市场博弈、政策失灵与政策调整

2019年11月11日，深圳取消“豪宅税”。

当时的理由：

坚持“房住不炒”，保持房地产调控的连续性、稳定性，适时调整完善我市房地产调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。

此前，2018年12月22日在“首届百强房企法务总论坛”上，深圳市房地产研究中心主任王锋透露，接下来深圳政府也照顾购房刚需，手段就是调整“豪宅税”。

王锋表示：

深圳下一步调整是要考虑对真正的刚需，要通过确定普通房的标准，给老百姓事实上的减税，让老百姓真正地能够减轻购房成本。”

取消豪宅税的初衷看起来非常美，“照顾刚需”、”给老百姓减税”、“让老百姓减轻购房成本”。

然而，出乎政策制定者意料的是，减税的好处很快被房价上涨“吃”掉了。减少多少税，买房者就涨多少或者超出，购房者根本没有享受到政府减税红利。

为什么会这样？

决策者可能不知道这样一个事实：

在深圳，买房者要实收，交易成本全部由购房者承担。因此，真实的房价是“购房款+交易费” 。在过去十多年的调控过程中，所有因为调控政策而增加得交易成本，最后都是由买房者买单。

因此，当政府减税，购房者总成本下降，卖房者很坚定地”加价“，把政府减税的红利吃掉。

当然，买房者敢这么做，是有底气的。本来二手房市场处在一个势均力敌的状态，买方和卖方还可以侃侃价，成交不温不火。

但此时一旦有外力推动一下，平衡就打破了。取消豪宅税，就是打破平衡的那股力量。政府是想减轻购房者税负，结果市场误解为政策导向改变。

于是，卖房者马上信心增加，只加减税部分已经算客气了。毕竟，买房者还没有吃亏（其实还略占好处，税是一次性交，变成房款则是分期了）。

有很多学者专门就研究这一类问题：市场博弈下的政策失灵。政策出台前，充分进行推演，分析政策出台后市场各方可能的解读和采取的行为决策，然后反过来调整政策内容。

即便做过如上推演，也不能做万无一失。政策不可能完美，也不能每次都能达到目的。因此，政策的检讨是决策者们必须要做的一件事情。从道理来说，政策出台后应该定期检，分析政策的效果是否与初衷一致。如果不一致，就要研究是否需要进行校正。

回到取消豪宅税这项政策。政策的调整力度非常大，具体规定是：

普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为为普通住宅。

这意味着满两年的绝大多数二手房可免征增值税。一套1000万的房子，可以减少40-60万增值税。

这个力度还是非常大的。当时为何不是采取更温和的方式——调高已经明显过低的豪宅税标准？

如果稳步调整豪宅税标准，可能今天的市场不会这样。

即便到今天，恢复豪宅税还是非常有必要的。二手房市场的情况，任何一个接触过地产中介的人都知道。

当然，恢复豪宅税时，必须调整标准，总价调高到1000万元左右是比较合适的。