大数据：新房供应不足，上半年深圳二手房成交44000套

【内容摘要】

2020年上半年，受新冠疫情影响，房地产项目建设施工进度放缓，深圳楼市推盘节奏延后，供应有限之下，新房住宅成交量小幅回落，楼市购买需求转向二手房市场或延缓释放。2020年上半年深圳市场处于供应不足的局面，开年之后3月、4月、5月、6月深圳新房住宅成交量比较平均，依次为3152套、3446套、3143套、3343套，2020年上半年深圳新房住宅合计成交16727套，同比减少5.4%。

上半年深圳共批准预售住宅811883㎡，同比减少55.9%……

上半年深圳共成交新房住宅1658598㎡，同比减少3.6%……

上半年深圳新房住宅供求比1：2.04，供应小于需求……

上半年深圳二手房住宅成交3738737㎡，同比增加45.8%……

上半年深圳一手商业成交259687㎡，同比减少35.9%……

上半年深圳二手商业成交104785㎡，同比减少24.3%……

上半年深圳一手写字楼成交187817㎡，同比减少40.2%……

上半年深圳二手写字楼成交51576㎡，同比减少19.1%……

 第一部分：住宅市场

一、新房市场

1、2020年上半年新房供应分析

2020年上半年，受新冠疫情影响，深圳房地产建设项目施工进度放缓，导致上半年新房住宅预售量锐减。根据深圳房地产信息网的监测，2020年上半年深圳新房住宅预售面积811883平方米，同比减少55.9%，预售套数8195套，同比减少57.5%。龙岗区是新房住宅的主力预售区域。

各行政区方面，2020年上半年只有盐田、龙岗、龙华、坪山、光明五个区有住宅项目预售。

龙岗区8个项目取得住宅预售许可证，预售住宅面积450401平方米，同比减少30.9%，预售套数4490套，同比减少37.2%。其中仁恒四季新园预售量156368.64平方米/1383套，是龙岗区住宅预售量最大的楼盘。

坪山区3个项目取得住宅预售许可证，合计预售住宅面积139265平方米，同比减少20.5%，预售住宅套数1410套，同比减少19.9%。

光明区2个项目取得住宅预售许可证，合计预售住宅面积136268平方米，同比增加1.6倍，预售住宅套数1430套，同比增加1.9倍。其中乐府花园预售量94190.52平方米/1036套。

附1：2020年上半年取得预售证的住宅项目

2、2020年上半年新房成交分析

2020年上半年，受新冠疫情影响，房地产项目建设施工进度放缓，深圳楼市推盘节奏延后，供应有限之下，新房住宅成交量小幅回落，楼市购买需求转向二手房市场或延缓释放。2020年上半年深圳市场处于供应不足的局面，开年之后3月、4月、5月、6月深圳新房住宅成交量比较平均，依次为3152套、3446套、3143套、3343套，2020年上半年深圳新房住宅合计成交16727套，同比减少5.4%。

供应紧缺之下，更加凸显出深圳楼市强大的购买力。近日面市的网红盘金融街华发·融御华府，推售394套新房住宅，认筹人数多达8998人。位于宝中的新锦安海纳公馆推售5套新房住宅，认筹人数达1171人。新房限价之下，导致新房与同片区的二手房存在一定的价格剪刀差，资本的趋利性，使得打新成为近期深圳楼市的一个风向。

2.1 成交量分析

数据显示：2020年上半年深圳楼市经历了新冠疫情、建设项目进度放缓、经济低迷等多重因素的冲击，市场需求在第二季度有序释放，总体表现仍算不错。2020年上半年深圳楼市运行良好，合计成交16727套新房住宅，同比2019年上半年（17679套）减少5.4%；成交面积1658598平方米，同比减少3.6%。2020年上半年深圳新房住宅成交量高于2017年上半年和2018年上半年同期数据。

龙岗区成交5781套新房住宅，同比增加57.7%；成交面积561947平方米，同比增加63.9%，是2020年上半年深圳楼市的主力成交区域。特发天鹅湖畔、京基御景半山、大族云峰、仁恒公园世纪、颐安都会中央、中骏四季阳光等是龙岗区的主力成交楼盘。

南山区2020年上半年成交943套新房住宅，同比减少33.1%；成交面积109382平方米，同比减少34.4%。金众麒麟公馆、招商·领玺、颐湾府等是南山区的主力成交楼盘。

华盛珑悦、中森公园华府、龙光玖誉府、龙湖春江天玺等是龙华区的成交主力，2020年上半年龙华区成交1908套新房住宅，同比增加59.0%；成交面积184189平方米，同比增加66.0%。

