业价格行为主体责任

房地产开发企业应切实履行企业主体责任，依法依规诚信经营，严格遵守商品房销售明码标价相关规定，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，不得通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价，不得以“毛坯报建和验收、精装报价及交付”等方式规避住宅户内装修监督管理。相关职能部门加大市场巡查检查及监管执法力度，联合开展专项治理，依法严肃查处开发企业违法违规行为，并视情节严重程度采取约谈企业负责人、公开通报、暂停商品房销售、降低预售款监管等级等措施，进一步完善企业失信联合惩戒机制。

本通知自2020年3月5日起实施，东发改〔2016〕510号、东发改〔2017〕146号、东发改〔2017〕453号、东发改〔2018〕275号同时废止。此前有关政策与本通知不符的，以本通知为准。

东莞市住房和城乡建设局

东莞市发展和改革局

东莞市市场监督管理局

东莞市不动产登记中心

2020年3月4日