谢逸枫：中国平安才是全国最大的房地产公司？

文/谢逸枫

一瞬间，舆论热议，平安是全国最大地产巨鳄、最大地产公司（最大房企）、房地产业最大老板、房地产最大投资者、最大隐形地主、房地产最大金主幕后人，背后的根据来源于平安重仓了13家房企，与20家龙头房企有合作关系，未来合作的龙房企将不断增加。没想全国房地产最大的巨头、房企、大老板、投资者、地主、幕后人，不是恒大、万科、融创中国、碧桂园、万达、保利，是做保险起家的中国平安集团公司。

中国平安是国内保险业的龙头老大，除保险之外，早已是地产圈的重量级大佬。无论是碧桂园、融创中国、华夏幸福等地产巨头的股东榜上，还是长租公寓市场，都有中国平安的身影。卖保险的中国平安加码房地产，被舆论直称为房地产最大的幕后大佬、最大的房地产公司。截至目前，平安已是碧桂园、融创中国、朗诗集团、旭辉集团、华夏幸福等知名房企第二大股东。

此外，其还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家房企股票。

至此，平安重仓持股的知名房企至少有13家。其与包括万科、华润等合作的知名房企达20家。对于重点合作对象，中国平安通常会拿得二股东席位，通过持股方式与这类地产企业合作，不仅能拥有了可靠的操盘手，也能获得长期期权投资下的丰厚分红。其中旭辉持股9.39%，长期股权价值38亿，分红2亿。金茂持股15.11%，长期股权价值76亿，分红2 亿。华夏幸福持股25%，长期股权价值196亿，全年分红9亿。

2020年6月7日，中国平安公告称，平安资管、平安人寿已与招商蛇口签订战略合作协议，平安资管将认购招商蛇口的非公开发行股份。在本次非公开发行方案未发生变化的情况下，平安资管同意按照认购协议约定的价格16.58元/股，以现金认购招商蛇口本次非公开发行的股份，但认购数量及金额待定。

6月7日，招商蛇口公告称，公司拟通过发行股份、可转债及支付现金方式，向深投控购买其持有的深圳南油集团24%股权，同时向战略投资者非公开发行股份募集配套资金。其中，平安资管接受平安人寿委托，以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。目前由中国平安持有的长租公寓已经超过1万套。

6月4日，中国平安与深圳当地政府签订合作框架协议。未来，中国平安将深度参与深圳公共住房建设。根据协议，平安集团将从协议生效起至2035年，持续投入资金参与深圳公共住房建设，由平安集团投资建设的公共住房以长期租赁为主。今年，深圳市将完成“十三五”期间新增40万套目标，到2035年计划建设筹集公共住房不少于100万套。单从数量来看，这是一块相当诱人的大蛋糕。

究竟中国平安什么时间开始进入房地产的，根源于什么样本。中国平安本来就是中国最大的隐形地主。这是马明哲访问台湾时向国泰人寿学的，国泰成为股王的原因主要是买地、建楼、囤房，导致台湾最大的地主不是地产公司而是保险公司。实际上，中国平安对房地产的布局不止于此。中国平安以保险业务起家，但其业务布局早已超越保险范畴。中国平安的地产运作主要以平安不动产为主。

平安的地产梦要追溯至1994年，当年成立了一家“福州平安房地产有限公司”。1996年，平安信托成立。但资本市场发展的曲折使其投资机能并未发挥出来，不过这块牌照为平安日后投资打开了方便之门。2005年，平安信托成立了全资子公司“平安置业”，之后从2006年开始，两者“一唱一和”潜入地产投资行业，也使平安曲线进入地产的步伐提速。

2006年8月，平安信托30亿投资中信集团深圳公司，其中20亿购买深圳中信城市广场合作项目。另外10亿元资金用于中信深圳集团公司的长沙、苏州项目建设。2006年11月，平安信托又与深圳泛华置业进行股权合作，投资额度近10亿元，用于开发北京、南宁、玉溪的商业地产项目。2007年5月，平安斥资近40亿元购得北京燕莎商圈的美邦国际中心。

2007年11月，平安在深圳市福田商业中心区地段，以16.57亿元获得未来的“深圳第一高楼”的地块，总建筑面积规划超过30万平方米，此地已于今年8月开工，建设资金预计超100亿元。2007年，23亿元收购西高速公路股权、55亿元收购中信城市广场与北京美邦国际中心、16.6亿元拿下深圳福田中心区地块。

