龙华5月成交月报：观澜脱颖而出！

进入6月，“地摊经济”给城市带来了更多活力，松绑助力稳就业增收保民生。回顾一下5月的深圳楼市，二手房成交8553套，环比增加11.4%。相比之下，新房成交只有3143套，本是传统旺季的5月出现了较大幅度的下降。而龙华片区，无论是成交占比还是关注度，观澜都表现抢眼！

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01 新房：刚需聚焦龙岗

据统计2020年5月，深圳成交3143套新房住宅，环比减少8.8%；成交面积301066平方米，环比减少8.0%，成交主力为总价较小的产品：

90~144平成交最多（1617套）占比51%

90平以下的排名第二（1440）占比45%

成交90平以下的几乎都是刚需客首次购房；

成交90~144平的大都是刚需改善，已经有在深圳置业过的小户型；

5月全市总共出了4个预售证，仁恒世纪公园二期均价：5.2万/平，开盘当天去化6成；恒大城二期4栋均价3.8万/平，去化8成；富基置地大厦 均价3.1万/平；招商局前海经贸中心招商局前海经贸中心二期均价105000元/平。

刚需基本上聚集在龙岗片区上车，主要是龙岗的楼盘价格大多是500万以内的三房，刚好适合。5月龙岗成交比较活跃的楼盘：像君华时代、京基御景半山、君胜熙龙山，均价都在3.9万左右，里程玺樾山均价5.3万等。

5月28日，住建局就公布2020年，深圳计划入市的住宅+商务公寓项目共计109个，预计供应面积601.88万㎡、69350套。但是目前来看，只有13个在前5个月面市，算上下半年即将入市的新盘，较以往的深圳楼市去化能力来说，可谓压力不小。

02 租赁市场：供大于需

5月份整体租赁市场已进入出租正轨，例地铁口、商业配套完善的小户型目前需求较大，而集中式公寓、三居以上的房源处于供大于需。

空置率：目前龙华集中式公寓（农民房改造）的空置率由上月的60%下降至40%左右，地铁延线的小户型租金5000以下的小区空置率由上月的40%下降至12%；长租公寓5000以下的房源违约率减少，5000-10000的退房率有上升，主要是因为疫情得到有效控制后，复工复产大部分就绪，就业也逐步进入正轨，很多来深工作者观望一段时间后都在降低30%左右的薪资要求，随之降低自己的居住空间来平衡家庭支出，渴望尽快进入工作状态。

房源现状：业主自主经营物业占市场60%，装修状态差的空置比例较高，很多业主降价幅度达到20%都希望尽快租掉缓解供楼利息。长租公寓物业40%（含集中式公寓）下调10%-15%租金，以出房为主。8000以上房源原有租客较稳定，需求的租客需求依然少。

从区域上看，宝安、龙华、龙岗租金在70左右/平方较受客户关注；福田、南山租金90左右/平方受关注。对比上月有微涨。随着大家工作的逐步恢复，5000元-8000元的房源是接下来成交主力，租金会持续比原来下调15%为客户考虑的基准，市场学区就近的租房是成交主力。

03 二手房：龙华市场分析

再来看一下二手房，据乐有家研究中心数据显示，5月深圳二手住宅过户8553套，环比上涨11.4%；成交均价62963元/㎡，环比上涨3.93%。龙岗+罗湖的过户占比还要比宝安+南山高出一个百分点。整体来看，在市场监管趋严的情况下，二手房市场经过调整后趋于理性，优质学区、交通等规划是促进片区成交的核心因素之一。

>> 龙华5月成交数据

>> 数据占比分析

全市二手住宅挂牌均价为6.57万元/平方米，环比上涨1.86%。而龙华片区二手房成交市场，实时动态数据显示，在107套房源中：

90㎡以下刚需产品成交89套，占全区总量的83%；

90-144㎡改善产品成交13套，占总量的12%；

144㎡以上豪宅成交5套，占总量的5%。值得一说的是，144平以上的大户型，基本都是观澜鹭湖片区的别墅产品。

>> 各片区总结

（一）红山片区

1、实验片区：成交热点在星河传奇，共计成交了7套，均价是8万左右，很多客户可能买同片区位置就想着先等下玖悦台的价格。那星河传奇跟中航和华业相比价格还是稍低点的，使用率也大，像81平的三房成交价是630万到645万左右，星河毕竟在红山片区，性价比高，购房客还是很多的，价格比正常稍微低点就能很快成交。离学校近，价格也合适，建议刚需可以多关注。