康达尔山海上园、新锦安海纳公馆、天悦壹号玺苑、京基御景珑庭等是宝安区的成交主力，2020年上半年宝安区成交2124套新房住宅，同比减少56.7%；成交面积234460平方米，同比减少50.7%。

附1：2020年上半年各区代表性楼盘1-6月备案均价走势图

附2：2020年上半年深圳新房住宅成交主要数据

2.2 热点片区分析

深圳房地产信息网数据中心监测，2020年上半年以下十个片区表现活跃，分别为：光明、布吉、龙岗中心城、沙井、坪山、蛇口、香蜜湖、新安、坂田、龙华。这些片区均为成交量的主要贡献者。

光明片区

光明片区做为粤港澳大湾区核心区域，光明楼市迎来加速发展，近些年深受置业者和投资者的追捧，市场关注度持续升高。因为疫情的原因，上半年光明区仅乐府花园和金融界华发·融御华府两个盘新盘入市，2020年上半年光明片区成交面积76089平方米，同比减少71%；成交套数775套，同比减少71%；成交金额359654万元，同比减少69%；成交均价47000元/平方米，同比上涨7%。

布吉片区

2020年上半年布吉片区成交较好，做为成熟片区，生活气息浓厚、居住人口密集、近市区交通方便，价格也比较底，一直做为刚需者的首选。片区内上半年共有6个项目共成交48018平方米，同比增加26.3%；成交套数538套，同比增加19.8%；成交金额256974万元，同比增加34.0%；成交均价上涨3.92%，为53000元/平方米。

龙岗中心城片区

2020年上半年龙岗中心城成交良好，做为刚需天堂，历年都是全市成交主力。2020年上半年片区内有9个项目共成交181978平方米，同比增加23.6%；成交套数1833套，同比增加16.3%；成交金额835266万元，同比增加38.5%；成交均价为45000元/平方米，同比增加9.8%。

沙井片区

沙井依托空港新城核心，未来前景良好，深受刚需和投资者青睐。2020年上半年成交量有所下滑，片区共有3个项目共成交103252平方米，同比减少56.2%；成交套数221套，同比减少90.7%；成交金额103252万元，同比减少89.9%；成交均价为45000元/平方米，同比增加2.3%。

坪山片区

2020年上半年坪山片区成交量小幅度下滑，恒大城是该片区成交主力，成交面积占比近片区半数。2020年上半年片区内共有7个项目共成交126673平方米，同比减少33.5%；成交套数1260套，同比减少42.4%；成交金额473997万元，同比减少29%；成交均价为37000元/平方米，同比增加5.7%。

蛇口片区

2020年上边年蛇口片区成交大幅度下滑，片区内成交主力依旧是高端项目半岛城邦，上边年片区内项目共2个项目成交，成交17712平方米，同比减少62.4%；成交套数172套，同比减少60.9%；成交金额182600万元，同比减少37.9%；成交均价为103000元/平方米，同比减少6.4%。

香蜜湖片区

2020年上半年香蜜湖片区表现抢眼，片区内全年有3个项目共成交21875平方米，同比增加12189.3%；成交套数113套，同比增加11200.0%；成交金额283933万元，同比增加15002.8%；成交均价为129000元/平方米，同比增加22.9%。

新安片区

新安片区生活配套成熟，教育资源优良，2020年上半年该片区表现良好，上半年共有2个项目共成交59478平方米，同比增加116.9%；成交套数533套，同比增加66%；成交金额545771万元，同比增加174.5%；成交均价为91000元/平方米，同比增加24.7%。

坂田片区

2020年上半年坂田片区成交量大幅上升，片区内有3个项目共成交104583平方米，同比增加897.8%；成交套数1058套，同比增加1013.7%；成交金额600344万元，同比增加1302%；成交均价为58000元/平方米，同比减少1.7%。

龙华片区

2020年上半年龙华片区成交量有所减少，新房供应量减少是主要原因。片区内有3个项目共成交79074平方米，同比减少28.3%；成交套数710套，同比减少40.4%；成交金额514440万元，同比减少23.9%；成交均价为65000元/平方米，同比增加6.6%。

2.3 2020年上半年不同面积产品成交量

根据深圳房地产信息网的监测，2020年上半年深圳共成交16727套新房住宅，其中90㎡以下的产品成交6676套，占全市总量的39.9%，改善型产品90~144㎡成交9399套，占总量的56.2%，144㎡以上的产品成交652套，占总量的3.9%。

2.4 2020年上半年深圳新房供求比

深圳房地产信息网数据中心监测，2020年上半年深圳住宅预售面积为811883平方米，销售面积为1658598平方米，供应小于需求，供求比为1：2.04。现阶段深圳楼市已回归理性，上半年楼市成交活跃，各行政区供应需求表现不一。其中，坪山、光明两区供大于求，坪山区供求比为1：0.91；光明区供求比为1：0.93。盐田、龙岗、龙华三区供小于求，盐田区供求比为1：2.42；龙岗区供求比为1：1.25；龙华区供求比为1：3.86。罗湖区、福田区、南山区、宝安区、大鹏区、深汕2020年上半年没有新增供应。

