实探深圳神秘老区：涨幅曾全市第一，今年成交却大跌30%

老破旧云集、价格洼地、低价学区片区……

作为深圳最早开发的老区，八卦岭一直是深圳小透明。

直到去年，这里怒刷了一波存在感：

去年6月，荔园小学东校区落地八卦岭的消息传出后，八卦岭的二手房成交量同比涨幅高达44%。两年挂盘价涨幅也位居全市第一。

数据来源:找个房

然而，根据贝壳数据，今年1到5月，八卦岭的二手房成交量跌幅高达29.1%，位列福田倒数第一。

一飞冲天后又跌入尘埃，这里发生了什么？

同时，根据各路消息，这个月八卦岭将有千万级别的高端豪宅公寓入市。

八卦岭是要变样了么？现在还适合入股么？

用脚丈量完八卦岭，又和住户中介聊完天后，南方楼事表示：

如果是为了学区，目前入手八卦岭需谨慎；如果是为了等旧改，那似乎没必要。

靠学区拉起的片区

作为深圳改革开放以来的第一批大型工业区，目前，八卦岭片区内，绝大多数建筑都是老旧厂房与工厂宿舍。

八卦岭宿舍

厂房改造写字楼

只有零星几个较新的住宅区，和零星几栋看上去高端一些的写字楼。

在厂房改造写字楼里驻点的产业很多，从家居、印刷到图书批发以及花卉业都有，既接地气，也杂乱无章。

据中介透露，短期内这里的厂房都不会拆除，但政府会对其外观进行翻新。

将左边的普通厂房外墙，翻新成右边的外墙

目前的八卦岭，弥漫着一股草根气息，与一公里外罗湖红岭产业带的成片高楼，对比鲜明。

红岭产业带

尽管八卦岭老破旧，但它在楼市里，却自有其价值。

因为带园岭实验与园岭外国语的学区，八卦岭一直是低总价学区的热门片区。

这里的房价直到去年年中，均价都还在5万/平。

去年同期成交价

然而，去年6月，在荔园小学东校区确认落地八卦岭后，这里的二手房价却扶摇而上，从2019年中的5万/平，一路奔向了年底的8字头。

根据贝壳研究院2019年楼市大数据报告，八卦岭片区年成交量达到920套，同比增加44.9%。

八卦岭目前的最高成交价已经达到11万/平。

没想到，今年1到5月，八卦岭的成交量却下降了整整29.1%，跌幅全区第一。

对此，深耕片区学区业务多年的中介小唐表示：

“疫情和单身公寓产权事件对成交量有比较大的影响。”

