协会来了丨2020年下半年深圳房地产楼市预判

总体上，自进入二季度后，随着疫情在国内逐步得到控制，以及复工复产的全面推进，我国经济基本面的总体恢复情况好于预期。但就全球范围而言，由于疫情仍未得到有效遏制，全球经济持续性衰退概率增大，同时，受各主要贸易国民粹主义影响，中国对外经贸摩擦，甚至地缘政治摩擦的风险激增，为未来我国经济的总体复苏蒙上了一层不确定性阴影，而这恰恰又会成为影响我国未来宏观经济政策制定的“灰犀牛”。因此，预判2020年下半年的楼市走向需基于这个宏观大背景进行分析。

一、新房供应紧张将会有所缓解

根据相关数据统计，预计2020年下半年，深圳将有70余新盘入市，新房供应不足的现象，在下半年有望缓解，同时也将会分流一部分二手房市场的需求。

二、二手房市场可能将持续出现震荡波动行情

不可否认，深圳由于特殊的人口结构，住房需求持续旺盛，同时，由于疫情反复不定，为经济复苏蒙上了一层不确定的阴影，而疫情背景下，M2(广义货币）的持续放量，也在某种程度上为助推资产价格上涨提供了动力（固定资产投资保值属性将被放大）。

但由于在房住不炒原则的严格禁锢下，楼市热炒必定会招致各级政府的严厉打击与遏制，同时，随着央行对扶持实体资金流向的管控程度越来越严，精度越来越高，我们预计，2020年下半年，深圳二手房市场炒房的冲动与政府调控治理的角力还将持续，因此，下半年深圳二手房市场出现持续性的震荡波动行情的概率较大。

三、分化趋势依旧

（一）行业分化将会持续呈现

根据深房中协标准指数统计，乐有家2020年上半年网签10900套，占总量21.2%，市占率明显高于其他机构。Q房网（世华）网签8575套，市占率16.7%排第二，链家网签7016套，市占率13.7%排第三。另近期中毅联（据市场了解是德佑）网签市占率在快速上升，追赶势头迅猛。

2020年上半年与2019年下半年二手房网签市占率对比。中小机构环比提升3.6个百分点最多，乐有家提升1.8个百分点。链家环比下降了2.2个百分点最多。具体情况如下：

虽在各区域网签排名上，虽各区域TOP10内其他机构排名上各有千秋，但各区头名主要还是集中在各大型机构上。为让不同区域内的机构更加详细了解自己精耕区域的状况，深房中协整理2020年上半年各区域二手房网签单量TOP10机构供大家参考了解。（注：因网签系统区域划分原因，大鹏新区列入龙岗区域一并统计；光明新区列入宝安区域一并统计。）

（二）楼市区域分化

根据深房中协标准指数统计，2020年上半年二手房市场延续了以往“冷热不均”的态势，从区域分布上看，全市二手房网签主要集中在龙岗、宝安、福田、南山四个区域，其中，宝安与南山为代表的西部片区的热度非常高，两区网签量占全市网签量的35.4%，而与此同时，正如此前深房中协所分析，龙岗作为深圳传统刚需置业集中区域，由于房源供应相对充沛，且房价相比西部区域更“亲民”，吸引了不少刚需，而此外，深圳此轮楼市行情，也基本呈现出，“先西再东”的蔓延趋势，导致龙岗在2020年上半年的二手房网签量明显高于其他区域，占比高达24.8！

总体而言，深圳楼市区域分化这一特性早在几年前就已在上演，只不过此轮楼市行情，进一步放大了深圳楼市的这一特性。当然，相比于楼市区域分化，我们更应该关注行业的分化，在行业相对集中的竞争格局已定的当下，行业分化趋势已不可逆，未来，楼市一旦出现较大幅震荡行情的话，势必会加剧行业竞争强度。