大嘴唐老鸭—2020楼市走势及波动分析直播实录

大嘴唐老鸭—2020楼市走势及波动分析直播实录，直播分析分为四个部分：

一、房价的分析框架

二、当前楼市的走势

三、片区波动分析

四、选房的新三位

一、房价分析框架

1、影响楼市的因素

1）楼市政策，楼市限制政策，在不发生系统性的经济危机的情况下，限制政策不会松动。

2)国家规划影响，级别越高的规划最房价的影响越大，陆家嘴、迪士尼、前海自贸区、横琴自贸区。

3）城市规划影响，金融中心、购物中心、学校、科技产业园、地铁等的规划和开业、入住情况影响周边的房价。

4）楼市以外的经济政策，楼市是经济的晴雨表，经济发展和经济政策影响楼市，商业贷款的松紧、利率水平、居民收入等。

2、房价趋势判断公式

在政治和经济大环境没有变化的情况下，房价的涨跌公式可以解释深圳房价的变化

3、房价公式的走势图

房价公式在波谷时，房价都有所调整，每一个波峰价格都明显上涨，2011年的下跌以及2018年的冬天房价公式都在波谷。

二、当前楼市的趋势

1、2008以来的经济楼市发展历程

1）2008年-2014年，2008难的全球性的金融危机，中国推出了4万亿就是计划应对，2010年后逐调控到2014年银根收紧，中国国际地位提升至第二。

2）2015年-2016年，在经济形势的逼迫下，楼市限制政策松绑，在股灾危机下去库存水漫全国，又一轮普涨。

3）2017年-2019年，中国的经济发展进入新周期，降速换档，去杠杆供给侧改革，消费升级、产业升级，勒紧了货币的水龙头，同时与美国开始贸易战，到2019年经在济艰难中回升，势头很好。

4）2020年，在新周期，去杠杆供给侧改革比较成功，经济走出低谷的时刻，新冠肺炎来了，使经济发展的大好形势中断。

2、疫情影响下的楼市

1）3-4月复工之后快速回暖

2020年复工之后，深圳楼市承继去年的上升趋势，又加上因抗疫而放松的经营贷款，使楼市迅速回暖，热点片区大幅上升，引起了高度关注，监管机构在4月20日开始严查经营贷流向，为楼市降温，但整体政策都是在不刺破的前提下进行的，管好以后的贷款流向.

2）第二季度的后两个月

5月份楼市在价高的氛围中，成交并不活跃，经营贷款相对严格了，房价也涨的挺高了，成交的活跃度下降了，随着对疫情的担忧预计6月份会保持目前不太活跃的状态。

疫情在夏天终结

3）可能出现某个奇迹，全球疫情在7月的夏天突然消失了，那是皆大欢喜的结局，全球都会进入复工复产的恢复模式，中国会在全球复苏的形势下充当领头羊的角色，房价会随着经济的复苏，平稳发展。这个概率非常低。

4）疫情持续

中国的本土疫情控制比较好，但欧美各国控制难，疫苗乐观预计也要明年，疫情的影响持续的可能性非常大，疫情持续影响会如何？

3、疫情对世界经济的影响

以史为鉴—2008年对应1929年

如果说2008年的金融危机对应1929年大萧条，时任美联储主席的伯南克是专门研究大萧条的经济学家，通过适合的经济金、融政策，使2008年避免了1929年一样的结局。

以史为鉴—本次疫情对应西班牙流感

西班牙流感发生在1918-1919年，流感结束了一战，所以我们对疫情之后世界经济形势的分析可以参照一战后。

一战后世界经济的发展

1）西班牙流感后，在各国的适当经济政策之下，世界经济开始繁荣。

2）美国取代英国成为世界经济中心，这点意义重大，中国有机会取代美国吗？从历史上看，疫情期间探底后，经济会持续发展。

3）上图图是美国在1920年-1940年的股市走势图，西班牙流感后股市在流动性宽松的刺激下波动向上直至1929年。

4、当前的楼市的走势分析

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