深圳买房难，换房更难

有人说，买房是一趟长途旅行。票价暴涨，那就先上车再补票。长途颠簸，从站票换到坐票，再换硬卧，最后躺在软卧上欣赏人生的风景。

刚需满心欢喜地来到补票窗口，却被告知票价和手续费都涨了，明明手握资本，却上不了换房的车，这就是深圳楼市的魔幻。

近几年，认房又认贷限制了不少家庭的置换需求。卖出首套房后二套首付需要五成或七成，刚需踮脚仍难以上车。不少换房客为了赢得三成的“处女贷“，选择假离婚的方式，同时也酿造了不少”假戏真做“的悲剧。

大会期间，中国社会科学院院长谢伏瞻的建议赢得广泛换房客的支持。他提议，对单套改善型住房交易实行支持政策。具体而言有两方面：一是调整普通住宅和非普通住宅认定标准；二是放宽认房又认贷限制条件，减免有关税费。

深圳已经解决了第一个痛点，第二个bug何时解除？我们不妨来猜测下，深圳还有可能放宽认房又认贷的限制条件，再次利好有改善型住房需求的人群吗？

1、尴尬的改善型住房人群

网红盘“润四”的到来，掀起了深圳关于离婚的激烈讨论。

“润四”入市时间逼近，越来越多的家庭掐秒倒腾名额。而最直接的做法就是——假离婚。通过把房子倒腾到夫妻一人名下，另一人“净身出户”，无房无贷者可获得一个三成的名额，大大降低购房成本。

图源：微博

“在深圳，一个家庭想换房，成本最低的方法是什么？离婚。”一名去年成功换房的购房者对圳在买房说。她补了一句：“没办法啊！有钱谁想假离婚买房？婚姻是神圣的，现实是残酷的。” 

如她所说，受“认房又认贷”限制最深的，非炒房客，而是有改善型住房需求的人群。 

2016年，“认房又认贷”调控，意在打击投资客，把市场需求留给刚需。首次贷款结清后，第二套房若无贷款，首付是5成，若有贷款，则是7成。

2015年深圳楼市大热，万人抢房现场 政策一出便激起了千层浪，换房群体均表示，被政策“误伤”了。彼时，有专家指出，认房又认贷有个弊端，就是把执行的原则界定在了二套房，一方面确实有效的抑制了投资客入市，稳定了楼价。但另一方面，对于预算并无宽裕的改善型购房人群来说存在很大的负担，他们或转向观望。 

2016年也是全面放开二胎的一年。在这一年，深圳出生人口大爆发，出生率飙升至22.33%，较2015年提高了增加了15652人。数据显示，2019年，深圳改善型产品的成交率为47%，几乎占了市场成交面积的半壁江山。

于是近年来，深圳市场也陆续有了“买房难，换房更难”的声音出现，只因深圳房价高企，有换房需求的购房者，就算出手了唯一的房产，还会遭遇“下车容易，再上车难”的尴尬困境。

因此最近几年，针对是否应该为单套改善型住房提供保障，成为市场热议的话题之一。

2、深圳放开调控的可能性为0

相比调整豪宅线标准，放宽认房又认贷限制条件，是真正利好到有改善型住房需求的人群上。但从深圳目前的市场情况看来，放宽认房又认贷几乎是不可能的事。 

据乐有家的成交数据显示，2019年三房户型成为购房者首选，占比接近5成。而2018年两房户型才是购房者的最爱，豪宅线的放行吸引了一大波改善型买家涌入市场。

如果说豪宅线调整是在总价上给换房客松绑，那么换房客更希望能在首付门槛上真正得到透气。

将限制条件放宽到“认房不认贷”，只要购房者能出示相关证据证明确实属于单套改善型住房人群，就可以将首付降低到3成，好比一套总价为700万的房子，可以为购房者减轻140万的首付压力。激活置换链条，无疑是真正利好有改善型住房需求的人群。 

然而，走高的房价，几乎熄灭了他们的希望。

豪宅线调整将深圳楼市代入魔幻时期，业主临时加价几十万，开发商最高收取百万喝茶费被住建局警告等新闻刷屏网络。甚至连疫情这只“黑天鹅”也没能阻止深圳市场的火热，“房抵经营贷”直接将投资客入市套利曝光在大众的视野中。一直到现在，深圳住建局还在采取相关措施，抑制深圳楼市的这把火。

深圳住建局局长张学凡曾在节目中表示：“解决房价问题，我们不是没有手段，我们准备了很多手段。”

官方多次喊话，要出台多种措施治房价虚火。在此基础上，再放宽调控是根本不可能的事情。

将时间拉回6年前，2014年出台的“930新政”，“认房不认贷”催生了一大波换房需求入市，拥有单套房的置业者通过换房来实现低首付，加速了成交的放量，但是投资者更是闻风而动，占比骤升。

事实上，在今年的二月份，深圳就有二套房首付7成变3成的谣言传出，当时消息刚传出，就已经有投资客蠢蠢欲动，后来建行凌晨发文辟谣，事情才得以终止。 

放松限贷遥遥无期，被误伤的换房客只能在房价上涨的浪潮里，继续尴尬地守望着。