深圳城中村房租持续走高 跑赢同区位商品房

深圳、广州、佛山、东莞等珠三角经济发达的城市，普通村民依托自家土地与房屋，实现人生逆袭的故事比比皆是。

特别广深两城，在中国改革开放40年的历程中，位于城市新拓展区（广州天河、深圳福田南山）的村落，快速城镇化成为城中村。由于位置优越，交通便利，很多村民都将自家的宅基地改造为楼房对外出租。

这样的城中村住房，租金比同区位接近户型的商品房要便宜。对于新进入城市的建设者来说，是性价比极高的选择。

可珊瑚虫发现，近几年随着城市新拓展区商业逐渐完善、配套补齐，深圳中心区福田CBD的一些城中村，房租已经跑赢同区位商品房，像极了货币通胀！

福田租金最贵的村，南园街道占一半！

据珊瑚数据《深圳市福田区城中村租金排行榜》统计，以1房1厅户型为基准，福田租金最贵的城中村旧圩村和沙埔头西村，租金起始价已经达到了3605元/月！在这份榜单上，福田区租金起始价排名前10的城中村，属于南园街道的占了一半！分别是：旧圩村、沙埔头西村、沙埔头东村、向东围村、埔尾村。

由于地靠华强北、蔡屋围，临近福田CBD，三大核心商务区辐射下，南园街道的城中村租金高情有可原。可对比周边的商品房，尤其是经“二房东”改造后的商品房，这几个村子的高租金就不简单了。

自如平台上，华强路周边几个小区的1房1厅户型租金起始价，如桐林公寓为3390元/月，佳兆业中心为3190元/月，比旧圩村和沙埔头西村都要低！这其中的租金费用，还包含了“二房东”自如改造的装修等运营成本！

从珊瑚数据的《福田城中村租金热力图》上可以直观看出，南园街道范围内的城中村，租金水平已经达到深红色级别，是福田区所有城中村中，租金最高的区域。此外，由于围绕福田CBD，沙头街道中新洲中心村、沙尾东村、新洲北村、上沙新村等几个城中村的租金水平也较高。

事实上，福田区的城中村租金，一直是全深圳最高的。珊瑚数据统计的深圳各区城中村租金单价中，福田城中村最低租金62.8元/㎡·月，最高租金134.8元/㎡·月，远超南山和罗湖。按30㎡的面积段来算，福田城中村的最高月租金，已经超过了4000元/㎡！

深圳市各区城中村租金水平分布（2018年）

福田建筑规模最大的城中村，居然是它！说完了租金，再说说城中村具体的租住情况。珊瑚数据统计的深圳各区城中村房屋出租率中，福田区城中村房屋的出租率为93.2%，排名全市第4，高于罗湖区，但低于南山区。

深圳市各区城中村房屋出租情况（2018年）

基本来说，福田的城中村住房超9成用于出租，仅有不到1成满足原住民的居住和商业需求。毕竟，福田是深圳中心商务区，有大量租住需求存在，城中村能很好的承接。

那么，福田哪个村子能容纳最多的租户？哪个村子的建筑规模最大？

上个月，珊瑚虫独家发布了《深圳市宝安区十大城中村规模排行榜》，引起强烈反响。因此这一次，珊瑚虫又发布了《深圳市福田区十大城中村规模排行榜》。

榜单中，福田区建筑规模最大的城中村是福田村，无论是楼栋数量（814栋）、建筑面积（80.2万㎡）还是占地面积（30.2万㎡），全面“碾压”福田其他村子。

福田村，也吸纳了大量周边在华强北、福田中心区、蔡屋围工作的租客。

除了福田村，同属沙头街道的下沙村、沙咀村、龙秋村、沙尾西村等几个位于上下沙片区的城中村，规模在福田区内也居于前列。

由于上下沙片区的城中村都是连片的，深圳民间的说法通常认为，福田最大的城中村应该是上下沙。此外，更为知名的岗厦村，建筑规模和范围反而没有福田村那么大。

但值得注意的是，岗厦村以9.9万㎡的占地面积承载了431栋房屋，平均每1万㎡分布有43.5栋房屋，这样的建筑密度不仅在福田首屈一指，在全深圳都排行前列。

道路狭窄、电线密布、握手楼遍地，岗厦村由此成为深圳城中村的代表符号之一。

福田城中村坐拥近半“二房东”

房屋老旧、电线密布的老式农民房，对于追求生活舒适度的年轻租客来说，并不是最佳选择。城中村内，经过二房东改造的长租公寓更被年轻租客青睐。

珊瑚数据的《深圳城中村租赁市场分析》小趋势中，城中村租房人群中选择农民房的占比70%，其次是长租公寓为18%。

珊瑚虫认为，超过半数人群无长期居住城中村的计划，相比于农民房来说，租住长租公寓的人群多为白领阶层，他们大多对未来收入预期明朗，因此短期内搬离城中村的意愿更强烈。

这样的情况在福田尤甚。一组珊瑚数据显示，福田城中村内二房东占比达到了48.75%，全深圳最高！这意味着，每100栋福田的城中村建筑，就至少有48.75栋是由二房东来承接运营的。

深圳市各区城中村二房东占比（2018年）

CBD工作的年轻白领们，果然还是更喜欢住经二房东改造后的房屋。在深圳，越来越多二房东、长租公寓运营商进驻城中村，除了收房成本较低外，一个大背景是房源量。

深圳市住房结构分布情况（2018年）

深圳约1065万套各类住房中，城中村住房有约510万套，而其中用于出租的达到了490万套。这样一个大规模的房源量，对于二房东、房屋托管机构、长租公寓运营商来说，是不可能忽视的。

近年，南园街道、梅林街道、沙头街道、福田街道的城中村，接连吸引了万科泊寓、金地草莓社区、窝趣、深业柠盟等品牌长租公寓运营商频繁布局，并致力打造成标杆项目。

在可预期的时间内，福田城中村的租金水平还会持续走高！