郁亮：‘活下去’成了特别真实的存在，万科物业暂时没有上市计划

今晚21:00，万科企业股份有限公司在线上举行2019年度业绩推介会。

万科集团董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，董事、执行副总裁、首席财务官王文金，董事、执行副总裁、首席运营官张旭，董事会秘书朱旭等都将出席，并于会上回顾2019年的经营业绩、2020年的抗疫措施并展望公司发展前景。 

谈及疫情对企业的影响，郁亮表示，企业的免疫力之一体现在现金为王、手有余粮，万科追求有利润的收入和有现金流的利润，且坚持始终不囤地、不捂盘、不拿地王。

因此今天为止万科92%的项目仍然是普通项目，这都是为了保证有足够的流动性。也正因为我们始终做到了现金流的安全，才能安然渡过危机，获得更好的发展。

关于万科未来会不会降价的问题，祝九胜表示，其实对一个企业来说，定价不是它的权力，价格管理是它的职责，我们认为定价应该是客户、消费者的权力。

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21:30

郁亮：没想到，今天‘活下去’成了特别真实的存在

万科集团董事会主席 郁亮

提问：疫情对万科的影响？

郁亮：我们经历过几次危机，我们也有了一些经验，我的三点看法：

1、要有勇气，现在最难的是在第一线的医护等工作人员，对万科而言，是照看好我们的客户和员工，这是我们的责任，这些责任让我们有勇气去面对危机。

2、一定要有免疫力，在没有疫苗及特效药之前，一定要有好的免疫力，对企业也是如此；

3、企业要有免疫力，对企业来说我们要清楚，客户是我们的衣食父母，我们在武汉为32万个家庭提供服务。

万科始终是一家危机感驱动的公司，一年半之前，也就是2018年的秋季例会，万科的主题词是‘活下去’，当时只是出于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕，但没想到，到今天‘活下去’成了特别真实的存在。

祝九胜：疫情给万科的交付也带来了新的压力

万科总裁、首席执行官祝九胜

提问：疫情对公司现金流和复工的影响？公司会不会降价促销？

祝九胜：对销售有比较大的影响，对交付也有影响，对开复工的影响也是直接，我们今年晚开工了40天；

对销售方面的影响，万科2-3月份的销售同比降低了510亿元，1月份抢了一个开门红，基本上没有受到影响。我们在湖北进入了三个城市，分别是武汉、宜昌和鄂州，这三个城市在1月23号之后基本就没有新的销售，虽然他们在整个集团的占比只有3.1%到3.2%之间，但是也是有一定影响的。

疫情给万科的交付也带来了新的压力，以一季度为例，这次疫情让万科对1万户的客户有交付延缓的可能性，全年的影响大概涉及到3.9万户。对开复工的影响也是很直接的，今年的开工比以往年度整整晚了40天，大家知道40天就是一年的1/9。

以上这些影响最终就体现在现金流方面，对现金流的影响是非常明显的，由于销售的减少，导致销售回款的减少，由于疫情增加了相应的防疫的成本。总体来看这次疫情对公司的影响是相当大的，销售回款大幅下降，并且也给未来1-2年产生了远期的结算压力。

郁亮：希望房地产长效机制尽快落地

提问：现在有些地方出台了一些政策，想问下疫情对房地产的影响？

郁亮：我们不花时间去预测政策的走向，我们对长效机制谈一点自己的看法，我们今天非常希望能够让房地产的长效机制尽快落地，也就是说要更好地解决老百姓的居住问题。在房住不炒、租购并举的大趋势下，郁亮提出三条建议：

一是要在人口流入的城市增加各类人才用房，要涵盖为城市发展建设服务的所有人，我们不仅要为这个城市高科技发展、金融等服务发展做贡献的人才，给他们提供安居的房子，也要为那些为城市服务所离不开的，例如物业管理的员工、环卫工人和快递小哥。

二是要加大老旧小区的改造。这次疫情防控让我们看到凡是有物业管理的小区，相对来说疫情防控工作相对容易一点，比较好做，没有物业管理的老旧小区疫情防控的工作压力就比较大，所以需要加大这些城市里的老旧小区的改造力度。

三是这次疫情让我们看到人们对健康产品的追求、需要是很强烈的，所以房地产行业应该为老百姓提供更健康的产品和服务，为此做出贡献。我们也希望万科能够在这方面为市场做一些贡献。

张旭：坚持谨慎投资、量入为出

董事、执行副总裁、首席运营官　张旭

提问：未来企业拿地及投资有哪些策略？

张旭：无论疫情怎么样，中国房地产中长期的趋势是不会发生根本性变化的，城市化的进程还会继续，人口和产业的聚集也不会因此停止，所以投资策略还会遵循既往的投资逻辑和投资原则。

万科将依旧投资围绕着有人住、有人用的项目定位，持续关注人口导入、产业聚集、配套设施不断完善的地区和城市；坚持谨慎投资、量入为出。

我们每年拿地都有一个舱位考虑，这样才能保证持续的发展，在此基础上积极寻找好的投资机会，无论市场怎么恐慌，无论周期怎么运转，我们评判的标准还是以项目为纲，以项目的价值和价格是否匹配，是否是客户愿意买单的产品或者项目，这才是我们投资的原则。

