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谢逸枫:下半年楼市调控稳中有松趋势不会因房价上涨改变?

谢逸枫

谢逸枫

2020.7.7 15:11浏览:4495

文/谢逸枫

这是1997年以来中国房地产第四次危机,前三次的危机,都以救市、调控放开、刺激、放水的方式,让房地产安然无恙的度过。1998年亚洲金融风暴(1997-1998)、2002年非典事件(2002-2003)、2008年世界金融危机(2007-2009界金融危机、信贷危机、信用危机)、2020年世界疫情危机(2019年12月-2020年)。毫无疑问,第四次的房地产危机解决方式,是以财政刺激、信贷宽松、债务扩容、楼市调控微调的方式,不排除小规模范围小幅度的救市可能性存在。


如果不是疫情的影响,房地产调控不会出现全部放开的猜想,更加不会有财政刺激、信贷宽松、债务扩容、楼市调控微调。下半年楼市调控放松的大趋势,主要是考虑到经济下行、商品房库存上升、结构性供应过剩、地方财政下降过快、房企债务违约风险,必须要调整楼市调控政策。现在按照楼市调控周期的时间节点计算,2016年-2018年上半年是第四轮调控收紧期,2018年年底到2020年是第四轮调控放松期。事实上是过去一年半的调控没有全面放松,只是微调。

笔者总结来看,2020年过去半年全国房地产调控,在房住不炒与构建房地产市场调控长效机制的基调前提之下,保持稳中放松的趋势,长期因城施策,分类指导的方针,呈现稳松结合。国家强调的是稳,稳地价稳房价稳市场。其一是限购、限贷的政策没有取消,只是个别城市调整。其二是限价、限签的政策没有大部分取消,只是个别城市取消,大部分调整。其三是限售、限离、限企的政策没有大部分取消,只是个别城市放开。其四是房贷首付、认定标准没有调整。


六稳的政策更多的是采取金融、货币、信贷、财政、流动性的方式,扶持房企。其一是11万亿财政刺激计划,包括税费免减2.5万亿元,债务,发国债、财政赤字。另外是财政、信贷补帖。其二是10万亿元新增信贷,预计全年20万亿元。其三是流动性的操作超过5万亿元,预计全年10万亿元。其四是三次降准+二次降息,预计全年四次-五次以上,三次、四次以上。其五是房企发债、上市、股市融资、银行贷款的逐渐放松。其六是海南、唐山调控再升级,广州、驻马店、济南等新政一日游。


地方强调的是松,解决房企资金、支持与鼓励首套刚需、改善的购房者。其一是商品房预售款放松。其二是社保、公积金延期缴纳。其三是房地产的相关税费免减、延期交纳,延长竣工期限。其四是房贷利率小幅度下降。其五是适度放松公积金信贷政策,在一定程度上刺激居民购房消费。其六是少部分城市调整限购、限贷,取消限售、限离、限企、限价、限签。其七是土地出让的限制条件取消,并且延期或分期缴纳土地出让金。其八是人才购房政策、人才补帖、户口取消的政策。

7月1日有消息传出,河北省张家口市怀来县的楼市调控政策出现松动,住房限购政策已经废除,被视为“环京松绑第一枪。然而未过24小时,当地住建部门工作人员于7月1日当晚回应称,解除限购不属实,将继续执行。楼市再现“一日游”,今年以来,河南驻马店、陕西宝鸡、广西柳州、江苏淮安、安徽无为、广州、青岛、济南等12多个城市的松绑,遭遇了“朝令夕改”的尴尬,楼市松绑存活都没超过一个星期。


不要被调控次数的历史记录误解房地产政策,错判房价走势。所谓的“6月房地产调控政策次数31次,累计上半年房地产调控政策次数为304次,2019年上半年为251次,也就是说2020年因为疫情影响,房地产调控政策密集多发,同比上涨达到了21%,也刷新了半年调控次数的历史记录“。为啥调控这么严厉,这么密集,房价反而上涨,地价反而大涨?因为大多是救市政策、人才政策、购房补贴政策、户籍取消政策。


从政策内容看,救企与救市成为两大特点,救企业的政策各地井喷,基本政策内容都是宽松土地出让金、加快预售。救市的政策目前看,降低首付的政策基本全部被叫停,松绑限购的政策也会收回,全国看已经累计超过12城市出现了政策一日游,但部分补贴购房的政策,对市场依然有所影响。从目前市场看,如果说2月全国市场基本冰冻,3月市场只恢复30%,4月市场逐渐回到了50%,那么5-6月市场整体看,已经全国恢复了70%以上,大部分区域甚至已经同比出现了上涨。

