龙岗中心城的选址：一个美丽的错误？

01.

龙岗中心选址：一个错误？

1993年1月1日，龙岗从宝安区独立出来，成立龙岗区，区委区政府选址龙城街道办，并在此规划建设龙岗中心（包括行政、文化、教育中心等），即现在的龙岗中心城（以下简称中心城）。

这是一个什么概念？

当时深圳称得上城市的市只有罗湖和福田东，过了上海宾馆就已经算乡下。

1992年，从上海海宾馆到南头古城18.8公里的深南大道才刚刚开建。另外一条大道——滨海大道尚在规划，一直到1999年才开通。

当时深圳的GDP317亿元，人口268万而已。

而中心城距离深圳市政府34公里，在没有水官高速的时代（2001年才开通） 这个距离毫无疑问是“遥不可及”。

对我来说，非常难以理解为什么当时会选择中心城作为龙岗中心 。因为这样的选址造成了两个问题：

一是因为距离城市中心太远，中心城自身发展缓慢。

尽管政府把大量的基础设施投资向中心城倾斜，环境也做得美仑美奂，但基本不具备所谓中心的功能，更多的是一个“睡城”。

在最近一次论坛上，龙岗区工信局赵妍妍局长的看法一阵见血：

龙岗中心城最大的问题时有“城”无“产”——缺乏产业。

二是坂田、布吉等近城市中心区域发展得不好。

这是华为等坂田企业心中永远的痛。

从产业和人口来看，坂田和布吉才是龙岗的中心。龙岗区70%的GDP、税收都是坂田贡献的，绝大多数优质企业和绝大多数人才都集中在坂田。

但龙岗区把基础设施的资金大部分投到中心城，导致坂田、布吉基础设施匮乏，城市面貌落后，一直处在“有产无城”的状态。

所以，我曾经总结龙岗的发展是：

西段野蛮生长，中段塌陷无力，东部自娱自乐。

2020年的龙岗区六届三次党代会上，报告对龙岗的城市发展格局有一个中肯的评价：

“产业基础西强东弱，城市功能东强西弱”。

龙岗区2020年才算是开始正视这一现实情况。在这一届党代会上，首次提出“双核引领，多轮驱动”战略：

“双核”就是坂雪岗科技城和龙岗中心城-大运新城两个核心。

这是龙岗官方第一次在承认了坂田的地位，承认了此前规划导致的“两心分离”。

如果27年前选择把区委区政府和龙岗中心放在坂田，如果坂田的城市建设更好一些，是否不会担心“华为跑了”？坂田会不会在城市面貌方面可以与龙华一比高低？

02.

错误变妙笔：新支点与真中心 

但是，今天再来看龙岗中心选址问题，可能有一个新的答案。

假如没有规划龙岗中心城，深圳东部发展更缓慢。深圳东进战略，也没有支点。建设深圳都市圈，辐射莞惠加汕尾、河源，也没有桥头堡。

因为当时强行把龙岗区政府东移了二三十公里，为深圳城市框架的拉大，为辐射周边城市打下了基础，埋下了伏笔。

2002年，深圳市城市规划修编，推出“一市多城，众星拱月”空间布局。龙岗中心城，作为八大卫星城之一，开始得到重视。

2010年，深圳再次修编，推出“两大中心，五大副中心”空间布局。龙岗中心城，与大运新城一起成为副中心之一。

2016年，深圳实施东进战略，龙岗中心城-大运新城成为“东部中心”。

2018年，规划部门透露《深圳城市规划（2017-2035年》）已经定稿，规划核心为“一核两心”——一个都市核心区（原特区加龙华核心区）、两个中心（东部中心和西部中心）。

这一系列的变化，提升了中心城在深圳城市中的地位。

03.

