谢逸枫：前7月中国房价涨了还是跌了？真相是涨得比跌的多

文/谢逸枫

当前总有人怀疑房价上涨是不真实的，是假跌，还称为结构性假涨。一看不同的机构数据，才知道原来房价不是下跌，是真的上涨。对于房价上涨还是下跌的判断，主要是取决于数据，二则取决于政策，三则是土地市场，四则是金融信贷，五则是购买力。事实上，对于判断上半年房价下跌的专家，基本上最后为错误的判断付智商税。

2020年1-7月，全国商品房成交均价9736元/平方米，同比上涨3.9%，涨幅比1-6月扩大0.6个百分点。其中住宅成交均价9844元/平方米，同比上涨5.7%。商业营业用房成交均价同比下跌4.4%。办公楼成交均价同比下跌0.6%。分地区来看，东北和东部地区涨幅较高为5.8%和4.3%，西部地区和中部地区分别小幅上涨1.8%和0.6%。

按照2020年上半年70城房价数据，新房价格累计涨幅超过5%、介于4%和%5之间、介于2.5%和4%之间和低于2.5%的标准。2020年上半年，新房价格累计涨幅超过5%的城市为银川、唐山、徐州和西宁，是弱二线或三线城市，其中银川房价在本轮牛市中前期涨幅很小，目前有一定补涨的动力。

2020年上半年，二手房价格涨幅超过5%的城市为深圳、沈阳、成都、唐山和北京，其中深圳二手房价的暴涨已经推动当地严厉的调控政策出台。房价涨幅介于4%和5%之间的城市为银川、西宁、宁波、无锡和杭州，这些城市二手房市场也较热，宁波出台全面新政，杭州出台局部新政，无锡作为热点城市，有升级政策的较大压力。

房价涨幅介于2.5%和4%的城市为上海、徐州、大连、厦门和乌鲁木齐，这类城市略有压力。房价涨幅小于2.5%的城市为福州、温州等，这类城市基本无压力。新房和二手房价格累计平均涨幅大于5%的城市有唐山、银川、深圳和沈阳。介于4%和5%之间的城市有成都、西宁、徐州、杭州和无锡。

7月，银川新房价格继续领涨，涨幅达2.0%，连续3个月领涨，此外，唐山也继续保持较大涨幅。银川和唐山近一年来房价上涨强势，涨幅排名始终居前。二手房方面，广州二手房价格领涨，涨幅达1.6%。此外，杭州、深圳、银川等城市也继续保持较高涨幅，杭州二手房价自二季度以来也保持较大的涨幅，市场表现强势。

2020年7月，70个大中城市一、二手住宅价格环比涨幅分别为0.47%和0.26%，相比5月分别收窄0.11和0.05个百分点。目前70城新房价格已经连续63个月上涨。70城一、二手住宅价格同比涨幅分别为4.8%和2.1%，相比6月分别收窄0.12、0.09个百分点，预计未来几个月一二手房价同比涨幅基本保持平稳。

7月70个大中城市中，一手住宅价格上涨的城市有59个，持平的城市有5个，下跌的城市有6个。相比6月，7月新房价格上涨的城市数量减少2城，房价持平的城市增加3城，房价下跌的城市数量减少1城。7月70个大中城市中，二手住宅价格上涨的城市有45个，持平的城市有5个，下跌的城市有20个。

相比6月，7月房价上涨的城市数量减少5城，房价持平的城市数量增加4城，房价下跌的城市数量增加1城。7月，70城二手房价涨幅为0.26%，环比有所收窄，处于“合理”区间，目前多个热点城市出台相关调控政策，进一步稳定市场预期，同时下半年货币政策继续保持合理宽松，但已经边际收紧，预计未来几个月房价环比涨幅将基本保持平稳。

根据证券时报与数据宝追踪的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，今年上半年二手房价上涨中位数2.2％左右。深圳再度成为楼市焦点，上半年二手房均价相比去年底大涨近15％，涨幅全国第二，仅次于江苏连云港市。根据房价行情的二手房价格数据，深圳6月份二手房均价达到74929元，相比去年底大涨14.37％，位居全国涨幅榜次席。

随着深圳房价的大涨，深圳与另外三个一线城市的房价差距进一步拉大，6月份二手房均价比北京高20％，比上海贵36％，是广州的2.09倍。而就在去年底，深圳的房价仅比北京高4％左右，比上海高20％，是广州的1.83倍。其他三个一线城市6月份二手房均价相比去年底表现稳定，北京下跌0.77％，上海上涨0.82％，广州上涨0.58％。

而深圳在一线城市中涨幅第一名，东莞则称霸新一线城市房价涨幅榜。根据房价行情的二手房价格数据，东莞6月份二手房均价达到17921元，相比去年底大涨12.78％。此外，沈阳、西安、成都、长沙、杭州、合肥等城市6月份二手房均价相比去年底涨幅均超过3％。天津在新一线城市中房价跌幅最大。数据显示，天津6月份二手房均价25751元，相比去年底下跌2.18％。