祝九胜：LPR的改革有利有实体经济，对房地产业不明显

提问：全球降息，央行降准，对公司有什么样的影响？

祝九胜：分析对公司的影响，需要从全球综合分析，这超过了我们的分析能力；

从国内来说，确实也在降减，LPR的改革有利有实体经济，对于房地产行业，金融政策还是以稳为主，央行一直强调房子是用来住的，不是用来炒的；

我们会坚持一直的稳定策略，保持我们的信用，注重品牌，合理维持我们的负债率等，合理的安排投融资，灵活运用融资渠道。

上面一个问题提万科降不降价，我在此回答，对于企业来说定价不是我们的权力，定价是客户的权力，企业只有标价权。最终的定价权是客户、购房者。

从过往很多年的操作来看，集团也不会对一线的价格管理提出干涉，这也是我们长期坚持市场化内在的要求和它的本质含义。

张旭：跟投制度是万科合伙人最基本的组成部分 会不断地迭代

提问：为什么做跟投分配修改？

张旭：万科于2016年开始实行跟投，目前一共跟投的项目有800多个，去年一年有140多个项目跟投，这些跟投的项目将项目和员工连接在一起，鼓励跟投的人员为股东和公司创造更多的价值。

跟投制度是万科合伙人最基本、最重要的组成部分，过去和未来我们都会不断地迭代，其实过去5年我们已经迭代过4次了，这次也是一个迭代优化。

这次迭代有三个原因：第一是这次跟投改成区域员工集合跟投的方式，简化了跟投管理，万科有众多的项目，这些项目数量非常多，业态也日趋多元，集团跟投人员现在有1万多人，未来要更简化流程；

第二是适应新的组织变化。现在随着区域更加实体化以后，集团也确立了各个区域的骨干合伙人和核心合伙人，这次跟投是骨干合伙人和核心合伙人一起跟投，这也是强调了组织的核心的变化；

第三是关于WACC的问题，在2018年的跟投当中，我们选择的是2017年WACC的值，是10%，当时选择也是WACC，今年我们调整过来，也是延续了当年的基本原则和思路。 

提问：租赁住宅业务，城中村开业分布在哪些城市？

朱旭：长期看好业务的未来，中国2亿租户，目前行业发展存在一定的限制，租赁住房：商改住，规模领先，还在探索期，基本在深圳、珠海、厦门也有部分，租赁住宅是解决未来住房。

提问：营收下降了5个百分点，出现下降的原因是什么，是否意味着公司在这方面出现了什么问题？

祝九胜：营收和销售规模来看，我们在很多年前就要求要重视，但我们更重视质量和回款率，永远做好好产品和好服务，持续提升运营管理能力和效力，毛利率的下降是长期趋势，毛利率下降并不等于ROE的下降，也回不断提升回报率能力。

提问：去年万科销售量下降4成，南方区域的销售也出现下降趋势，对于这个有什么看法？

祝九胜：一线和二线城市布局相对要多，需求配套市政建设相对比较好，竞争比较激烈，面临的挑战也回比较大，跨行合作为战略目标。

南方区域主要以沿海城市为主，是集团先行区域，由于这些城市在批地方面越来越多多样化，综合体类偏多，需求多也样化，项目纯住宅越来越少，自然销售量也会有所下降。

郁亮：主要是上海等表现的比较出色，和城市发展阶段也有关联，长期来看，区域之间的是均衡的。

王文金：现金流足够支撑流动，所以有一定的减少投资性和借款

董事、执行副总裁、首席财务官王文金

提问：去年土地增值税多了，是主动调整还是融资环境被动造成的，万科近3年股价未动，对这些有什么看法？

王文金：手持现金较多，足够支撑近期的流动，所以有一定的减少投资性和借款，土地增值税会多，是因为项目毛利率结构产生了一些变化，高毛利项目比较多，这两个是紧密相连的。

朱旭：影响股价的因素很多，最主要的是看其自身业绩，过去三年万科的业绩都是稳步增长的，去年万科A股涨幅为45%，算比较好的水平，我们不能只关注股价必须做好业绩。

21:00

推介会正式开始，董事会秘书朱旭汇报万科在抗疫期间工作情况及万科2019年度年报情况。

参会嘉宾

董事会秘书朱旭

1、抗疫汇报

2、2019年年报介绍

万科2019年营收同比增23.6% 派息118.1亿元

2019年，万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%。

3月17日，万科发布2019年年报，各项业绩指标稳健增长，连续11年经营性现金流为正。2019年，万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%，实现销售金额6308.4亿元，在全国商品房市场的份额约4%，经营性现金净流入456.9亿元。

根据同日披露的分红派息预案，2019年度万科拟合计派发现金股利约118.1亿元（含税），以2019年末公司总股份数计算，每10股派送人民币10.45元（含税）现金股息，每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%。截至2019年，万科已坚持连续28年现金分红派息，近三年平均派息过百亿。