2.5 2020年1-6月深圳新房住宅成交量走势分析

2020年上半年成交量并未因供应量减少而下降，除农历春节的2月份受假期和疫情影响成交量是上半年最底，830套/85240㎡，其余月份成交量约在3000套上下波动，其中6月成交3343套/335821㎡。

3、2020年上半年深圳楼盘成交龙虎榜

3.1 2020年上半年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，佳兆业·盐田城市广场上半年以76637平方米/797套取得了上半年深圳市成交量冠军，市场参考价48000元/平方米；特发天鹅湖畔上半年成交75390平方米/714套，位居亚军，市场参考价40000元/平方米；恒大城上半年成交69019平方米/638套，位居季军，市场参考价38000元/平方米。

3.2 2020年上半年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP10 

根据深圳房地产信息网的监测，华润置地上半年共销售147671平方米/953套，取得了上半年全市开发商成交量冠军；佳兆业地产以116273平方米/1349套位居亚军；恒大地产以107486平方米/1262套位居季军。

二、二手房市场

1、2020年上半年深圳各行政区二手住宅成交分析

2020年上半年，深圳新房市场供应紧缺，越来越多的住房需求转向二手房市场，2020年6月，深圳二手住宅成交量冲破万套，为10594套，创4年以来的新高。二手房市场表现靓丽，2020年上半年合计成交44000套二手房住宅，同比增加41.2%；成交面积3738737平方米，同比增加45.8%。

龙岗、宝安、福田是二手住宅的主力成交区域，龙岗区成交11190套二手住宅，同比增加53.0%，成交面积969246平方米，同比增加55.9%。宝安区成交10675套二手住宅，同比增加55.9%，成交面积952813平方米，同比增加60.2%。福田区成交7900套二手住宅，同比增加31.4%，成交面积647564平方米，同比增加36.0%。

2、2020年1-6月深圳二手房住宅成交量走势分析

2020年上半年，受新房供应量大幅减少的影响，刚需转向二手房市场，2020年上半年二手住宅成交表现靓丽。除2月份受疫情和春节长假影响，成交量较低之外，其余月份成交量均在7000套之上，二季度成交量逐月增加，4月、5月、6月成交量依次为7679套、8553套、10594套，其中6月成交量冲破万套，创近4年以来的新高。

第二部分：商业市场

1、商业新增预售分析

监测数据显示：2020年上半年深圳预售商业面积330663平方米，同比减少36.3%，预售商业套数4314套，同比减少40.8%。其中南山区商业预售量为43327.98平方米/229套，南山区商务公寓预售量为88653.19平方米/993套。宝安区商业预售量为55203.01平方米/473套，宝安区商务公寓预售量为37042.25平方米/1194套。

附1：2020年上半年取得预售证的商业项目

附2：2020年上半年取得预售证的商务公寓项目

2、一手商业成交分析

深圳房地产信息网统计，2020年上半年深圳一手商业表现平平，合计成交面积259687平方米，同比减少35.9%，成交套数4318套，同比减少29.0%。其中，宝安、龙岗、南山是一手商业的主力成交区域，宝安区成交81891.76平方米/1801套，龙岗区成交45940平方米/744套，南山区成交45247.84平方米/172套。

附3：2020年1-6月深圳各行政区一手商业成交量走势图

附4：2020年上半年深圳商业龙虎榜TOP10

3、二手商业成交分析

数据统计显示：2020年上半年深圳二手商业成交面积104785平方米，同比减少24.3%，成交套数1474套，同比减少22.7%。其中龙岗区二手商业成交28436.25平方米/419套，福田区二手商业成交27451.45平方米/316套，是二手商业的两大主力成交区域。

附5：2020年1-6月深圳各行政区二手商业成交量走势图

第三部分：写字楼市场

1、写字楼新增预售分析

数据统计显示：2020年上半年深圳4个楼盘获批办公预售许可证，合计写字楼预售面积255624平方米，同比减少16.1%，预售套数1496套，同比减少7.3%。位于南山前海的招商局前海经贸中心办公产品预售量98464.03平方米/155套，是全市办公物业预售量最大的楼盘。

附1：2020年上半年取得预售证的写字楼项目

2、一手写字楼成交分析

深圳房地产信息网监测，2020年上半年深圳市一手写字楼成交面积187817平方米，同比减少四成，成交套数1573套，同比减少41.9%。宝安区一手写字楼成交124201.4平方米/571套，龙岗区一手写字楼成交28034.7平方米/392套，是一手写字楼的主力成交区域。

