幸福珺湾凭什么成为刚需必看小两房？

如果你总预算只有五百来万，想在宝安买个房子上车过渡，有个片区你一定不能错过，那就是碧海片区。

作为宝安区填海造陆的版块，碧海居住环境比较纯粹，小区楼龄普遍集中在2004-2009年，部分次新小区建成于2011-2016年，在新治百病的大环境下，片区受追捧也就理所当然了。

此外受前海概念的辐射和大铲岛高新技术集群的利好预期，从宝中外溢过来的购买力这些年在碧海也快速沉淀。因此想在宝中买两房发现预算已捉襟见肘时，碧海便成为触手可及的最佳选择。

放眼望去，圣陶沙、泰华阳光海、松茂御龙湾等一线大盘，两房上车门槛已达700多万，老牌的富通城二期已将近650万，中信湾上六座也已经直逼六百万。终于，穿过兴业路，我们发现了这样的一个小区：

很新，青春洋溢，只有三岁；

地铁在十分钟步程内，交通便利；

花园社区，面积不大，但贵在精巧；

户型紧凑，方正实用。

她就是碧海新晋网红潜力股——幸福珺湾。

小区概况

幸福珺湾（幸福港湾二期），又名尚品居，坐落于碧海核心居住腹地，西乡大道与兴业路交叉路口西侧。小区于2017年入伙，由福中福地产开发，物业为万家园物业管理公司，共五栋959户。

小区均为31层，其中1-5楼为商业，6层以上为住宅，电梯不共用，入口也不相同。三层地下停车场，可提供625个停车位，此外小区门口左侧有部分的地面停车位，可供临时来访车辆停放。

小区人车分流，共有两个出口，但由于幸福港湾一期（御品居）的车行道入口与幸福珺湾的人行道入口并列分布，在小区内行走时仍需要留意后方来车。

作为碧海必看两房，幸福珺湾有什么吸引力？

❖ 楼龄新

2017年入伙，光楼龄这点，就将同价位段的湾上六座、富通城三期、圣拿威、招商果岭等小区甩开了5-8年的差距。深圳年轻人普遍喜欢新的小区，次新楼盘在转手时，占显著优势。

❖ 颜值高

幸福珺湾与幸福海岸的格调一脉相承，外立面是雍容的深黄叠加富贵的暗红，小区大堂开发商自带的水晶吊饰和装修，不得不承认，福中福的审美格调略带富贵气息。

(幸福珺湾的装修现代化气息十足，干净利索，还带一点点奢华。)

❖ 交通便捷

西乡大道为宝安区南北方向主干道，兴业路为碧海片区东西交通干线，就地面交通而言，幸福珺湾交通较为便捷。最近的地铁站为碧海湾地铁站，距离1.3km左右，不近也不远。考虑到大多数年轻家庭都是驾车出行，幸福珺湾在交通上仍有一定优势。

❖ 商业配套

碧海片区大型商业集中分布在西乡天虹和坪洲大仟里，其余零散分布于各小区底商。因此，为富通城所环绕的幸福珺湾比较幸运，周围底商丰富，马路对面就是七巧国，步行20分钟可抵达西乡天虹，在同等价位段小区里，属中上配置。

当然，幸福珺湾缺点也比较明显：

位于碧海片区，不可避免于飞机噪音打交道；

要坐地铁需过红绿灯且步行十来分钟，在碧海片区中，不如中信湾上六座方便；

1992年批的地，产权只剩下42年；小区花园较小，楼盘容积率较高。

（花园较小，休闲空间需要到小区外寻找）

楼盘户型

幸福珺湾作为福中福在碧海的唯一力作，主要承接来自宝中外溢的购买力，户型产品主要以64㎡两房，88㎡两房，89㎡三房和133㎡三房和四房为主。

幸福珺湾共ABCDE五栋，其中ABC座同侧，DE座同侧，两侧建筑呈“L”型垂直排开。幸福珺湾户型类别简单，仅有四种，具体分布如下表：

幸福珺湾户数最多、成交最活跃的为64㎡两房。该两房只有一种户型，分西南看花园和东北看兴业路两个朝向，因楼层不同有不同视野，部分户型也存在阳台大小的稍微区别。

① 西南朝向

② 东北朝向

西南向户型中，E座20楼以上可以看海，D座因被C座遮挡视野稍受影响；D座01-03户型略有噪音，04户型开始往西北基本都很安静。

东北向户型望兴业路，有一定车流噪音，越靠近D座端头的户型越吵。D座02、03户型，客厅由于受C座遮挡，采光受到较大影响，因此价格一般都会相应便宜20来万。

（西南看海，E座31层海景画框）

（东北看兴业路，部分直看富通城六期）

很多看过幸福珺湾的朋友，会关注的第二个点，就是幸福珺湾的实用率——总感觉有点紧凑。在此，我们选取碧海等价位段的湾上六座、圣拿威和招商果岭作为对比。

（各小区户内功能区面积对比）

（各小区实用率对比）

对比可知，幸福珺湾的客厅和阳台都不算大，但两个卧室大小均匀适中，厨房和卫生间的面积也较为均衡，得房率虽不占优势，但整体数据较为均衡。

另外，就户型而言，开发商在采光和通风上还是下了功夫的。阳台和卧室的采光面都较大，厨房和厕所较暗，因此开设生活阳台使之不至于全黑，利于通风；客厅入门侧装有窗户，打开后则可实现对流。

因此，在户型方面，幸福珺湾各项指标均衡，布局合理，居住起来较为舒适。

对大部分刚需置业者而言，得房率和朝向很重要，但更重要的还是地段、楼龄、交通和环境。

还是拿湾上六座、圣拿威和招商果岭对比：

从地理位置和周边环境看，珺湾地处碧海中心，居住环境纯粹，显然优于圣拿威和招商果岭，仅次于湾上六座；

从交通而言，湾上六座略占优势；从小区面貌和楼龄上看，珺湾则是吊打三者。

客观地说，幸福珺湾的综合分比较靠前。考虑到后期转手置换，升值潜力应为关注重点，我个人认为，幸福珺湾有资格作为碧海小两房上车的标杆楼盘，未来潜力还很大。

市场行情

上表为链家统计的近期成交的价格。遥想当年，2017年幸福珺湾开盘时的备案价为56400元/㎡，64㎡的小两房大概370万-380万的总价。去年双十一前，价格大概为420万到430万，今年小阳春行情前，价格已经达到520万左右。

目前，珺湾的价格处于短期的高位状态，众多了解珺湾过往价格的客户，心理上可能难以接收。因此，小阳春对珺湾的涨幅影响并不算很大，整体成交量并不算太高，最近成交价大概在545万-550万之间。

当下在售的房源里，挂盘价基本在550万-580万之间，业主的心态还是平稳偏高的。不论从横向或者纵向对比，幸福珺湾目前的价格不低，但也不算高。个人还是建议大家把握时机，迅速下手。幸福珺湾毕竟是碧海小两房上车的门槛户型，与其等待下一波行情追涨，不如趁平稳阶段上车，遇到急售的业主或许还有空间谈价。

居住环境纯粹，双地铁出行，次新花园精致小区，增值潜力良好，碧海刚需置业两房，幸福珺湾值得一看。

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