自住，度假两心态，大梅沙新盘星都梅沙天邸

盐田大梅沙作为旅游片区，范围不大，好多年没住宅新盘了。

而当前，却同时有两个住宅新盘预备之中，其中一个是“星都梅沙天邸”。

图：星都梅沙天邸效果图

1，旅游资源丰富，地铁配套要再等四年

星都梅沙天邸位于盐田区梅沙街道，大梅沙片区的东侧，继续向东跨过万科天琴湾便是小梅沙。

具体坐落于惠深沿海高速和盐梅路之间，东面与爱琴海度假公寓为邻，西面紧挨着水云间酒店及鹅公岌社区公园。

临近大梅沙海滨公园、大梅沙奥特莱斯、京基洲际酒店等旅游设施。

地铁8号线大体沿着项目门前的云水路敷设，一期预计年底前通车运营，东起于罗湖莲塘，终于盐田港后方陆域的盐田路站，预计今年年底前通车，使盐田纳入深圳轨交网络中。

大梅沙这一段属于二期工程，从去年开启施工，预计2024年年中完工（以实际建设进度为准）。大梅沙片区摆脱无地铁的历史，还要再等多4年。

跟8号线一期一样，届时会与现有的2号线贯通运营，穿越深圳东西，直达线路终点蛇口赤湾站。

二期由4个站组成，起自一期盐田路站（不含），终至小梅沙站，均为地下段。

在大梅沙片区设置大梅沙站，站点大概位于大梅沙村的南面，距离星都梅沙天邸约900米左右。相对来说，这步行距离略长，超出舒适范围。

道路交通方面，除在建坪盐通道外，基本没有可改善的空间，出入市区比较依赖惠深沿海高速+罗沙路。

在早晚高峰，罗沙路是东部居民的恨之所在，拥堵排名常年名列前茅。因此，地铁线对大梅沙等区域的交通改善预期非常显著。

2，向往的休闲，配套想象空间有限

地铁8号线不仅是深圳东部沿海居民万分期待的线路，也是深圳其它区域的市民所期盼的。

不久前的五一假期，让憋得慌的市民迎来了一次出游释放的机会，纷纷起身前往深圳各个景点。

滨海旅游资源丰富的深圳东部成为不少人的*，其中大梅沙海滨公园冲进国内十大热门自驾地的第二位（来源于高德地图数据），仅次于杭州西湖。

不怪乎往返东部的道路交通几乎从清早“红”到晚上，出游的热情，一部分可能消耗在堵车的路上。

而此时，对于旅游热门之地的大梅沙片区居民而言，或许像围城说的，外面的人想进来，里面的人想出去。

大梅沙拥有丰富的山海资源，建筑密度不高，单纯从居住角度来说，宜居属性挺好的。

但交通的制约，区域产业缺乏多样性，使得纯粹的山海资源并未能吸引主流置业者，从而未能高效地推动片区的地段价值持续向上，反馈到房价上则表现平平，只能作为普涨行情的跟随者。

目前，从链家的挂牌情况来看，区域内房源3.5-4.5万/㎡的区间价格为主，在当前深圳的楼市结构下，尚属“洼地”。且区域成熟度已较高，新的刺激因素有限。

图：来源于星都梅沙天邸公众号，图中部绿网建筑群为星都梅沙天邸项目。

3，预计年内入市，地块有侵占纠纷

星都梅沙天邸由深圳市梅沙成坑实业股份有限公司、深圳市天勤置业有限公司共同开发，地块于2016年通过协议的方式出让，城市更新而来，土地用途为二类居住用地。

拆迁原用地面积约3.1万㎡，规划总建面约14.6万㎡，包含住宅、商业及商务公寓等业态。

目前主体建筑已经封顶，预计年内入市。不过，据南都报道称，项目地块与西侧的云水间存在红线划分的纠纷，“不仅强拆了绿化带，还砍了168株树”。

第三方测绘公司测量两宗地红线周围面积的结果显示，水云间的树种在了红线上，星都梅沙天邸项则占用了水云间小区57.62㎡土地面积。

而相关律师认为，“星都梅沙天邸开发商在没有取得水云间小区全体业主书面同意的情况下，损害水云间小区的绿地，并侵占水云间小区红线范围内土地的行为，违反了《物权法》规定，侵犯了水云间全体业主对小区红线范围内的道路、绿地及土地的共有权。”

双方仍争执不下的话，可能要走司法途径解决。

4，高层山海景观，主推66-140㎡2-4房

根据公示的主要技术经济指标信息看，星都梅沙天邸计容建面约9.8万㎡，容积率3.56，其中：

住宅约7.0万㎡，主推建面66-140㎡2-4房，约800套房源；

商务公寓约1.1万㎡；

地上商业约1.1万㎡；

停车位1024个，设置3层地下室；

幼儿园（成坑幼儿园，公办性质）约1600㎡，6个班180个学区，计划于2020年9月投入使用。

共规划了10栋高层建筑，*22层，65米。

建筑点式排布，住宅物业整体靠里，公寓及商业物业就近盐梅路。其中：

1~2#楼为商务公寓，均为11层；

3~9#楼为住宅，15-22层；

10#楼为商业，9层；

以及1栋6班制幼儿园。

小结

项目位于自然景观资源较为丰富的东部大梅沙区域，高楼层可以享受到海景景观。周边各项生活配套较为丰富，教育、医疗、商业和酒店等设施一应俱全。

距离预计2024年通车的地铁8号线二期的站点稍远，属地铁沿线物业。

远离市中心区域，东部交通时常发生拥堵，日常通勤的话可能有一定难度，较为适合盐田本地，或罗湖东部等区域的置业者。

另外，项目北面距离盐坝高速较近，临路单位可能会面临一定的噪音影响。

（内容完）

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