统计局的数据印证了这一点。数据显示，天津二手住宅价格指数已经连续11个月环比下跌。另外青岛和苏州两个新一线城市二手房均价也出现了下跌。济南成为一二线城市中房价跌幅最大的城市，6月份二手房均价16211元，相比去年底下跌9.16％。江苏的连云港市成为全国房价涨幅榜第一名，6月份二手房均价10685元，相比去年底上涨14.99％。

深圳、东莞、鄂尔多斯等城市涨幅均超过10％。需要说明的是，对于深圳、东莞等二手房成交较为活跃的城市，二手房均价的变动，从较大程度上能够说明市场的真实方向。全国范围来看，6月份二手房均价相比去年底上涨的城市有230多个，而下跌城市只有70多个。

其中，连云港、深圳、乌海等10个城市上半年二手房均价上涨超过10％。资阳、林芝、潮州等城市均价下跌超过10％。连云港、盐城、长春、承德、西宁、日照、等城市新晋二手房均价万元时代。截至6月底，二手房均价突破万元大关的城市已经达到72个，数量创新高。

房价上涨的动力已经找到了。其一是地价上涨。2020年上半年招拍挂市场中住宅与商住土地成交均价的同比涨幅和成交溢价率，来衡量土地市场的热度。2020年上半年，唐山、烟台、洛阳、银川、厦门、扬州、成都、昆明、宁波和赣州等城市地价同比涨幅较大，分别为104%、76%、62%、48%、40%、39%、35%、32%、32%和32%。

其中，唐山、银川、成都等属于房价涨幅也较大的城市。2020年上半年，合肥、南宁、呼和浩特、宁波、徐州、贵阳、扬州、厦门、西安和洛阳等城市土地成交溢价率较高，分别为38%、38%、37%、32%、29%、28%、28%、27%、27%和25%，其中，徐州、宁波等城市房价涨幅也较大。

2020年上半年，全国100个城市居住用地价格为6176元/平方米，同比上涨10.2%。上半年地价总体上呈现“涨幅收窄、但依然为两位数”的特征。上半年，4个一线城市居住用地价格为16671元/平方米，同比上涨10.1%。从地价走势看，今年上半年呈现了倒U型走势。上半年，32个二线城市居住用地价格为6304元/平方米，同比上涨6.3%。

总体上看，上半年二线城市地价呈现U型走势，说明地价先降温后升温。上半年，64个三四线城市居住用地价格为4265元/平方米，同比上涨10.8%。在全国64个三四线城市中，唐山、南通和江阴等地价上涨比较快，其上半年同比涨幅分别为203%、110%和84%。此类城市属于经济条件较好的强三四线城市，土地投资前景被看好。

其二是土地财政。1月-7月全国国有土地使用权出让收入35101亿元，同比增长7.9%，占到全国财政收入114725亿元的30.59%，全国税收收入98509亿元的35.63%，占到全国地方收入61150亿元的57.40%，占全国地方基金收入37346亿元的93.98%。前七月全国房地产五项税收收入11275亿元，占到全国税收收入的11.44%，加上卖地收入，总计4.6376万亿元，占到全国地方财政收入的75.83%。

数据宝统计显示，全国各个城市上半年累计卖地金额1.83万亿元，相比去年同期的1.89万亿元已相差无几。具体到城市方面，杭州、上海、北京、广州等四个城市上半年卖地均超过千亿元。其中，杭州上半年卖地金额达到1390亿元位居首位。上海卖地金额1291亿元位居次席。北京卖地1159亿元位居第三位。

土地资源稀缺的深圳今年上半年卖地392亿元，同比上涨34％。不过，深圳卖的土地主要是二类居住用地，大部分被深圳市人才安居集团购买。因此，即便加大了土地招拍挂进度，其对于目前高高在上的房价，也难有实质性影响。北上广杭四个城市，今年上半年卖地金额同比也出现上升，上海大涨超85％，广州涨超36％，北京涨超25％，杭州在高基数情况下同比上涨6.6％。

其三是金融信贷。央行灵活运用多种政策工具，商业银行信贷投放较多，推动了M2增速的大幅度回升，使全社会的流动性持续保持在合理充裕的状态。一季度末M2同比增速创2017年二季度以来的近三年新高。受此影响，一季度M2-GDP名义增速的增速差额大幅上升至15.4%。二季度我国经济稳步复苏，GDP同比增速由负转正，M2-GDP名义增速的差额明显收窄。

预计三季度我国经济将继续复苏，M2-GDP名义增速的差额还将继续收窄，随着经济发展逐渐恢复常态，该指标不会长期维持在高位，对楼市造成“大水漫灌”。M1，狭义货币供应量， M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

其四是住房贷款。截至二季度，全国个人住房贷款余额同比增速已连续13个季度回落。由于银行批贷放贷需要一定时间，房贷增速回升可能滞后于商品房销售回升。三四季度，全国商品房销售面积预计还将继续回升，个人住房贷款余额同比增速有可能转为提高。

2020年二季度末全国首套房贷平均利率为5.28%，分别比上季度和上年同期低0.17和0.14个百分点，连续2个季度下降。5月以来，虽然LPR已连续3个月未调整，但多地加点有所下调，全国首套房贷平均利率继续小幅下降。就目前的房地产调控政策来看，若下半年5年期LPR没有明显下调，预计全国首套房贷平均利率不会大幅下降，在目前位置小幅震荡的概率较大。