深圳楼市变了！尤其是二手房市场......

深圳的楼市，最终还是降温了。

其中，二手房市场表现最为明显。

在刚过去的八月，根据乐有家数据显示，深圳二手房市场价量总体表现如下:

1. 二手房成交量11322套，环比下跌15.6%；

2. 二手房成交均价66002元/㎡，环比下跌1.3%。

从深圳今年3-8月的成交量和均价的走势就可看出，深圳在今年4月疫情回暖之后楼市率先回暖，并在7月到达高点，成交量和均价均为今年以来的新高。

后来的事大家都知道了，深圳出台堪称史上最严的“715调控”。新政提高了购房准入门槛，重启了“豪宅税”。从8月二手房的成交量和均价来看，狂热的深圳已然“退烧”。

在新政出台的首周，深圳楼市便有了反应。根据乐有家研究中心数据显示，7月20日-26日，全市二手住宅网签1700套，环比下降67%，更是只有新政前一周10023套的两成不到，真可谓立竿见影，一落千丈。

此外，根据贝壳数据，从新政出台后的7月至8月，新增房源量更是明显下降，由6、7月的2万套左右锐减至8月的13978套。

种种数据表明，无论是新政实施后的一周、还是一月的时间内，无论是深圳二手房的成交量和均价，都开始呈现下跌趋势。

二手房市场对于新政反应出如此立竿见影的效果，要从需求与供应两个方面来看：

首先，虽说刚需群体受到的限制较少，但从近来中介反映的带看量来看，刚需客陷入了观望状态，房价开始趋稳，市场进入冷静期。

其次，由于限购条件收紧，部分业主担心卖房后不能重新购买，封盘的业主变多，导致二手房市场放盘量较此前减少，供需不平衡的情况出现进一步恶化。

深圳新政实施后的一个多月，不少购房者都感觉到，放出来的房源比之前更少了。

村长一位有购房需求的朋友就表示：“我每天都在刷各种房产APP，关注的几个楼盘来来回回都是那几套，一个月了都。”

另外，根据证券时报网消息，有中介也表示：“已经8月中了，我们公司的成交业绩才1000多万，7月时都破7000万了。”

中介所说并非虚言，根据村长所掌握的数据，新政之后不少小区的成交和价格均出现显著下滑。

就比如，位于罗湖的深业东岭，房源总价在250-1300万，第二季度市场火热时，平均每月有4-5套的成交量。而新政之后，尽管仍有61套在售房源，至今却只成交了一套总价为243万的。

另外，在6月便有5套总价750万以上房屋挂牌；新政之后，仅8月18日挂牌了一套，总价为930万。并且，该房源并未达到免豪宅税年限，房业主还标明了“急售”，近两周降价3次、降价10万，总价也比同小区同户型低了138万。

在未满五年需交豪宅税的前提上，竟还低于市价百万、降价十万处理，看起来，这位业主是够着急的才不得已为之了。

数据来源：贝壳

再比如，位于龙华的招商观园，新政之前的7月7日，一套总价760万的房子挂牌售卖，140㎡算下来单价5.4万，并未高于小区6.2万/㎡的挂牌均价。可在新政之后的8月14日卖掉时，成交价竟只有470万！相当于打了6折出售！

数据来源：贝壳

像这样在750万豪宅线上降价处理的房子不少：

位于后海的现代城梦想家园，原价1100万1次直降150万；科技园的深南花园，2次降价共50万，6.9万/㎡的单价远低于近期成交记录；前海的香格名苑，4次降价共55万……

数据来源：贝壳

其次，在上半年二手房成交中，144㎡以上占比8.4%。并且可以看到的是，144㎡以上的房子相比尚未取消豪宅税的去年要高出不少。

数据来源：中原

到了今年7月，豪宅税随新政重启，楼市同样立竿见影，7月144㎡以上房子成交占比为7.9%，相比6月有所下降。

不仅成交量有所下降，降价打折放血的也不在少数……位于科技园的华润城一期，239㎡的房子，原价2850万降了130万。

数据来源：诸葛找房

前海的前海花园三期，147㎡原价1350万降了150万。

数据来源：诸葛找房

华侨城的香山美墅三期，186㎡，原价2600万降了100万。

在后海的漾日湾畔，一套183㎡的房子更是两次调价，原价2500万降了120万。

因此，不少以大户型为主的楼盘，价格都有不同程度的下降，比如：

位于福田中心的黄埔雅苑，环比降0.5%；

位于前海的香格名苑，环比降4.2%；

位于蛇口的汉京九榕台，环比降0.9%……

数据来源：乐有家

总之，750万以上的房子们，少放的少放，降价的降价。

那么750万以下的房子们呢？根据贝壳数据，新政之后成交的750万以下房产，有不少是高于挂牌价卖掉的。

数据来源：贝壳

龙华的丰润花园挂牌价400万，成交价408万；罗湖的仙桐御景挂牌价425万，成交价444万；坪山的金地朗悦挂牌价460万，成交价470万……

尽管成交价略高于挂牌价，但相比起上半年深圳楼市涨幅之疯狂，尚且还算合理。

深圳楼市真的冷静了，美联物业全国研究中心总监何倩茹认为：今年第四季度会是第一个转折点，政策消化期获奖结束，成交量有望回升。

对此，村长拭目以待，但同时也更希望，回升部分还是回到真正有需求的刚需客手中，而不是新一轮的炒房周期。

最后，根据750划分的豪宅标准，附上深圳各区挂牌房源普通住宅比例图：

其中，南山的普通住宅比例最低，为39%；宝安62%、龙华68%也已超过老牌关内地区罗湖，看起来罗湖的数据已经与龙岗、盐田等东部关外地区持平。