董事会主席郁亮坦陈，2020年春节前后爆发的新型冠状病毒疫情，是一个不容忽视的突变因素，危机面前挑战很大，对各个领域、每个企业都是一次大考，大家都是考生，无法置身事外，也无法独善其身。他认为，企业的健康和免疫力是企业活下去的基础，如何让企业更健康，如何在这个过程中改变自身、构筑更强大的抗冲击能力，是企业在现阶段必须完成的课题。扎扎实实锻炼产品和服务的内功，以及敏锐把握住疫情带来的客户需求的变化，是培养未来竞争力的重要起点，也是创新动力的来源，是危机带给我们的机会，也是企业能活得好、活得久的前提。

疫情之下，万科全力保障住宅社区、写字楼、商场、长租公寓等场所的安全运转，万科物业守护超过2663个住宅项目319万户家庭，助力超过10000家企业复工复产，提前启动2万人招聘计划助力国家“稳就业”目标。在武汉前线，万科共服务61个住宅社区、5家商场、4个物流园区、2间酒店、4个租赁公寓，覆盖超过12万户家庭，超过30万居民。

连续11年经营性现金流为正

2019年，万科实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正；年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9%，继续处于行业低位。

截至2019年末，标普、穆迪、惠誉2019年分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。公司完成总额45亿元的住房租赁专项债券发行，最低发行利率3.55%；5亿元超短期融资券发行利率3.18%；美元中期票据最低票面利率3.15%。

已售未结6091亿元 坚持租购并举

2019年，房地产行业调控延续“房住不炒”主基调，各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，促进市场平稳发展。国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售面积17.16亿平米，同比下降0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速比2018年低1.5个百分点。

万科坚持租购并举，持续发挥公司在居住业务领域的优势。住宅开发方面，2019年公司实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，同比分别增长1.8%和3.9%；在全国商品房市场的份额约4%，在21个城市的销售金额位列当地第一、在12个城市排名第二；所销售的产品中，住宅占比86.4%，144平方米以下的中小户型占比91.2%；实现结算面积2460.3万平方米，同比增长12.3%；实现开发业务结算收入3340.4亿元，同比增长21.8%。截至2019年末，万科合并报表范围内有4288.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6091亿元，较2018年末分别增长15.6%和14.8%。

为保障公司经营安全和健康发展，万科继续坚持审慎投资原则，不断提升投资管理精细化水平。2019年，万科获取新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，权益规划建筑面积2478.4万平方米；按权益投资金额计算，其中79.9%位于一二线城市；截至2019年末，在建项目和规划中项目的总建筑面积分别约为10256.1万平方米和5394.3万平方米，对应的权益建筑面积分别约为6170万平方米和3360.2万平方米；参与一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米。

租赁住宅业务方面，万科继续坚持围绕核心城市布局，以青年长租公寓（“泊寓”）为主要产品线，同时探索为不同类型客户提供长期租住解决方案，积极提高项目经营与服务质量。截至2019年底，万科租赁住宅新增开业5.6万间，累计开业11万间，已开业房间中81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%。

此外，万科积极发挥自身在城市有机更新方面的优势，使低效土地转化为更高效的产业更好的人居环境。截至2019年末，万科已打造上生新所、广州永庆坊、福州烟台山等项目，尊重历史文脉，保留城市记忆，打造公共空间，激发城市活力。

物业营收同比增29.7% 物流新获取项目21个

2019年，万科在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，坚持“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，各业务明确基本盘，落实精益运营。

2019年，万科物业实现营业收入127亿元，同比增长29.7%，累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%；新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元，同比增长33.13%。

万科物业持续践行住宅商企两翼齐飞的发展战略，从传统的住宅服务延伸到商业写字楼服务和城市服务。2019年，万科物业与戴德梁行成立合资公司，实现商业物业服务和设施管理的强强联合。报告期内万科物业非住宅物业服务新增签约面积0.18亿平方米，新增饱和收入20.66亿元；“城市空间整合服务”模式拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区，由万科物业承接当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。

物流领域，万科提前布局，旗下万纬物流经过近5年发展，已成为国内领先的物流服务商，服务客户超过850家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。截至2019年底，万纬物流已进驻44个城市，获取138个项目，其中高标库123个，冷库15个，可租赁物业的建筑面积逾1086万平方米；已稳定运营的项目出租率较2018年大幅提升，其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%，冷库的全年仓库使用率为82%。同时，2019年万纬物流进一步完善核心节点布局，新获取项目21个，合计可租赁物业的建筑面积约为191万平方米。

2019年12月31日，万纬物流成功完成“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”深交所簿记流程，总规模5.73亿。

除物业与物流以外，万科也持续在商业开发与运营、冰雪度假、养老、教育等领域积极探索与人民美好生活相关的产品和服务。

网络业绩发布会的安排

1.召开时间：北京时间2020年3月17日（星期二）21:00-22:30

2.召开方式：网络视频直播

3.出席人员：董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，董事、执行副总裁、首席财

务官王文金，董事、执行副总裁、首席运营官张旭，董事会秘书朱旭

4.会议语言：中文（英文同声传译）