2020年上半年300多次房地产调控,基本都是稳,是刺激楼市活跃。全国各地各种力度的人才政策频繁发布,其中相关购房补贴、落户政策成为主要特征,全国各地人才政策发布已经超120个城市。随着多个城市房价明显上涨,收紧的调控政策开始出现。7月2日,东莞市住房和城乡建设局联合东莞市发展和改革局、东莞市市场监督管理局、东莞市不动产登记中心发布《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》,《通知》对商品住房销售价格、销售监管等作出了明确指导。


7月2日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》(以下简称《通知》),对公证摇号销售有关事项进行了明确。《通知》进一步规范了高层次人才优先购房有关要求,明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房,自房屋网签之日起,5年内不得上市交易。《通知》进一步加大了新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度,明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。


7月6日,宁波市资规等四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》调整限购区域范围,扩大限购范围。限购区域范围调整为北环西路—广元路、广元路延伸段(规划)—西洪大桥(在建)—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域。本市户籍居民家庭在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区(以下简称“市五区”)行政区域内。


其一是国家政策层面,继续坚持“房住不炒”的定位,落实城市主体责任,落实稳地价稳房价稳预期目标。货币政策整体稳健偏积极,央行三度降准,释放长期资金约1.75万亿元,LPR两度下调,5年期以上LPR累计降幅达15个基点,房贷利率趋势性下移,5、6两月迭创2018年以来新低。在流动性合理充裕的宏观背景下,房地产领域金融监管依然从严。2020年上半年,疫情给我国经济发展带来较大冲击,国家多次强调要加大逆周期调节力度,保持流动性合理充裕,“六稳”“六保”背景下,行业资金环境较为宽松。


与此同时,为了充分释放国内消费潜能,新型城镇化与区域发展战略推进力度加大,下放土地审批权、完善生产要素市场化配置以及加快老旧小区改造等,释放房地产行业中长期利好。因此,总体来看,上半年,国家坚持“房住不炒”定位不变,房地产领域金融监管依然从严。地方政府为应对疫情带来的影响,因城施策更加灵活,但仍坚守“限购”、“限贷”底线,以促进房地产市场平稳运行。


其二是地方政策层面,按照克而瑞的说法,土地供应端看,土地出让为市场、企业减压,涉及延期或分期缴纳土地款等。上半年多省市在土地出让环节给市场、企业减压,主要涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限。第一是取消限制性规定,变相降低开发难度,提升开发收益。譬如上半年上海新晋出让的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求,利于房企降低持有成本,加快资金回笼。


又如苏州取消封顶和现房销售,土地出让价格超过市场指导价,不需要封顶销售。进入一次性报价,也不用现房销售。第二是核心一、二线城市明显加大供地力度,优质土地供应持续增多。典型如北京,2019年之前供地以“双限双竞”地块居多,但2020年上半年不限价地块供应持续增多,其中不乏丰台、海淀、石景山等核心区域优质地块,很大程度提振房企拿地热情,北京两度刷新今年最高单价纪录。第三是调降土地出让门槛,延期或分期缴纳土地款,缓解房企拿地时的资金压力。


一方面,西安、南昌、江门等市土地竞买保证金降至20%,一个月内缴纳50%的土地款,余款最长缴纳期限不超过一年。另一方面南京、福州、无锡等延缴出让金至疫情一级响应解除,且延缴不产生滞纳金或违约金。第四是顺延开竣工及交付期限,利于房企跟随疫情变化调整施工进度。按照疫情一级响应时间,顺延项目开竣工期限,已签订商品房买卖合同,顺延交房期限,并免除企业违约责任。


其三是需求端看,房地产交易从供需两端助力市场复苏,涉及购房补贴等。房地产交易环节从供、求两端助力房地产市场企稳复苏,主要涉及放宽预售标准、适度放松限价、放宽人口落户、降低人才引进门槛、人才新政变相松绑限购、购房及契税补贴、公积金政策调整。第一是放宽预售标准,全力支持企业促销售、抓回款。一方面,调降申请预售所对应的施工进度标准,典型如河南省鹤壁市,多层形象进度完成正负零、小高层完成地面1层、高层完成地面2层施工即可办理预售。


另一方面,申请预售标准由形象进度调整为按投资额计算,避免因施工工期影响项目销售进度,譬如苏州、无锡等市房地产项目完成25%以上投资即可申请预售。第二是适度放松限价,新批预售价格突破所在片区限价红线。上半年限价堰塞湖适度开闸,核心一、二线城市明显加快高价盘及豪宅预售证审批,部分项目新批预售价格更是突破所在片区限价上限。典型如上海地王盘中兴路一号,新批预售价格12.98万/平方米,明显高于项目所在的不夜城板块限价上限。