2008年，平安在北京收购了位于CBD区域的世纪财富中心西座，价格10亿元左右。另外平安还与北京东直门春秀路的华夏宾原业主合作，重新修建成一个快捷式酒店。2008年4月，平安信托与四川锦弘集团签署合资股东协议，共同出资成立弘安投资管理公司，拓展四川地区物业投资业务领域。

除了上述大型商业地产项目，平安还在上海、北京等地拥有多处物业用于出租。再加上平安信托近期拟向绿地、金地三年共计250亿元的投资，平安在地产投资方面的步子已越走越大。2009年，华南第一高楼深圳平安国际金融中心项目启动。2010年9月，保险资金投资不动产暂行办法规定，险资投资不动产正式开闸。

中国平安已经等了5年。早已经为不动产投资准备了很好的项目和团队，平安信托和投资部门一直在为第三方做这方面的投资。在新规颁布的2010年9月，中国平安便从瑞安建业手中收购成都中汇广场，成为险资投资地产的首宗个案。2011年，平安寿险成为首家获得PE和不动产双牌照保险公司，公司旗下“平安物业”更名“平安不动产”，踏上不动产投资道路。平安以信托模式在地产领域开疆拓土。

平安在地产领域的掘金路径更多的借助大型房企，称为平安收割房企。2012年，险资投资不动产的比例被允许提高至20%后，各大险企更是纷纷成立资产管理公司，增持不动产资产。2012年开始，中国平安围绕着不动产的一系列公司陆续成立，如杭州安丰置业有限公司。2015年，中国平安豪掷62.95亿港元，取得碧桂园9.9%股权，一举跃升公司第二大股东，持股比例仅次于碧桂园二代老板杨惠妍。

2015年，中国平安再出手，获得朗诗地产9.9%股权，成为公司第二大股东。朗诗地产主打长租公寓，此后双方在长租公寓市场展开大量合作。2017年，中国平安通过旗下多个平台对融创中国合计持股达到40.73%，彼时创始人孙宏斌对融创中国持股为53.84%。2017年，中国平安旗下平安人寿以19.075亿港元参与旭辉控股集团定增计划，获得10.12%股权，跻身公司第二大股东。随后，中国平安投入100亿人民币做战略投资。

2018年，中国平安斥资137.7亿元，接手华夏幸福控股股东转出的公司总股本的19.7%。至此，中国平安对华夏幸福持股比例升至19.88%，位列公司第二大股东。2019年，中国平安以约93.36亿港元的总代价，分两步认购中国金茂19.41亿股。2019年，平安耗资19.07亿港元参与旭辉集团定增，完成后，持股比升至10.12%。此后，中国平安对中国金茂持股比例达15.2%，成为公司第二大股东。除了这些经典投资案例，中国平安在地产圈的众多投资更是数不清。

平安开始进军房地产市场，仿效国泰人寿以办公用房等名义在各大城市核心地段置业，使地产投资收益远远跑赢通胀。从起初的商业地产投资到介入住宅地产投资，投资领域也越来越宽，从股权投资到项目合作等形式多种多样。未来中国房企龙头的竞争最终可能在万科、碧桂园与平安之间，万科靠标准化，碧桂园靠执行力，平安靠钱。从中国平安的房地产发展足迹可以看出，业务涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅、股债券投资，地产版图扩张到了海外。

2019年，其资产管理规模已经超4300亿元，2018年这个数字是3400亿，2017年是3000亿，其中超过半数以上是房地产。2020年2月20日，中国平安披露2019年年度报告，旗下平安资管的业绩经营数据显示，平安资管业务规模稳步增长，截至2019年12月末，投资资产管理规模3.2716万亿元，较年初增长13.2%，其中，第三方资产管理规模2920亿元（不含投顾业务），较年初增长8.6%。

保险公司的险资，究竟如何通过渠道进入房地产的，为什么无法成为第一大股东。平安进入地产的惯用手法是平安集团以自用的名义购买大地产项目或者土地，“平安置业”主要作为项目的具体实施方，而“平安信托”则作为融资平台进行募资，资金来源包括自有资金和第三方资金。传统地产公司相比，中国平安投资房地产有其独到之处，公司自身拿地盖楼的项目屈指可数，更多的是通过投资其他地产公司快速获利。

目前，中国平安涉及的房地产投资可分为四个方式。其实一是购买股权，成为财务投资者。以中国平安在惠州的项目为例。2018年12月，中国平安收购惠阳雅居乐公司22%股权，这是中国平安首次跨入惠州房地产市场。2019年，中国平安两度出资，最终获得惠阳雅居乐公司34%股权及惠州白鹭湖公司15%股权，双方将合作开发原属雅居乐在惠布局的七幅地块。