小唐表示，一部分收入受疫情影响的工薪阶层在买房时，会担心因现金流受影响而承受太大的压力。

而自单身公寓争议后，大部分人在看房时都对产权顾虑良多。

因为建造时间久远，八卦岭许多房子的房屋用途都写着单身公寓、宿舍，与上个月有产权争议的房子性质类似。

一位购房者在看房时就明确表示：“土地用途必须是住宅，单身公寓绝对不买”。

看完房后，这位购房者还和小唐研究了半天房本，又掰着手指对片区内的户数与学区数进行了估算，确信风险不大后，才回家筹钱。

小唐表示，尽管成交量下跌，但购房者对这里的关注度却丝毫不减。

片区内小户型学区

在刚过去的星期六，小唐奔波了一天，带2个客户看遍了片区内近10套小户型学区。

其中一位客户，在上午看了4、5套房后匆匆赶去办事，又在晚上七点半折返继续看房。

另一位则是上述虽然有顾虑但还是下定的购房者。

片区内小户型学区

据小唐透露，周六日，这样热闹的行情很寻常。

他相信八卦岭的学区价值仍在：

“片区内9成都是建设年代早、产权性质不清晰的小户型房子。要是按面积或是产权标准来筛房子，学校都不用招人了”。

尽管如此，从目前的成交量上看，近期购房者们还是更趋向于规避风险。

老破小边上推高端公寓，有点难

了解了八卦岭的基本情况，自然就会对这里将推出的高端公寓项目感到好奇。

老破旧边上的豪宅公寓，长什么样？

实探后，南方楼事发现，这个即将推出的项目，规划很高级、交通很便利、总价也是千万级别的，然而，却与目前的八卦岭有些格格不入。

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规划高级，旁边还有新平安大厦

即将入市的是岁宝集团推出的岁宝壹品公寓项目。

根据规划图的数据显示，岁宝壹品将建成六栋建筑物，其中包括甲级写字楼、高端公寓等，办公楼最高300米，公寓最高75层。

图源咚咚找房

据南方楼事现场实探，岁宝壹品的公寓楼体目前已出地面约15层。

据工作人员透露，近处的是200平的大户型公寓，稍远处的则是8、90平的中户型公寓。

样板房已经基本装修好，工作人员表示，7月中旬售楼处就会开放。

整个项目颇成体量，“高端商业综合体”的规划已经初见雏形。

项目在建的建筑旁，还有一大片空地（下图中盖绿布的地块）。

这是岁宝壹号所属的国际展览中心城市更新单元项目的二期土地，属于教育用地。

目前土地已经拆除完毕移交福田教育局。根据法定图则，这块地上将建一所初中，但具体是哪一所，仍未知，坊间传言是红岭或者实验。

岁宝壹号推出的产品是商业公寓，就算能申请学区，也是三类积分，所以，这所即将建成的中学，对岁宝产品的加持作用并不大。

值得一提的是，岁宝壹品项目正对面就是八卦岭平安大厦城市更新单元项目。

项目正在动工，即便是周六，泥头车也频繁进出工地。

这里本是平安大厦旧址，未来将原址新建一栋地标性的新平安大厦。

目前网上只能看到岁宝壹品的效果图，但稍微设想一下，两个项目落成后，对片区气质的提升作用一定很明显。

岁宝壹品项目效果图，图源咚咚找房

根据凤凰网房产报道，岁宝壹品公寓的总价将在1000万到2000万不等，从总价上看，已经算是豪宅公寓。

2

交通便利，但噪音如影随形

岁宝壹品项目位于地铁7号线八卦岭站D出口，马路对面则是8月即将开通的6号线八卦岭站。

轨道交通极其便利。

周围公路网也密集，驾车也十分方便。

但项目紧邻北环上步立交与泥岗路，即便是在周末，路上也车来车往，因此，在这住，即便住得再高，也还得面对噪音干扰。

虽然项目靠近笔架山，但假如要跨过上步立交的噪音去欣赏山景，风景也会大打折扣。

3

高定位项目的尴尬：孤掌难鸣

围着岁宝壹品转了一圈，南方楼事最直观的感受是：目前项目的定位，有点“独秀”。

目前周边最完善的是餐饮业。

虽然离项目最近的只有老小区底商与地铁口快餐店，但沿着八卦一路走500米，就会进入知名的八卦岭美食街。

除了美食，目前项目周边的配套与建面都较为一般。

附近并无大型商超。

离得最近的商业，主要是家居、建材店，没啥生活气息。

紧邻岁宝壹品的住宅，大多楼龄老旧，视觉效果不佳。

庆安航空大厦

鹏益花园

据中介透露，这些住宅多被当作学区，业主很少住，房子一般出租给附近工作的人。“收入中下的人居多”。

根据贝壳找房数据显示，这两个小区的总价都较低。

在岁宝壹品项目门口做保安的小刘表示，驻点半年多，明显能感受到这里的居住氛围很弱。

“人们来八卦岭大多是为了工作，到了周末，这里人都没几个。”

岁宝壹品项目本身的高端定位毋庸置疑，但从周边的环境看，只要走出项目大门，“高端”感与居住感都会大为减弱。

更重要的是，高定位的项目，能否吸引到相应的购买力？

如上所述，对八卦岭感兴趣的，多为预算不够的学区买家。

若是要买高端公寓，在深圳各区，选择有很多，并不一定要买周边老破旧的八卦岭，

光是在福田区，同等预算、配套更好的选择，也有几个。

数据来源：深圳中原研究中心

如此看来，岁宝壹品目前的定位，与其所在的地段比，有点尴尬。

八卦岭是支潜力股？还得再等等

虽然租住在别的地方，中介小唐和他的同事都在八卦岭买了套小户型学区，平时出租给别人，房子权当投资。

当被问到对八卦岭前景的看法时，小唐笃定地说：“当然是支潜力股啊。”