第三是人才新政变相松绑限购,并支持人才购房消费。一方面,调降人才落户门槛,青岛、无锡等“先落户、后就业”,人才只要有来本地就业意愿便能落户。另一方面,南京、江门等优化人才购房资格,已落户人才可享受户籍居民待遇,变相取消了社保缴纳年限等硬性要求。第四是购房补贴、税费减免最为直接有效,人才往往享受更高的补贴标准。典型如马鞍山,个人在市区首次购买90平方米及以下普通住房,给予房屋价值1%的补贴。


本科及以上学历高层次人才在市区首次购买90-144平方米普遍住房,给予房屋价值1.5%的补贴,显示人才补贴标准相对更高。第五是适度放松公积金信贷政策,在一定程度上刺激居民购房消费。宝鸡提升公积金贷款额度,最高额度由40万元提高至50万元。南宁允许使用公积金贷款购买二套房,但首付比例、贷款利率适度上浮。四川乐山市调整公积金“认房认贷”标准,商贷已结清不纳入认定范围。


展望2020年下半年,货币政策整体保持宽松基调,但边际放松空间有限,房地产信贷政策整体中性偏积极,房企融资环境或将分类放松,居民部门仍需稳杠杆。地方调控政策继续维稳,限价政策或将进一步放开,短期内放松限购、限售的可能性不大。不排除个别城市的调控收紧、限购、限贷、限价、预售、价格管制的政策升级调控。地方有望从保市场主体出发为企业纾困,并在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持。


其一是国家层面看,货币政策边际放松空间有限,降准、降息依然存在空间。房企融资分类放松、居民稳杠杆。第一是下半年货币政策整体保持宽松基调,但边际放松空间有限。房地产信贷政策整体中性偏积极,坚决遏制房地产金融化泡沫化,严防信贷资金过度流向房地产市场。房企融资环境或将分类放松,受益主体或将倾向于大中型品牌房企,国企、央企以及头部房企更具融资优势,融资成本有望适度下移。


对于那些高杠杆、高负债经营的房企,以及拿地态度一贯激进、屡拿地王的房企,仍要监督其有序去杠杆或者稳杠杆,整体受益程度有限。第二是居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。部分压力城市或在现有限贷政策框架范围内适度放松限贷,放松公积金贷款、下调房贷利率、调降首付比例皆是可以考虑的选项。不过,认房不认贷、二套贷款已结清算首套等重磅刺激性政策较难落地。


其二是地方层面看,地方政策维稳,从保市场主体出发为市场减压、房企纾困。地方因城施策,调控政策或将继续维稳,限价政策或将进一步放开,短期内放松限购、限贷、限售的可能性不大。豪宅抢购、“万人摇”的核心动因在于售价低于预期,买到即赚到的心理预期强烈。因此, 限价政策理应进一步放开,预售价格逐步市场化,避免地方政府给购房者打折降价,助涨市场投资、投机氛围。


短期内全面放松限购较难成行,尤其是一二线以及强三线城市,全面取消限购的可能性不大, 多数城市更可能通过人才政策局部放松限购。譬如,调降人才落户门槛,先落户、后就业。已落户人才可享受户籍居民待遇,购房资格不受社保缴存年限限制。全面放松或取消限售的可能性不大,热点城市放松限售或将助涨市场投资炒作氛围,有违“房住不炒”的政策主基调。不过,依然存在调整的可能性。


压力城市放松限售难以刺激购房消费,却可能加剧二手房市场抛售压力,带动新房市场共振下行。地方政策有望从保市场主体出发竭力为市场减压、企业纾困,尤其是南宁、沈阳、肇庆这类土地财政依赖度明显偏高,以及镇江、衡阳这类市场需求相较羸弱的压力二、三线城市,或将在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持。


第一是土地供应要有供有限。供地相对偏紧的核心一二线城市仍要增加土地供应,尤其要增加优质土地供应。供地整体过剩的弱三四线城市则要调降供地指标,给予市场修复的时间。第二是调整及优化供地结构,增加住宅用地供应比重,调降非住宅用地供应比重,并取消诸如现房销售、自持比例这类限制性措施,将持有型物业转变为开发销售型物业,便于企业尽早实现现金流回正。


第三是适度调降土地出让价格,尤其要增加平价地以及低价地供应,给予企业一定的让利空间,最大程度保障项目开发的盈利空间,避免企业“赔本赚吆喝”。第四是放宽预售标准,加快预售证审批,进一步支持企业促销售、抓回款。尤其是核心一、二线城市,限价堰塞湖或将逐步放开,便于房企加紧供货,更快地实现现金流回转。


第五是市场需求相较羸弱的压力二三线城市,更要在需求层面予以刺激,购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项,其对市场的拉动力也将更为直接有效。第六是不排除国家对高库存、供应过剩、人口流出严重、房地产危险大的三四线城市,采取特殊的拯救或刺激的措施,棚改货币化安置或者是通过户口制度的取消或者是都市圈、城市群、一体化的规划,吸引更多的人口进入。


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