​深圳楼市南山片区分析系列之 二、前海片区

深圳楼市南山片区分析系列之 二、前海片区

一、前海片区整体分析

• 上图是前海片区的整体均价趋势，2015年开始上升速度加快，2016年下半年上升趋势放缓，一直横盘到2019年6月，这三年在调控步步升级的背景下，横盘调整，升幅不大；2019年下半年在粤港澳大湾区规划的带动下加速上升。

二、前海片区与其他片区的比较

1、前海与科技园、蛇口、南山中心、南头的比较

• 本轮周期前海与南头、科技园的趋势是非常一致的，科技园价格更高、南头片区的价格略低。

  
  

• 蛇口趋势领先前海一点点，价格非常接近，南山中心区趋势领先前海，价格略低。

  
  

2、前海片区与热点片区比较

• 2012年以前，前海与宝中一起价格低于福田中心，略高于百仕达片区；

  
  

• 2012年，开始规划前海自贸区，前海先起步上升，过了一年宝中也跟上来，2015年的上升周期，宝中前海一起上升，到2016年前海与宝中价格基本一致了，在这四年的过程中逐步拉大了与百仕达的距离，也拉开了与福田中心区的距离。

  
  

• 2016年6月致2019年6月，前海与宝中一起横盘等待，福田中心以中心优势，追赶上来一些，百仕达继续沉寂。

  
  

• 2019年下半年，在粤港澳大湾区规划出台的影响下前海、宝中一起上升，宝中因梦海大道直达桂湾上升速度领先前海片区。

  
  

• 通过片区比较，过去五年和未来十年前海自贸区都是带动楼市的风向标，即一个中心——前海中心，我在2015年就强调过以前海为中心的带动楼市的概念，当然在楼市普涨的2015年龙华、龙岗、罗湖等片区也一同上升了，但与前海、宝中的距离越来越大。

三、前海片区内楼龄比较

楼龄不同的走势比较

• 2017年以前10年内的楼盘与10年以上的楼盘价格基本一致，因为老楼盘位置好、配套好，自2016年以后10年以内楼龄的价格超过老楼盘，这体现出一般新盘的配套成熟要5年左右，2018年以后新旧楼盘升势趋同。

  
  

• 分出5年以内楼龄继续比较，5年内楼龄新房因价格起点高，上升速度反而比5年以上的要低一些，5-10年楼龄价格上升速度快。

四、片区内楼盘分类比较

前海北、前海南、学区

1、前海南、北对比，前海南北分界没有官方定义，而是为了表述楼盘区分的，基本定义以东滨路为线分为南北，也就是前海自贸区桂湾部分对应前海北，其他为前海南；前海北在2000年时就开始开发，是比较成熟的居住区域；前海南在2008左右开始大量开发，次新房较多。

• 2014年以前，前海南北价格和趋势基本都是同步的。

  
  

• 2014年至2017年，海南价格上升加快，前海南凭借较新的环境和逐步成熟的配套拉开与前海北的距离。

  
  

• 2018年-2019年，前海北升速略快于前海南，价格追回来一点，但是还有差距。

  
  

• 2019至今，价格趋势趋同，2020前海南升速略快。

  
  

2、前海北学区、非学区比较

• 2014年开始体现出学区造成的价格差距，在2018年学区稳定后，非学区凭借位置优势，桃园路通前海，粤港澳湾区直接带动下，升速反超学区，区位优势发挥作用。

3、前海片区内南北学区比较

• 在2015年—2017年的上升周期中，前海南的深大附中学区（小学南实荔湾）与前海南南实双学区、前海北南实双学区率先发力，前海北的单学区和普通学区逐步跟上。

  
  

• 2018年-2019年6月，深大学区的前海南率先回落，其他学区保持平稳。

  
  

• 2019年7月至今，受到前湾的建设速度的正面影响前海南深大、南实学区率先上升拉开前海北南实与普通学区距离。

五、片区内典型楼盘分析

1、前海北三大盘、诺德假日、阳光玫瑰、东方银座、阳光花地比较

…………