2. 深高片区：汇龙湾和金亨利上个月据我们统计是没有成交的，一来是 在卖房源也不多，加上政府的管控，有很多客户处于观望状态。水榭6期和5期还是有少量成交，均价在11万了，也是比较早成交的。现在深高片区像是转移战场了，世纪春城这些老小区开始有成交热度。深高其实可以考虑汇龙湾的89平，属南北通透四房，单价高点，但使用率至少120平，现在1350万，是可以选择的。

3. 上塘片区：上塘的话属曼海宁成交较多，片区第一名，主要还是港铁价格的对比，加上好的房源不多。港铁的小三房81平的成交价是650万，还是靠地铁的，同等价格很多客户就选择曼海宁，使用率也高一点。港铁天颂上月成交有三套是124平的四房，单价在7万多，价格处于870万到950万左右，性价比还是挺高的。

（二）壹成片区

5月份总共成交房源25套，最受欢迎的就是89平的四房和120多平的5房，成交均价都在7万多，对比前二个月还是有小幅度的上升。主要原因是红山的一手楼盘玖悦台和壹成中心11区的带动，虽说还没有开盘，但客户都感觉价格不便宜，因为地面价都比较高，所以对楼盘价格的预期，在心里也有一定的范围。

另一方面就是大家都知道的，现在的一手楼盘使用率明显跟二手房低很多，价格又跟二手的差不多，优势不大，比较果断的客户来说，就觉得没有等待的必要。最关健的点是现在银行的贷款利率低，贷款比较容易，大部分客户也是被这种低息给吸引，导致很多刚需和置换的客户蠢蠢欲动。

壹成这边还有一部分客户，更倾向于装修好，户型和朝向都很不错的优质房源，小孩上学，即买即住，不用考虑太多。房子是用来住的，居住环境和周边配套条件满足自己的需求，就可以入手，这一类是改善型居住。

（三）观澜片区

鹭湖片区：因为规划的市政配套“三馆一院”、三甲医院“平安龙华医院”及龙华外国语学校的加持，成交热点楼盘还是集中在鹭湖片区，以金地鹭湖一号、和黄懿花园、招商观园为代表。其中鹭湖一号成交最活跃。鹭湖片区大户型面积跨度较大，从108-300平都有，大平层和复式一应俱全，改善型客户可以优先考虑鹭湖片区。

地铁4号线沿线：地铁口物业5月份成交也是比较稳定的，热度最高的合正观澜汇目前88-89平的三房总价在550-560万左右。改善型的126-141平的5房目前性价比是非常高的，总价在750-780万左右，单价6万以内，且户型使用率非常高，户型格局也非常不错。

离长湖地铁口350米的华盛观荟目前89平的四房成交价格在500-510万左右。改善客户来说，小区118平的大四房总价600-610万左右还是可以买到，性价比非常高。合正观澜汇和华盛观荟这2个小区目前都是龙华第三外国语（九年制）和观澜二中的学区，且离学校的距离都还是比较近的，孩子上学很方便。

5月份关注度比较高的小区还有奥宸观壹城、阳基御龙山、珑门名苑等。主要原因是这几个小区单价都在5万以内，450万以内还能买到89平三房户型，部分楼盘赠送比较高，89平可以做四房，75-82平就可以做三房了，刚需客户可以多关注。

奥宸观壹城距离4号线北延线松元夏站距离仅500米，离观澜湖新城MH MAII距离1.2公里，开车3分钟即达。小区门口就是学校，同时规划中的22号线松元夏站将让奥宸观壹城变身为双地铁口物业，未来潜力可见一斑。

珑门名苑和阳基御龙山目前优势是户型使用率比较高，76-82平做三房，88-89平做四房，刚交楼不久的次新房。缺点是公共交通不够便利，日常开车影响不大。对于刚需客户来说上车没有问题，以后再进行置换。

观澜作为目前龙华的价格洼地，有地铁4号线北延线即将通车的利好，市政配套的加持，各大品牌地产的旧改进驻等，片区面貌越来越好，作为龙华的行政中心，有山有水，灵秀之地的观澜不止是刚需客户的上车首选，更是都市里难得的“家的梦想地”。

04 龙华旧改和规划

日前，龙华区重点区域建设推进中心牵头协同重点片区领导小组成员单位完成了《龙华区四大重点片区2020年度开发建设实施计划》编制任务并已印发实施。

（资料来源：龙华新闻）

推动北站新城和龙华现代商贸中心打造成为深圳中央活力区，推动九龙山智能科技城和鹭湖新城打造成为粤港澳大湾区智造中心。

交通是片区发展重中之重，今年龙华将继续推进轨道交通18号线、22号线龙华段线站位等的研究工作，开展鹭湖轨道枢纽规划设计；而备受市民关注的图书馆、文化馆、大剧院、科技馆等公建群也将在今年开工建设。综上种种，观澜，未来可期！