中国平安与雅居乐三次签订战略协议，出资收购雅居乐项目公司股权，最终分别换得惠阳雅居乐公司34%股权及惠州白鹭湖公司15%股权，并以合作开发的名义收获原属雅居乐在惠布局的七幅地块。另一个两家公司参股、后由龙湖地产操盘的春江紫宸项目，中国平安亦是投资项目公司，间接参与，从中获利。说明这是房企的一种融资行为，通过引入平安，以股权的形式为地产项目“输血”。

其二是独自或联合拿地，后续均合作开发。中国平安在2019年直接出面，分别在惠州博罗、惠城单独拿地，后续分别选择方圆集团、中海地产合作，隐居幕后。2019年1月、3月，中国平安斥资近4亿元拍下博罗县（罗浮山高铁商圈）超13万㎡商住地，该地块与方圆合作开发，项目名为方圆十七里，将在近期入市。2019年11月，平安首次以公开单独拿地的方式，豪掷20亿元拿下惠城区马安片区12万㎡住宅用地。

该地块在今年3月官宣与中海地产合作开发，作为中海阅江府二期项目。平安最近的一次布局，在今年的5月9日，与方圆集团共同投资一家项目公司，以项目公司的名义为方圆十七里项目储备用地。2019年报的公司合并资产负债表信息显示，其投资性房地产为544亿，其中398亿是房屋与建筑，其他是土地，房屋与建筑占比73%。从财报备注信息可见，544亿的投资性房地产目前公允价值为898亿，升值65%。398亿房屋与建筑目前公允价值为711亿，升值79%。

其三是以债权或股权形式投资房地产。中国平安通过平安资管等公司，以债权或股权形式伪装存在的房地产相关投资，分布在中国平安保险投资组合里，不过，这块的投资数据难以寻觅。中国平安通过某些操作，在很长的一段时间里，都间接得到龙光的“分红”。这个嫌疑出于前些年的拿地事件。2014年、2015年的龙光，现金流捉襟见肘，但由于背靠中国平安的资金扶持，得以多次顺利夺得深圳地王。

2016年，中国平安与龙光却同争1宗深圳光明新区的商住地块，最后龙光胜出。通过分析地块项目的企业股权结构，曝出中国平安有明股实债的嫌疑，而当天土拍现场激烈角逐的气氛似乎是双方谋划好的烟雾弹。中国平安在资金扶持龙光的同时，双方签订了金融协议。每年，龙光贡献不少经营成本回馈给中国平安。到了近几年，龙光或许资金松快许多，便逐渐从中国平安手中购回项目股权。

实际上，这是平安集团多年的“不动产”套路，参股获取利润分红，尝试各类联合开发模式。在合作中，中国平安保险（集团）股份有限公司（以下简称“中国平安”）基本不参与项目开发、运营。这些年大部分行事稳健的房企都收到了来自中国平安的资金。截至目前，中国平安涉及股权合作的房企超过20家，包括招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉等。

至少拿地上百宗，大部分是企业联合体形式。与绝大部分房企运作模式不同，中国平安将其定位于不动产投资及管理平台，主要借助外部房企力量合作开发。此外，中国平安还频频担当救世主角色，通过入股房企间接参与地产开发。拿地是房企竞争的重要途径，作为资金密集型行业，缺钱是房企永恒的主题，借助银行等金融机构资金输出是其发展壮大的唯一途径。

中国平安对这些地产公司的持股，最多达到二股东的位置，便不再继续增持。主要是避免控制权之争，从名噪一时的“宝万之争”说起，从2015年起，宝能集团频频举牌万科地产，目标直指万科控制权，引发万科内部的强烈抵制。股权争夺战期间，双方展开激烈的拉锯战，万科创始人王石与宝能创始人姚振华甚至公开对峙，引发外界高度关注，也刷爆了各大网站的头版头条。

最后是在监管部门介入，宝能成了门口的野蛮人，在股权争夺战中铩羽而归。宝万之争前车可鉴，中国平安明确表示，我们不做野蛮人，不去干预企业正常运营管理。中国平安对地产公司的投资比例不超过30%，只做纯粹的财务投资者。单从财务投资的角度来看，中国平安绝对是一位成功的投资者，早就“闷声发大财”了。

平安进入房地产是财务投资还是别的意图，是不是要转型为房企。截止目前，中国平安已经成为碧桂园、融创中国、旭辉控股、华夏幸福以及中国金茂的股东，除此之外还和多家标杆房企合作成立房地产公司，展开多方面合作。按照2019年3月的平安回应“全国最大房企”提法，坚持纯粹财务投资，不做野蛮人。

