低迷的深圳二手楼市中还是有这么一个刚需楼盘值得上车！

前言：自2019年11月11日更改豪宅税收方式至2020年7月15日750万以上为豪宅等等“史上最严政策”，这8个月时间市场需求释放，成交量强劲反弹，其中800万以内的房源占比就近70%；主要以初次刚需购房者居多，导致刚需价格楼盘及房源跳水式下降，8月的二手房成交量也是跳水式下滑。

南山吧！说大不大，说小不小。有187平方公里，北边阳台山森林公园接壤的大西丽片区，南到蛇口赤湾左炮台，西部是近4年热点的大前海，东面景点繁多的华侨城。中部则是科技创新企业扎堆的办公楼楼群，以及南头、后海、等等居住区。

片区虽多，楼盘无数，但是找到符合咱们刚需预算的楼盘其实选择真的并不多。

初次购房者没有经验，一套房子3-5百万，出来工作3-5年，跟家里人东拼西凑几十万，都是想在深圳有个家，能扎根于深圳。

鉴于此，我这几天刚好整理了一个咱们南山刚需楼盘【桃源村·一期】

桃源村位于广东省深圳市南山区龙珠大道，北是龙珠大道，南是北环大道。早期是深圳市住宅局开发的大型微利房住宅和经济适用房，共分三期开发。

虽然是政府开发的微利房，但早已 “绿转红”成为市面上正常的红本70年产权商品房。

桃源村一期为1997年11月入伙的多层住宅，有70栋（1栋到70栋），主力户型以三房为主，二房为辅，总户数3406户。占地面积是真的大，到处您也都可以看到小轿车的身影。

社区配套：

小区内有五所幼儿园，分别：卓雅幼儿园、桃源村幼儿园、桃源第一幼儿园、实验幼儿园、桃苑幼儿园。

南山这么高大上的地段，咱们的预算也不追求学区都顶级吧！社区内配有五所学校，分别：南外桃源中学、育才龙珠学校、桃苑实验学校、桃源小学、卓雅小学。

固定配套还有游泳池 、篮球场 、儿童游乐场 、阅览室、羽毛球场、 棋牌室等等。

综合商场：岁宝百货、福到来超市、天虹商场、人人乐、沃尔玛。

交通出行：

高德显示自驾开往福田购物中心只需要17分钟可见红色虚线，自驾开往深圳湾公园只需要13分钟可见紫色虚线，自驾开往科技园科兴科学园只需要11分钟可见绿色虚线，自驾开往宝安海雅缤纷城只需要15分钟可见黑色虚线，自驾开往西丽高铁站只需要14分钟可见灰色虚线。

最常有的交通工具地铁7号线桃源村站也是在小区北大门，当然还有我们经常堵堵堵在路中的公交车呀！总站台就在我们小区门口。

居住人群：

晚上回到咱们家（桃源村）简直就是万家灯火，居住人口约3.6万人；主要以自住为主，住户家有老人及小孩的占比近76%； 38%年轻人是在南山科技园和福田车公庙工作

桃源村外景图：

5号楼楼顶拍摄

小区设施

小区学校

就近购物超市

交通

因为楼梯房嘛！对应的车位也就是地面的，但是停车费很实惠的呢！

户型介绍：

64平两房户型（31、50、59-62栋）一梯四户，01、02户型为64平两个房间都是朝南向。

此户型小房间都可以放1.5米床，但是小区业主基本都是放子母床（相对会实用一些）；阳台也比较宽敞，晾晒一家4口人衣服搓搓有余（有刚出生的宝宝也不用怕了），小区楼间距比较开，房间几乎半天都是有太阳折射进来室内的。加上户型是坐北朝南，通风效果也是绝佳的，以致于一期两房中此户型成为热销，可打4颗星。

67平两房户型（42、43、47、48、70栋）一梯两户。

此户型两个房间都较大，最小房间都有7个平方米；出来厨房就是餐厅位置，使得整套房相对都不拥挤每个格局居中，可打5颗星。

70平三房户型（6-13、16-21、28、31、34-37、39、41、46、49、57、59-66.69）一梯四户。

两种户型都各有千秋；怎么说呢，比如第一种就是朝北，虽然洗手间门没有对着房间，但户型比较奇怪，走进房间的过道那些面积实在难以利用。

第二种户型就好些了，特别是每个房间都没有什么浪费的空间， 10个平左右的主卧还是可以满足我能有个大衣柜的想法了。图一3颗星，图二4颗星。

74平三房户型（1-5、14、26、27、32、33、38、44、45、51-53、67栋） 一梯两户。

客厅出阳台，坐北朝南，南北通透，两房朝南，一房朝北；产证面积虽小，但使用率非常高；多数住户都是把厨房生活阳台打通让家里的厨神能随意放纵；洗手间也是可以用玻璃做个干湿分离，可打4.5颗星。

76平三房户型（15、20、22-24、30、40、42、43、54-56、68、70栋）一梯两户。

客厅出阳台南向，一房朝南，两房朝北。两次卧大小居中，没有多余浪费的空间，可算是一期最好的三房户型，可打5颗星。

78平三房户型（71-73、79栋）一梯两户，客厅出阳台南向，南北通透，两房朝南，一房朝北，综合户型相对实用没有太多浪费空间，可以4.5颗星。

80平三房户型（74-78、80-82栋）一梯两户，客厅出阳台南向，南北通透，两房朝北，一房朝南，实用性可打4.5颗星。

综合点评

1、 即使今上半年大部分片区房价反弹，但咱们桃源村小区还没有受到太大干扰。

2、出门就能有地铁站及公交站这一点还是为叔叔阿姨们及我们年轻人省心了不少。

3、问题来了！一个三口之家的家庭里起码应有一部小汽车吧，停车位就有些紧俏了。

4、虽然715新政压住了不少投资客的同时也误伤了一些刚需，但在这双方博弈的时刻也算是我们刚需能跟房东坐下来好好谈价及捡漏的时刻。

5、交通出行方便，生活基础配套成熟，生活氛围浓厚，就学方便，接送小孩也方便。

6、房屋整体使用率还是较高。

7、现阶段住宅产品70平正规三房总价478万起在南山还是罕见的了

8、715楼市新政计税方式更改后，满五年的产权楼盘愈来愈少，但是这个小区还是掐指还是能有个10来套的，所以每年桃源村小区也是在南山二手房成交量中是冠军。

讲到这我们本篇楼评也即将画上一个句号了，我们再拿南山其他刚需盘对比下：

松坪村1-3期：均价9.5万，两房总价475万起

鼎胜山邻居：均价9.4万，两房总价455万起

康乐大厦：均价6.8万，两房总价535万起

天马综合楼：均价6.4万，三房总价525万起

仓前景福苑：均价7.1万，两房总价510万起

桃花园：均价7.7万，三房总价630万起

最后附上最新715深房修改版限购政策图解（建议收藏）

小编自我介绍：

本人主要成交房价1000万内房源居多（40套左右、房屋租赁成交有250套左右、办公写字楼4套），为百位网友分析淘房短期内增值15%以上,。在片区虽是老油条类型，但还是客观分析，建议客户理性选择，一切是以客户为中心。

（本文作者：淘房会会员杨帆15889454254）