600万居家三房，宝安还能买哪里？

据非官方预测，深圳的平均年龄大概为32岁，也就是说，作为整个深圳的中流砥柱的85后们，已经进入了生育年龄，对于两房和三房有大量的需求。随着深圳的平均年龄进一步增加，此类的需求将继续增长。

在最近接触到的置业者中，我就发现其中很多人都拿着200万左右的首付，物色着合适的居家三房。因此，不论是从自住还是投资角度，整个市场对于上车门槛居家三房的关注度，在短中期内都会保持较高的热度。

目前的情况而言，三房的主要受众是长期定居在深圳的家庭，一般是年轻夫妻和老人小孩，家庭人数以3-5人为主。

在深圳，年轻人往往早出晚归，在家时间长的往往是小孩和老人，因此，是否有花园大社区、买菜和休闲是否便利、具体的朝向和户型是否宜居，是我们考虑的第一个重点。

其次，部分神兽已接近入学年龄的家庭，需要考虑学区的使用问题，学区成为我们考虑的第二个重点。

第三，刚需上车级的三房业主，往往在三五年后有置换需求，我们需要考虑的第三个问题，就是房子的保值增值。

基于以上三点及600万左右的总价预算，我们对楼龄较新、花园社区、学区相对靠前的小区进行了筛选。可以发现，目前该价位段市场主流购买力主要集中在固戍、西乡和翻身片区。

我们先来看看各个片区的特点。

❖ 固戍片区整体由工业厂房、城中村和产业园组成，小区主要集中分布在航城大道领航城一带，整体面貌比较破败，色调灰暗，商业整体偏低端，缺乏居住和生活气氛。

片区内商业和公共紧缺，主要依赖领航城相关规划。随着领航城一带逐渐完善，领航城及周边小区的市场认可度会越来越高。

❖ 西乡片区为宝安老城区，交错密布着众多城中村和小区，人口密集，人群比较杂乱。片区由于开发时间早，商业、休闲、教育资源配套齐全，生活比较便利。

缺点是缺乏地铁线路，严重依赖地面交通，由于道路无法重新扩建导致常年交通拥堵，小区停车位也明显不足。12号线开通或有望改善部分交通情况。

❖ 翻身片区紧邻宝安中心区，城中村密布，间隔分布着少量小区，且小区多为老旧楼梯房，年轻人接受程度不高。

新小区主要按宝安大道西北东南走向分布，有限于被城中村包围，整体面貌不佳，生活配套齐全但商业普遍低级，人群混杂，交通拥挤。

本篇我们重点介绍固戍和西乡片区具有代表性的热门楼盘，供大家研究参考。

固戍片区

领航城

❖ 地理位置：

位于航空新城核心区域，北临洲石路，南临航城大道，邻近地块均为旧改项目，东面为大型社区桃源居。

项目总占地面积约55万㎡，总建筑面积约130万㎡。整个领航城分为六期开发，涵盖了住宅、商业、学校、酒店公寓等各类大型综合体。

❖ 交通：

距离地铁1号线固戍站约1.2km，并不算近，但12号线地铁站桃源居站（在建）开通之后距离地铁口会缩短（据规划，三期会修建从领航城通往地铁口的天桥，一期铺设地道，由于离地铁开通仍有一段时间，尚未开建）。

若选择自驾出行，走广深公路到南山上班，也就是30来分钟。

❖ 商业：

目前零航程商业主要为各期住宅底商+商业航城里，随着近些年的发展，航城里的招租日渐推进，商业逐渐丰富了起来，能够满足本地生活人群的基本需求。

领航城的一、二、三、五期为住宅，前三期已经面世并入伙，五期在建。

一期领航里程花园又称中信领航，由中信集团与机场集团共同开发；

二期领翔华府，是整体噪音最小的一期，共11栋，7栋高层，4栋小洋房，均朝南；

三期分为三小组团，分别为领秀、领丽和领尚。其中，领秀由12栋从A到L标序的建筑围合而成，领尚和领丽分别由三栋ABC建筑组成，领丽受107国道噪音影响最弱，领秀和领尚部分楼盘受噪音影响较大。

领航城各期花园独立不互通，三期各组团之间则可互通，畅享大花园社区的宜居体验，大社区带来的安全和舒适感，是领航城的重要特点。

户型分布：

领航城三房户型主要有80㎡、83㎡、85㎡、89㎡四种，各期主打户型略有不同但差别不大，以下我们一起进行讨论。

【89㎡户型】

▲A户型（领秀89.9㎡）

▲B户型（领尚89㎡）

该面积户型为领航城最受欢迎的正三房户型。

A户型方正，优点是阳台较大（约5㎡），客厅方正好布置，屋内行走路线合理，缺点是其中一个房间面积略小。B户型有两个阳台，南北通透，三个房间面积都较大，缺点是客厅不方正，过道稍有浪费。

整体而言，B户型市场认可度更高，价格也相应较高。

【85㎡户型】

竖厅，紧凑三房，分布在屋内同一侧，卧室A略显拥挤。该户型主要分布在二期领翔华府。

【83㎡户型】

▲A户型（领丽83.46㎡）

▲ B户型（中信领航82.03㎡）

83㎡三房主要有两种户型，A户型整体利用率比较高，卧室B略暗，卧室AC紧邻整体偏紧凑；B户型可理解为紧凑版的89㎡B户型，三房面积都较为宽敞。A户型相对更有利于整体布置，两者市场价差不大。