这种说法是不对的，2019年3月13日召开的中国平安2018年度业绩发布会上，中国平安总经理任汇川回应说。平安的房地产投资符合监管规定，可以说，平安的房地产投资在政策允许范围内的占比是非常小的，根据规定，保险资金投资房地产的上限是30%，而我们的不动产投资占比只有2点多，如果把债务、贷款都算在内，也就只有7点多，占比非常低。计算得出，平安集团在房地产行业的投资规模约1400亿。

因为我们的保险资金体量非常大，所以可能从总金额来看会比较多，事实上，保险资金投资房地产是国际惯例，保险犹如两轮车，一个轮是负债，一个轮是资产，两轮不平是走不了直线，保险资金负债久期长，资金体量大，要求配置的资产稳定，能够穿越周期，而房地产符合这样的资产特性，能够抗通胀，穿越周期。平安对房地产立足于财务投资，关注长期价值和投资价值。

此外，和不动产相关联的还有基建，如轻轨、城际交通、公路等的建设，这些未来平安都会考虑。事实上，业内之所以将中国平安称之为地产界“隐形第一”，规模仅是一方面，更为关键的是，近年来，中国平安相继入股了多家房地产上市公司，比如，除了华夏幸福外，还包括碧桂园、朗诗集团、融创中国、金地集团、旭辉集团、绿地控股、华润地产、保利地产、九龙仓、协信。

同时，平安也会借助外部不动产专业力量进行项目开发。项目管理上会在投前投中投后加强管理，成立独立团进行问责。正如此前在多个场合强调的，平安不做房地产公司门口的“野蛮人”，不会参与公司实际经营管理。平安的重点股权投资很多，平安是京沪高铁第二大股东，还是药明康德、宁德时代、汽车之家、工商银行的大股东。

而对于重点合作对象，平安通常会拿到二股东的席位。通过持股的方式与这些地产公司合作，不仅获得了更加稳定而可靠的操盘手，同时也获得了长期股权投资下的丰厚分红以及一进一出的资本利得。2015年，中国平安斥资62.95亿港元获得碧桂园9.9%股权，持股22.36亿股，跻身第二大股东之位。

2018年2月6日，中国平安首次减持碧桂园340万股，每股平均价16.7813港元，套现约5705.6万港元，此后又分别减持了910万和1882万股，总计套现约4.55亿港元。碧桂园为中国平安提供着稳定的分红回报，根据中国平安披露的数据显示：碧桂园每年的分红率可以达到 22.70%。平安在入股房地产企业，坚持纯粹财务投资者的定位，不干预企业管理，不做野蛮人，同时，贯彻房住不炒的理念。

在平安，房住不炒有两层含义，一是坚持长期投资，二是我们在寻求开展养老产业、公租房、长租公寓等领域的开发建设的机会。平安持有的长租公寓已经超过1万套，正在和地方政府研究千亿级保险资金进入长租公寓、人才保障房项目等领域。长租房、公寓及健康养老等不动产都是跟民生关联的。

为什么险资如此热爱房地产，背后的原因在于投资回报高，是卖保险利润的一倍。归根到底是高利润、高回报。目前贷款利率下行，加上通货膨胀，导致保险公司收益率下降，收益在4%左右，或者是以下，资产配置压力加大。在新会计准则下，险资的资产配置更加倾向于低估值、高分红的蓝筹股。而房地产是逆周期调节行业，政策松动方向确定，经济下行阶段不断会有放松政策兑现。

为了抗通胀，不是野蛮人。保险资金投资地产资产是国际行业惯例，国际上大保险的公司都会把房地产当成长期资产配置的重要类别。保险资金的特点就是周期长、资金体量大、资金稳定，所以需要配置能够穿越周期、周期很长、来源稳定的资产配置，地产资产是符合这样资产特性的，能够抗通胀，能够穿越周期。

房地产龙头股，在马太效应影响下，未来市占率的提升空间很大。险企与房企之间存在互补性，一方面是险企手握大量低成本资金，能够为房企提供稳定的现金流。另一方面是房地产股高股息率回报，长期持有为险资带来丰厚回报。说明险企与房企之间可谓“天作之合”。唯有保险企业才能将双方关系运用到极致的典范，不仅成了房企依赖的“金主”，能让手里的险资借助地产股生出更多的钱。

中国平安合作的房企，均位列国内地产股前20强榜单，都是龙头大房企。通过持股这些地产巨头的股票，中国平安成了它们的幕后老板，地产公司成了辛辛苦苦的“打工仔”，中国平安轻松坐享业绩分红，早已赚得盆满钵满。2019年，中国平安营业总收入1.17万亿元，同比增长19.7%。归属净利润1494亿元，同比增长39.1%。营收、净利双双实现两位数增长，这赚钱能力令人佩服。