成为中心的路还很远

但要真正成为深圳的第三极或者东部中心，中心城还有很漫长的路要走。

中心城最缺的就是产业支撑。支撑福田-罗湖中心有金融、贸易、零售等产业，支撑南山-前海、宝中这一中心的有互联网、通讯、电子信息、物流等产业。

西部中心（沙井-福永）有规划80平方公里的会展新城和海洋新新城，有基础较好的电子、航运等产业，还有机场、码头、高铁等交通枢纽。

东部中心呢？总体来说，相对基础还是薄弱很多。

怎么去打造一个真正意义上的东部中心？

首先还是要回到何谓中心。中心具备两个核心功能：一是具备较强的集聚资源能力，二是具备较强的对外辐射和服务功能。前者是后者的基础，后者是前者的释放。

要成为城市中心，首要条件是自身够强（集聚资源）。如果把中心的集聚资源分解的话，可以分为交通资源、产业资源、商业资源、文化艺术资源、教育资源、人才资源等等。

经过二十多年的发展，龙岗中心城已经集聚：

（一）交通资源

已建和规划在建的有地铁3号线、14号线、16号线等，深汕、武深等高速，但路网密度还是不够。此外，还缺乏一个类似深圳北、福田、前海湾这样一个汇集多种交通模式的交通枢纽。

但幸运的是，在新一轮交通规划中，已经布局龙城广场交通枢纽和大运交通枢纽。

龙城广场交通枢纽：规划龙城广场枢纽汇集了已经开通的地铁3号线及规划的深惠城际线、14号线、有轨电车中心城环线。

大运交通枢纽：汇集了已运营的地铁3号线及规划中的深惠城际线、地铁14、16号线、有轨电车中心城环线等5条轨道，2020年已经开建。

但总体来说，交通枢纽还不够强。

（二）产业资源

这一点龙岗中心城最为薄弱，作为中心城区，企业总部少，服务企业的金融等生产性服务业非常缺乏。

目前已经建设启迪协信产业园、宝龙科技园等产业园区，但集聚度不够、实力也不够，尚不具备对外辐射能力。

（三）商业资源

以龙城广场为核心，集中万科里、星河CocoPark、宝能allcity、海雅百货等商家，形成了区域性商业中心。

但总体来说，还是缺乏有较大影响力的商业品牌，零售业集聚程度也还不够。与罗湖东门-人民南-蔡屋围商圈、福田中心区商圈、后海海岸城商圈、宝安壹方中心商圈相比，无论是规模、业态丰富度还是档次还是有一定差距。

（四）文化艺术资源

区政府布局了“三馆一城”（红立方），已经有一定的文化艺术中心味道。

（五）教育资源

以龙岗国际大学园为核心，龙岗在高等教育方面的确是进步巨大，值得期待。

（六）人才资源

人才的集聚与产业密切相关，有高端产业产业，方能集聚高端人才。由于产业的缺失，目前高端人才在龙岗中心城工作非较少，但国际大学园吸引了大量的教师队伍和学校培养的人才有可能在中心城扎根创业。

综合以上方面，龙岗中心城在资源集聚方面已经全面启动，但仍有短板。其中，最大的短板是产业。

04.

打造东部CBD之路

要真正成为中心，首先要补短板——强化中心城的产业集聚。打造一个东部的CBD，则是重要抓手。

这一点有关部门也看得非常清楚，所以在落实东进战略的七大行动计划中的第一条就是：

提升龙岗中心城发展能级，打造深圳东部CBD（中央商务区）。

龙岗区对深圳东部CBD设想为：

以龙岗中心城为基础，推动“龙岗中心城-大运新城-宝龙科技城”三城融合发展，建设一个集高校、科技、商务、产业与公共服务等一体的深圳东部CBD。

这一描述相当于“福田+南山”，在国内最具借鉴的是广州天河区。

这里稍微给大家介绍一下天河区：

天河区曾经属于郊区，位于广州市的东面。天河区的发展源于广州的东进战略，最早是从天河体育中心开始建设。

从区位来看和大型体育设施先行来看，龙岗中心城-大运新城的发展模式非常近似天河区。

1985年，独立设天河区，经过20多年的发展天河区逐步成长为广州的新中心。

天河区是广州的高等教育中心，大学众多，包括华工、华师、华农等。

同时，天河区也是高科技产业中心，2019年国家级高新技术企业达到3409家，位居全省第二。

天河区还是广州的金融中心，其他生产性服务业非常发达。天河区零售业发达，是广州市的三大商圈之一。

天河CBD非常强大，集中了大量的央企区域性地区总部、省级企业总部，跨国公司中国总部以及跨国公司中国华南区域总部，也有职能型总部、管理型总部，构成了多中心、多层次、多功能的总部经济体系。