【80㎡户型】

该户型三房性价比高，虽然三房相对以上更加紧凑，卧室A不到6㎡，卧室BC也不满10㎡，居住体验略显压抑。如果预算有上浮空间，个人更倾向于加价购买83㎡户型，性价比更高。

以下为当下领航城各期三房户型挂盘价。

从目前看来，领航城深受南山宝安一带工作的新深圳人喜爱，崭新的大社区花园、朝南或南北通透的户型、较大的客厅活动空间，这些都能让一家老小的共同生活甚为舒适。

万象新天

同在固戍片区，万象新天是另一具有代表性的楼盘。虽无领航城的花园大社区，周边环境也略显破旧，但楼下就是固戍地铁站C出口，紧邻107国道和航城大道，交通出行非常方便。

万象新天一期建于2013年，由三栋塔楼构成，其中1栋14层，2、3栋13层，每栋都有2单元，两梯七户。

小区主打高赠送，实用率非常高，66-71㎡可以设计为三房两厅，带5㎡多的阳台和3㎡多的生活阳台，通风采光良好，客厅方正好布局。目前挂盘价在550~600万之间。

▲万象新天主力三房户型

由于离地铁近，万象新天的住户可前往西乡一带购物和休闲，极大地弥补了周边商业和休闲配套补足的缺陷，也极大地方便了上班通勤，适合更看重交通出行、老人年纪不大的家庭居住。

西乡片区

金港华庭

金港华庭位于宝安大道和银田路交汇处，西乡客运站对面，距离西乡地铁站500米左右，步行大概6分钟。如果选择自驾，一脚油门驶上宝安大道，到南山科技园也就20来分钟，交通偶尔拥堵但还算便利。

小区周边配套较丰富，裙楼是沃尔玛商场，近地铁一号线西乡站、近碧海湾公园和西乡体育公园，生活较便利。

金港华庭建于2009年，共两大栋。小区户型以两房和三房为主，成交比较活跃。户型大气实用，进门赠送入户，布局合理，适合居家自住。

小区三房为86-88㎡，主要分为AB两种户型。其中A户型三房紧挨，相对紧凑，阳台很大，客厅可空余供老人小孩休闲的空间大；B户型送入户花园，阳台小，但卧室平均面积更大。目前金港华庭三房挂盘价在600-650之间。

▲A户型

▲B户型

天骄世家

天骄世家位于宝安区锦花路和西乡大道交汇处西南侧，竣工于2001年，占地面积超过21万平方米，由泰华地产开发商开发建设。小区为大型高层社区，由15栋建筑围合而成，内有大花园，人车分流，安静，有泳池、篮球、羽毛球等休闲设施，物业管理较好。

小区周边配套丰富，出门就是人人乐、天骄小学和流塘公园，生活比较方便。地铁12号线通车后，从小区走到流塘地铁站只要5分钟的时间，交通会进一步便利起来。

小区600万左右的三房主力户型如下所示。建筑面积88㎡，户型相对方正，三房面积都比较宽裕，客厅空间近27㎡好布置，采光和通风良好，适合家庭居住。

小区带天骄小学和文汇中学学区，文汇中学为宝安区前十、全市排名前五十，排名相对稳定。目前小区本户型三房挂盘价格在550-600万之间，适合喜欢老城区住家氛围的人群居住。

丽景城

丽景城建成于2002年，位于前进二路与西乡大道交汇处东南侧，天骄世家旁，由四栋多层，一栋小高层和六栋高层围合而成，是品牌地产商鸿荣源早期成名作弘雅花园的第七期。

丽景城内部园林兼有艺术和生活气息，小区内部带泳池、嬉水池、雕塑、林荫广场、网球场、篮球场、健身步道等等，休闲配套一概齐全。

小区楼间距较宽，高楼视野开阔，整体户型方正，采光通风良好，非常宜居。小区学区同为天骄小学和文汇中学。

丽景城三房主要有两种户型，一种是88㎡的三房一卫，一种是98㎡的三房两卫，挂盘价格大概相差50万，目前88㎡的在售580万左右。

▲88㎡三房一卫

▲98㎡三房两卫

翻身片区

600万3房在宝安可以考虑的还剩下翻身片区。提到翻身，不得不提的两个小区，就是泰华俊庭和卡罗社区。

前者两房成交火热，但三房热度相对较低，毕竟泰华俊庭地理位置没有特别优越，为城中村包围，空中花园较小，小区保养一般显得较为破旧，对大多数有居家需求的家庭而言，并非优选。

个人比较推荐卡罗社区的3房，具体户型如下：

该户型为卡罗社区较稀缺的户型，入户处改成大概5平方左右的小房间，略微紧凑。但卡罗社区与宝安中心区片区仅隔一条宝安大道，交通、生活和休闲都非常方便，小区有较大的空中花园，适合老人和孩子散步玩耍。

同时，卡罗社区的投资价值也更为市场认可，一定要选翻身片区置业，个人更推荐选择卡罗社区过渡。

以上主要讨论600万左右的三房选筹方向。

若预算下浮，只能以距离换空间，考虑福永的万科金色领域、金域豪庭、怀德公元、中粮凤凰里等；

预算如能在600万上浮10%，则可以考虑碧海片区部分三房，如招商果岭、富通城六期等，西乡片区可以考虑中粮锦云。

若三房并非刚需，可以考虑两房过渡，这就是另外的一个话题了。

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