保险资金进入房地产已经成为房价上涨的推手，是享受房价上涨的最大投资者。其实，除了中国平安，有不少保险公司正在加紧布局地产股。其一是2019年12月，中国太保耗资超26亿元参与上海临港的定增项目，持股累计达到5.33%。其二是太平人寿认购大悦城非公开发行股票，对其持股比例提升至6.61%，成为公司第三大股东。因此，未来会有更多的保险公司进入房地产，控制着更多房企的公司股份。

险资2018年的投资收益率约为4.3%。整体资金运用收益在6800多亿元，较2017年约减少1500亿元。其中，固定收益领域中的债券和银行存款，收益水平较高。截至2018年12月末保险资金运用余额为16.4万亿元，较2018年初增长9.97%。其中，银行存款2.44万亿元，占比为14.85%。债券5.64万亿元，占比34.36%。股票和证券投资基金1.92万亿元，占比11.71%。其他投资6.41万亿元，占比39.08%。

2018年保险资金运用收益为6800多亿元，2017年的这一数据为8352亿元。同时，保险资金运用收益率也有1个多百分点的下降，2017年为5.77%，2018年大致在4.3%。2018年险资投资收益率下滑，此前已在业内形成一致预期。2018年前三季度，中国人寿总投资收益率为3.32%，同比下降1.80个百分点。净投资收益率为4.60%，同比下降0.39个百分点。

2018年，险资配置的债券整体收益不错，债券收益接近2500亿元，较2017年增加约100亿元，债券的整体收益率也较高，平均达到4.5%。2018年险资投资配置的另一变化是银行存款提升明显，年末2.44万亿元的规模，较2018年初增长26%，在险资余额的占比也从2017年底的12.92%提升至2018年底的14.85%。

按商业地产8%的平均投资收益率计，将高于近年来保险资金平均投资收益4%的一倍，每年将能够给平安多带来巨大的收入。如果加上前期的投入的收益，数目将更加可观。不过相对于住宅地产，商业地产的回报又相形见绌。根据金地历年开发的经验，20年来金地项目的收益率没有低于16%的，最高可达70%。

目前住宅地产资本回报率和净利润平均值19%左右，是商业地产收益的两倍多，是险资平均投资收益率的近5倍，可见住宅地产的诱惑力非常大。2020年2月20日傍晚，首份上市险企2019年报出炉，中国平安保险（集团）股份有限公司公布2019年全年业绩。2019年公司归属于母公司股东的营运利润同比增长18.1%至1329.55亿元。归属于母公司股东的净利润同比增长39.1%至1494.07亿元。

2019年全年，平安向股东派发股息每股现金2.05元，同比增长19.2%。过去5年分红年复合增长率达40.1%。为促进股东价值最大化、强化内部激励，平安首次实施了50亿元A股股份回购。2019年，平安营业收入11688.67亿元，同比增长19.7%。截至2019年12末，集团总资产达8.22万亿元，较年初增长15.1%。归属于母公司股东权益6731.61亿元，较年初增长21%。集团个人客户数首次突破2亿。

截至2019年末，中国平安保险资金投资组合规模达到3.21万亿元，同比增长14.8%。另外，主要受资本市场回暖带动投资收益同比上升的影响，2019年末保险资金投资组合的总投资收益率为6.9%，同比上升3.2个百分点。净投资收益率为5.2%，同比持平。2019年中国平安投资规模最大的仍是债权型金融资产。其中，非标债资产（主要为债权计划投资和理财产品投资）占比从年初的15.8%下降到13.4%，同比下降2.4个百分点。

无论是债券的收益、股票的分红、非资本市场里面的回报收益率，基本上它是一个固定收益、一个安全垫。另外，可以降低投资收益波动性。债券方面，还是会拉长久期。中国平安现有的债券中有9300亿都是国债跟铁道债，税后收益率超过5%以上，年限在15年以上，都是长期资产。这部分对总的利息收入贡献达到69%。

除了传统的国债跟铁道债之外，去年也开始考虑有些新的产品，比如优先股、永续债，这都是未来在债券方面可以提供比较好的品种选择。股票方面，有三个投资策略。一是集中投资，不要太零散投资。第二是投资低估值，高分红的股票、行业龙头，有盈利性的。三是要找新的品种、新的范围，配合国家政策。例如，过去两年强调的新型不动产包括公租房、基建、康养、产业园、写字楼、高端综合体。