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深圳楼市南山片区分析之五:南山中心—刚需之选

大嘴唐老鸭

大嘴唐老鸭

2020.6.14 09:29浏览:17157

南山中心区简介,地产销售概念的南山中心区如图 




传统的南油片区加上原南山商业文化中心区海雅百货片区,原商业文化中心区包括了海雅片区、海岸城片区,地产中介公司可能觉得海岸城片区价格比较高所以划入后海,当然不同中介公司采用了不同的划分方法。

片区内有南山区最早的综合商场之一的海雅百货,南山书城、茂业百货、来福士商业广场等都在这一区域。

片区内初中学区大部分属于二外学府中学,小部分属于北师大和南实南海中学,具备中上的初中学区,片内最老的住宅是1990年的愉康花园,最新住宅是2017年建成的中熙君南山,单价从4万多到12万多,总价从300多万到2300多万,跨度非常大,在这里购房可以丰俭由人,同时这里靠近科技园、后海总部基地等就业集中区,生活便利,因此是南山区关注学区、居家便利的刚需首选之地。





片区价格趋势比较 


在南山区的分析文章中已经比较过南山中心区价格走势,与前海、后海、蛇口基本是同步的,2019年下半年涨速略快于上述区域,是刚需拉动的价格上升。



南山中心区成交单价、总价趋势如下:


从南山中心区的单价、总价趋势上看,成交总价趋势的上升速度快于单价上升速度,本轮周期单价从6万多涨到了8万多,总价从400多万上涨到接近700万,中心区内低总价的住宅上涨速度较快。


片区内有代表性的楼盘研究 


典型区域的楼盘比较如下:


1、金钟大厦是南海大道以东海雅百货片区的小户型学区,20多平方的小户学区拉高了成交单价,学区是刚需永远的主题。

2、南光城市是南海大道以西海王片区的的小户型,最小40多平方,隔了一条南海大道面积又大了一点,单价和涨速都要比金钟大厦慢一些。

3、君南山和城市山林是大南山片区的次新房,都是南实南海学区、中大户型居多,单价最高,升速也较快。

4、海印长城是海雅片区的宜居小区,周边都建成在2002-2005年间,距今已超过15年,但以地利优势超过中心区其他区域,价格仅次于次新房中熙君南山。

5、鸿瑞花园和缤纷假日是2000年左右建成的小区,位置在南海大道以西,比海印周边位置差一些,房子早建了2、3年,价格有一定差距,但涨速趋势是一致的。

6、愉康花园和飞行员公寓是片区内最老的多层住宅,价格有差距但涨速趋势基本跟得上片区趋势。

7、荟芳园代表2000年以前的一些独楼,位置很好,但缺乏小区,停车位比老破旧多层还紧张,所以在片区内涨速稍慢,刚需可以选择这些总价不高的学区、自住房。



南山中心区片区的总结 


南山中心区片区楼盘跨度大,学区中等偏上,商业中心位置自住生活便利,靠近科技园、后海总部基地,连接南山前、后海,是南山区自住、刚需的首选,当然从分析上看投资小户型学区是一种比较好的选择,本片区楼盘种类多,各有特点,不能再此一一分析。


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