附2：2020年1-6月深圳各行政区一手写字楼量价走势图

附3：2020年上半年深圳写字楼龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，华润前海大厦以93367平方米/447套摘取深圳市写字楼成交龙虎榜桂冠，市场参考价87000元/平方米，招商局前海经贸中心以17859平方米/30套取得亚军排名，市场参考价75000元/平方米，恒大城市之光以17832平方米/346套居于季军之位，市场参考价37000元/平方米。

3、二手写字楼成交分析

受深圳写字楼租金下滑、空置率上升的影响，2020年上半年深圳二手写字楼市场表现惨淡，数据监测显示：2020年上半年深圳二手写字楼成交面积51576平方米，同比减少19.1%；成交套数393套，同比减少34.7%。福田区成交28733平方米/178套，是二手写字楼的主力成交区域。

附4：2020年1-6月深圳各行政区二手写字楼成交量走势图

第四部分：土地市场

2020年上半年的土地市场挂牌数量近年来最多，居住用地基本以人才安居为主，被人才安居集团收入囊中，深圳房地产信息网数据监测，2020年上半年，全市成交20宗土地，其实14宗居住用地，出让12宗人才安居用地，10宗被深圳人才安居集团拿下，成交6宗商业服务用地。

6宗商业服务用地，其中4宗位于南山区，1宗位于龙华区，1宗位于宝安区，。合计用地面积36190平方米，同比增加47.0%，合计建筑面积370380平方米，同比增加88.1%。楼面地价21961元/平方米，同比上涨85.3%

14宗居住用地分别位于坪山、宝安、龙华、光明，龙岗、坪山、前海，合计用地面积533038平方米，合计建筑面积2081355平方米，合计成交金额286.04亿元，折合楼面地价13743元/平方米。

点评：2020年上半年深圳出让14宗居住用地，10宗被深圳安居集团拿下，全部用于建设人才住房。由此看出，今年是保障房用地集中供应的一年。5月初，深圳发布的《2020年度建设用地供应计划》规定指出，面向2035年的住房供应与保障体系，提出了170万套住房供应数量目标及市场商品住房和三类公共住房套数4:6的供应结构要求。安居集团频繁拿地，此举是为了平抑深圳房价，平衡深圳整个长期住宅供应的问题。

附一：2020年上半年成交地块分布情况

附二：2020年上半年成交地块的主要指标

第五部分：政策点评

第六部分：2020年上半年楼市小结

2020年上半年，受疫情影响深圳新房供应不足，上半年合计成交16727套新房住宅，深圳楼市旺盛的购买力转向二手房市场，上半年合计成交44000套二手房住宅，其中6月成交10594套，创近四年以来的月度新高。展望下半年，新房供应不足的现象，在下半年有望缓解。深圳住建局表示，2020年深圳计划入市商品房69350套，其中住宅50618套，下半年成交量在房价趋稳的主基调下，在供应增加的基础上，成交量有望有序放大。

2020年上半年市场成交以刚需和改善型需求为主，90㎡以下的新房住宅成交6676套，占全市总量的39.9%，90~144㎡的新房住宅成交9399套，占全市总量的56.2%。2020年上半年普通刚需盘是深圳楼市成交量的主要贡献者，佳兆业盐田城市广场以76637平方米/797套摘取深圳全市成交龙虎榜冠军，特发天鹅湖畔成交75390平方米/714套，排名亚军，恒大城成交69019平方米/638套，位居季军。此外，辉煌1号、金众麒麟公馆、京基御景半山等楼盘也均有出彩的表现。

限价之下由于新房市场与二手房市场的价格剪刀差，2020年上半年打新成为楼市的一个风向。网红盘金融街华发·融御华府，推售394套新房住宅，认筹人数多达8998人。新锦安海纳公馆推售5套新房住宅，认筹人数达1171人。欣慰的是，下半年深圳新房市场供应量将显著增加，市场供不应求的状况将有所缓解，有买房需求的朋友，不妨多看多交流，遇到心仪的房源及时出手。

《深圳房地产统计分析报告》致力于为置业者、发展商、地产中介、业内人士提供客观、及时、权威的统计数据和分析报告，本报告以半年度、年度为编写周期，报告中内容包括深圳土地市场、新房市场、二手房市场、商业以及写字楼等房地产细分市场的发展情况，从成交量、备案均价、成交产品类型等方面对深圳楼市进行全面的统计和剖析。

本报告中所采用的数据均来自于深圳市住房和建设局，由于统计时间和统计方式不同，在数据体现上可能略有差异，引用时请留意。

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深圳房地产信息网 咚咚找房

2020年7月