天河区的崛起和天河CBD的规划建设密不可分。

上世纪90年代初，广州市政府提出开发建设新城市中心——珠江新城。

1993年启动，先后建设了广州市图书馆、广州市第二少年宫、广州市歌剧院、广东省博物馆等文化艺术公共设施，全部是市级或以上。

对比：龙岗中心城的“三馆一城”基本还是区级水平，而龙华的“五馆一城“全部是市级——市美术馆、市图书馆、红山6979展览馆演艺馆、深圳书城龙华城、市博物馆自然馆（总建筑面积达到36万平方米）。

2004年广州获得亚运会举办权，再次让珠江新城驶入快车道：土地出让和开发建设加速，总部企业入驻不断增加。

对比：2011年举办深圳大运会是龙岗中心城-大运新城的重要发展机遇，但相对亚运会来说大运会级别还是相差较大，而且最终开幕式选择在春茧也影响了大家对龙岗中心城-大运新城片区的信心。

规划先导。由广州市政府主导，不断修编珠江新城规划，优化和提升CBD档次。1993年制订珠江新城规划后，广州市分别在1999年、2001、2005年、2010年聘请专业规划机构对珠江新城的规划进行检讨和调整。

对比：目前龙岗中心城-大运新城-宝龙科技园为载体的东部CBD规划主导仍主要在区级政府层面，而不是市级政府层面。

从2010年首次建设东部CBD的设想，到2015年提出城市空间布局的“一心四区”（所谓的一“心”——东部超级CBD），再到2020年的”双核驱动”中的东部核心——东部CBD，一直是区委区政府在筹划，市级层面实质性推动不多。

而且，十年过去了，迄今为止仍未看到东部CBD正式规划文本的公布。如果没有规划先行，建设CBD需要的空间资源即将消耗殆尽。

早在2010年6月，市规划国土委龙岗管理局受市规划国土委和龙岗区政府的委托，就组织召开了龙岗中心地区发展战略专家研讨会，讨论东部CBD规划问题。

当时就比较准确地分析了龙岗中心地区（含龙岗中心城-大运新城）发展面临的问题：

该地区现状建设用地56.45平方公里，但以工业和居住用地为主，商业服务用地较少，仅占建设用地的4％。

高标准建设的商业服务业设施十分缺乏，已建成使用的商务办公用地不足，并且龙岗中心地区的功能配置、建设标准和综合服务水平远低于其他中心区。

比如建设用地中公共设施用地仅占4.21％，大大低于特区内16％的水平。目前正在推进的城市更新项目以居住为主，进一步加剧了城市中心区应有的城市服务功能缺失。

空间过于宽泛。目前东部CBD涉及区域56.45平方公里，覆盖龙岗中心城、大运新城和宝龙科技城三处，不够聚焦。

而且，区域行政中心、文化艺术中心和商业中心已经基本落子在龙岗中心城，但最高楼和城市新客厅又落子在距离龙岗中心城近5公里外的大运新城，造成了资源内部割裂。

福田CBD6.07平方公里，天河CBD6.6平方公里，东部CBD无论如何也不能超过10平方公里。

基于以上分析，为推动东部CBD规划建设，建议：

（一）尽快在市级层面出台《深圳东部CBD规划建设方案》，并全球范围能征集规划方案。

（二）明确以龙城广场片区或者大运片区“主客厅”作为东部CBD核心启动区，提高商业性办公用地、高端酒店用地等比例，形成效应。

（三）加快龙城广场交通枢纽或者大运交通枢纽的建设，提升其交通辐射能力。

（四）进一步提升区域文化艺术设施的层次。争取部分区级设施升级到市级设施，或者新落子新的市级设施，具备辐射惠湾的能力。