东莞1500万起步的洋房长什么样？鹏瑞天玥广场全解析

近日，备受瞩目的鹏瑞天玥广场有了新的动向，老牛第一时间梳理了相关的项目资料，下面带大家去系统了解一下。

【01.区位概况】

鹏瑞天玥广场位于东莞的南城街道（东莞共计34个镇街，街道和之前的区是平级行政单元），区位优势明显，可以便捷到达周边各大片区。

该项目位于南城区+东城区的交界处，距离行政文化中心+商务中心都不算远。

从下图可以直观看出，鹏瑞天玥广场周边已经有较大规模的楼盘，片区的居住单元开发已经比较成熟。

该项目周边的交通还是比较便捷的，毗邻主干道；距离轨道交通站点就有些远了，东莞地铁2号线和莞惠城际交接的西平站距离项目约有1.5km。

当然，项目周边未来还有东莞地铁1号线（在建）+8号线+11号线+12号线，这些会为项目带来较多出行的便利。

【02.项目周边概况】

鹏瑞天玥广场的北侧+西侧地块已经开发完毕，比较扎眼的是项目东侧地块，目前是比较密集破旧的工业厂房。

老牛梳理了项目周边的地块规划，旧厂房区域会被改造成商业+教育为主的片区单元，项目南侧的公园正在改造，同时设置了幼儿园和小学；这样一来，学校基本就在项目业主的家门口了。

远眺同沙生态公园，发现项目周边的居住环境虽然存在不足，但正在逐步改善（掺杂在已开发楼盘中的旧厂房+农民房地块都是好地块）

老牛带大家简要回顾一下该项目的拍地状况，开发商以23.6亿元的总价拿下该地块，其中约9.3万㎡的商业面积需要自持，再减去约820㎡的公建配套（无偿交给南城街道办），粗略估算楼面价约2.1万元/㎡。

鹏瑞是深圳知名的开发商，约20万元/㎡的深圳湾1号早已成了深圳豪宅的标杆，大家都在关注鹏瑞首进东莞的这个高端项目，会不会引领东莞房价创新高。

老牛补充一下招拍挂的细节，该地块在2018.10首次拍卖是流拍的，在2019.05再次拿出来拍卖。567号就是鹏瑞，在晚上大家都在休息的短短8分钟内，连续29次报价，提前了约1天11个小时直接锁定该地块，可谓志在必得。

【03.户型产品】

鹏瑞天玥广场总用地面积90580㎡，总建筑面积约53.1万㎡，其中计容建筑面积约36.2万㎡，容积率为4.0，开发强度算是比较高了。

该项目由5栋（超）高层住宅楼+2栋（超）高层办公楼+大型商业mall组成，总体来说是集“办公+住宅+商业”为一体的高端综合体。

咱们来逐一看看该项目的住宅产品，所有住宅的梯户比都是极为罕见的3梯2户（一般2梯2户都已经是顶级产品）；当然，由于该项目有不少住宅是超高层（38-40层左右，一般高层住宅的高度会控在100m以内），用3台电梯也是上下楼快速疏散的合理前提。

老牛多说一句，这里要为鹏瑞的决策点赞，因为开发商必然会把地块的经济指标用尽，这里面会有一个动态平衡；鹏瑞最终选择了超高层+楼间距控制适当+提升建造成本/营造高品质使用感。

老牛提醒大家，户型A1和A2都是该项目的主力户型，大四房产品+工人房独立进出（粗略估算建筑面积约270㎡，具体以开发商信息为准），但A1和A2不是对称布置。最主要的区别在于卫生间的设置，A1的儿童房朝南+次卫是暗卫，A2是儿童房朝北+次卫可自然采光通风。

9栋超高层住宅是本项目的楼王单位，户型B1和B2呈对称布置，四开间朝南（包含主卫+次卫朝南），尤其是主卧，确实很奢侈舒适。

由于涉及到比较少见的超高层住宅，老牛在这里给大家简单科普一个概念：避难层（主要用于消防的紧急疏散）。本项目中，6栋+7栋+8栋+9栋都是超高层住宅，每栋的15层和30层都是避难层。

鹏瑞也充分利用了这个避难层的空间，顺势推出了复式产品（本项目共计16套），平面布局详见下图，14和29层作为复式一层。

复式二层增设了主卧+次卧+阳台，但大家要注意，户型C1是客厅2层通高，C2是餐厅2层通高；该复式产品建筑面积粗略估算约370㎡，具体以开发商信息为准。

顶级豪宅的品质感是体现在多个细节，老牛不妨再透露给大家一个重要细节，就是该项目的住宅层高是3.3m，复式第二层（即避难层）的层高是3.6m。

这样的后果，相当于每10层少卖1层，0.3m*10=3m，普通住宅的层高多在2.9-3m；为了高品质可以牺牲利润，开发商也是真拼了。

【04.小结】

老牛在早期实勘的时候，发现项目现场的“基坑+地下工程”已经全面铺开了，现在估计不少楼栋已经开始出地面了，建设进度还是比较快的。

老牛也梳理了项目周边的二手楼盘价格（链家网），发现不少楼盘的二手报价普遍在4.5万/㎡左右，少数的卖家已经报到了5万，从这里可以看出周边二手业主对鹏瑞天玥广场的价格信心满满。

综上，老牛为大家梳理了鹏瑞天玥广场的最新项目信息，让咱们一起期待东莞的这个新晋标杆豪宅项目能够早日落地建成。

老牛会继续追踪该项目，尤其是备案价等关键信息，敬请期待后续的动态解析！

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