2019年7月18日，福田区委发布了《深圳市福田区落实〈粤港澳大湾区发展规划纲要〉行动方案（2019—2020年）》。

文件中，给八卦岭片区的定位是：重点发展金融科技、信息技术及风险投资、知识产权服务等生产性服务业。

《八卦岭片区城市更新统筹规划》也以“聚焦金融科技总部及研发企业、打造国家级金融科技先导试验区”的功能定位八卦岭。

旧改效果图

如今，岁宝壹品的高端公寓即将入市，新平安大厦也建得如火如荼，八卦岭的规划，离兑现有多远？

按南方楼事实地走访的情况看，片区整体面貌要改善，来日方长。

首先，片区内正在动工的改造项目并不多，且进度不一：

图源咚咚找房

岁宝壹品与平安大厦还在建，起码要2年才能完全投入使用；

八卦岭宿舍棚改项目虽然成功立项，也在片区内设置了棚改办公室，但根据官方回复，下一步动作，暂未开始。

今年5月底，官方针对市民对棚改进度的回复

上林苑项目较小，规划建成1栋34层的商务写字楼与1栋2层的商业楼。

目前旧建筑已被清空且围挡，但还未开始清拆。

图源深圳淘房志

3月底，片区内又有一个旧改项目进行了公示，但从草案公示到真正动工，估计还要两三年。

该旧改项目就位于岁宝壹品东边，图源家在论坛。

小程在八卦岭租住了5年。在她眼里，这些年，八卦岭没多大变化。

“我刚来的时候，中介说这里会有旧改。

但现在，也就是起了安吉尔、清凤创投、鹏基商务时空几栋写字楼，在动的旧改项目也不多，这里总体还是比较混乱。”

鹏基商务时空

安吉尔大厦

据小程透露，上述几栋写字楼的招商情况都较为一般。

5年来，小程看着八卦岭老房子的均价从2万/平涨到了9万/平。

在她的印象中，2015年时的楼市普涨、2016年地铁7、9号线的开通，都拉动了八卦岭的房价，但对这里房价拉动最猛的，还是学区。

只是，因为单身公寓产权风波，学区因素也受限了。

因此，能够提升片区楼市价值的，可能只剩旧改。

八卦岭的前景如何？

写到这里，答案已经较为清晰。

随着规划的落地与片区内改造项目的推进，八卦岭的前景，毋庸置疑。

只是，兑现时间会很长。

不同于一公里外的罗湖笋岗，原本就是物流园，清拆新建起来进度飞快，如今建成的红岭产业带已经很成气候。

图源咚咚找房

八卦岭旧厂房与旧宿舍混杂，产权复杂，光是八卦岭宿舍棚改项目，从2017年传出消息，到今年，也才刚完成立项。

因此，片区改头换面的周期，将拉得很长。

根据八卦岭的法定图则（黄色部分为居住用地），这里的住宅用地，早就开发殆尽。

因此，等若干年后规划完全落地，金融、科技类产业正式入驻后，原本就有限的住宅将更加稀缺。

到那时，面对进驻的人群，这里的“老破小”很有可能被更新。

但这里大多数房子的批地时间都在80年代到2000年初，楼龄不小。

按照目前市住建局《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》，楼龄20年以上，且存在房屋质量、使用功能不齐全、配套设施不完善等问题的，就有可能被实施棚改。

而福田区住建局5月份才官方声明：严禁借“棚改”概念炒作房价。

图源咚咚找房

因此，博棚改获利的路径，也是不可行的。

总的来说，如果只是为了八卦岭的低价学区，那买入前一定要考虑到房子的产权风险。

如果是为了等旧改升值，那实在没什么必要。

从规划来看，这里已经没有新增住宅用地，老房子的改造前景也不明朗。

在有限的选择里，花上多年时间，等待八卦岭的蜕变，到底值不值得？

这个问题还需购房者细细考量。

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