深圳调控力度超预期，等着跌10-20%吧！

今天深圳出的调控政策，跟昨晚我收到的传闻版本有点像，但没想到力度空前的大，确实超出预期。

购房者的春天要来了！

主要内容是：

1、入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；

2、夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；

3、首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；

4、转让增值税从2年免变5年才免；

5、豪宅线加了个总价750万的限制；

6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

足以说明住建部副部长来深圳，确实是来指导调控的。

深圳住建局团队这次去长沙，也确实是去学习调控的精髓。

这个调控力度，总算可以跟北京、上海一线城市媲美了。

我就说嘛，你深圳好歹也是个一线城市，调控的水准怎么能比二线城市还宽松呢？

这是自降身价啊。

现在总算抬高了调控的门槛了。

之前我说调控是肯定的，当然力度还是超出了我的意外，我以为深圳怕影响经济上涨不敢大调控呢。

但房价持续上涨真的会对一个城市的吸引力，人才和经济起反噬作用。

现在深圳已经被攻下了。全国最后一个炒房的天堂，只剩下杭州了。

我来预测一下这次调控对市场的影响会有多大吧。

先说第一点，入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；

深圳是投资客炒房的天堂，据中原的统计，今年上半年深圳二手房投资客的占比达到了33.8%。

因为深圳落户门槛真的太低了，大专就能落户。

即使你不想落户也没问题，花个三五万块，跟人假结婚就可以买房。

所以投资客比例会达到这么高。但主流还是通过落户。

现在如果买房要落户3年再加3年社保的话，基本上外来投资客就被堵死了！

这点限购的调控是非常非常给力的，我之前说过如果不从需求端发力，堵住外来投资客的话，那就是假调控，因为短期深圳的供给量是有限的，靠旧改本来供给就很慢，你不堵死各种炒房途径，供需矛盾是没法解决的。

别说外来投资客，连本地的很多人都没购房资格了！

而本地投资客肯定是要看到市场有上涨预期才会入市的，市场一旦降下来，投资客也会减少。

所以我预估，投资客的占比从34%降到2012、2014年低迷时期的10%左右吧。这就会减少20%的购买力了。

第二个，夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数。这一点，我不知道能不能真的落实到位哈。

因为夫妻离婚，过去是倒追2年，但实际上，并没有真的执行。

你办个假离婚证，一样可以买房，比如你今天去找个中介机构办个假离婚证，上面可以写上是2018年7月1日离的婚。

但市场上有的人知道，有的人不知道而已。

未来一样，能不能找个中介机构办个假离婚证，上面写上2017年7月1日离的婚就行了？

这个要后面才知道。

第三个，首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；

之前没有分的这么细，不管你是普通住宅还是非普通住宅，只要你无房，即使有贷款记录，再买都是50%，二套都是70%。现在就分情况非普宅提高了10%。

总价750万以下，以及144平米以内才算普通住宅，否则算豪宅，现在好一点的地段基本上改善型的房子，都是非普通住宅了。

所以对改善型来说，相当于提高了10%的首付，降了杠杆。

这一点也是非常关键的，因为这就是限贷嘛，楼市除了限购，最有杀伤力的就是限贷了。这次也用上了。

第四个，转让增值税从2年变5年才免；

这个对二手房成交杀伤力非常大，因为深圳60%-70%的成交量靠的是二手房。

现在深圳的二手房一般都是满2年就卖，满5年的很少，所以增值税从2年变成5年，会增加一笔很大的费用。

这就是2015年的翻版，2015年是增值税5改2，相当于反过来了，5个点的增值税，本来是没有的，现在如果不满5年，一下子就多了5个点的增值税。

750万的房子，光增值税就多了37.5万。

所以我估计二手房的成交量很快就会掉到5000套以下。

深圳有个衡量的标准，只要每个月成交量降到5000套的话，房价就一定会跌的。

另外，还有新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。包括持续整顿房地产市场乱象等。

这些规定是有利于刚需的，以后买新房的中签率就高了。

总结一下，限购、限贷、税收、普宅标准调整等能用的手段，这次都用上了，所以可以预见深圳住宅市场马上就会冰封。

但反而对公寓可能是个利好，因为这次调控不涉及公寓，公寓又是不限购不限贷。

如果要我预测一下深圳房价会跌多少，我预感这两年会有个10-20%吧。因为短期很多人都没有购房资格了，今年上涨过度也是一个原因。

但这主要是指西部，西部涨的太离谱了，像宝中那些地方，年后普遍从八九万涨到了十三四万，单价涨了四五万，涨幅超过50%。

东部因为本身没有涨多少，所以反而不用太担心跌多少，但因为这次调控太狠了，所以也斩断了继续上涨的可能性了，因为成交量肯定也会跟着下跌。

要知道市场都是买涨不买跌的。

如果是四五六月份入手中西部二手房的投资客，肯定要在高山上站岗至少两年了！

当然前提是调控不放松。

看看北京上海的下场就知道，从2017年到现在跌了都没有明显反弹。

特别是今年下半年深圳的新房供给量还会很多，预计有5万套哦，以往一年都没有5万套。

真开心，购房者的春天要来了。

那些好的新房子大家可以不用等，继续买。二手房暂时就不用去买了，等着跌一跌吧。

中长期我还是非常看好深圳的，毕竟深圳就这么大点地方，供给量也不足，你要是有购房资格了，这两年有好的房子记得上车，感谢政府调控，这是难得的购房机会啊。

这次深圳调控了，投资客马上会把眼光转向周边市场，利空深圳，但却利好东莞、惠州、珠海、广州，毕竟现在钱多，所以大家可以关注一下周边市场。