深圳首批小区旧改：10年拆了7个，2个马上入市，有的还在要价！

◎买进深圳（ID：buysz2020） |  邦尼原创

9月15日，备受瞩目的木头龙旧改公示了01-02地块一期《建设工程规划许可证》及总平面图，离焕新面世再进一步。

10年前，包含木头龙小区在内的8个旧住宅小区被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划。在经过十余年的博弈后，木头龙旧改迎来终局，其余7个旧改项目，南苑新村、金钻豪园、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区也有最新进展。

@买进深圳梳理了首批8个小区旧改的进度，发现深业鹤塘岭花园、卓越荣津瀚海湾名庭即将入市；

海涛花园因拆迁缓慢，项目从立项到现在，已经有超过80位老人没等来回迁入住新家抱憾离世；

龙溪花园拆赔比达1:1.5，周边的住宅都已破15万，还在遥望旧改

▷本表仅供参考，实际情况以官方公示为准，统计时间截止至2020年9月27日

木头龙旧改：

01-02地块一期已报建，将建70万㎡地铁上盖综合体

木头龙10年“拉锯战”终于迎来终局，已于今年3月正式开工，推广名为“益田御龙天地”，工程名为“益田御龙壹号”。

01-02地块报建分两期，本次报建的是一期2-7栋，以及整个地块的地下部分，预计2023年底整体投入使用。

即最先建设的是共5栋住宅和一个12班幼儿园，回迁房和商品房同步，层高在19-61层不等，位于地块西侧，靠近规划一路。

二期位于地块东侧，目前尚未报建，包含1栋A座53层公寓和1栋B-F座住宅。

除01-02地块以外，还有01-03地块约5.4万㎡住宅（保障性住房），三角地02-01地块还有2.3万㎡住宅。

项目总建面约70万㎡，容积率8.3，将打造为集高端住宅、公寓、商业和郎朗音乐世界等配套于一体的国际级人文都市综合体。

项目亮点◎ 12万㎡升级版益田假日广场◎ 郎朗音乐世界由著名建筑大师安藤忠雄操刀◎ 地下通道与地铁3号线翠竹站无缝衔接

时间回到1年前，2019年8月，罗湖区政府将木头龙片区零星房屋征收确定为2019年度罗湖区零星急需项目，十年旧改一朝破冰。这为解决城市更新拆迁难进行了实践探索，也为城市更新相关条例中的“个别征收模式”提供立法借鉴。目前小区周边二手房挂牌均价大部分在6-10万/㎡，建好后的御龙天地项目预计不会低于9万/㎡。

金钻豪园：

一期在打桩，二期未拆迁

距木头龙旧改约1.6公里处，是罗湖另一处旧住宅小区旧改——金钻豪园旧改，紧邻地铁3/7号线田贝站A口。

项目分两期实施，一期为住宅，二期为商业。一期480户业主达到100%签订搬迁补偿安置协议。

目前，一期地块已全部围挡，处于桩基状态中，正在动工；二期还未拆迁，仍有少量居民尚未搬走。

▷左边建筑是未拆迁的二期，一期正在挖基坑，图源：@买进深圳实拍

南苑新村：

东区仍有住户，通知11月15日内搬走

南苑新村旧改，已于今年3月启动土地平整工作，拆除了部分楼栋。

▷南苑新村32栋已拆除，图源：@买进深圳实拍东区仍有住户出入，部分底商还在营业，一位店家表示业主还未通知他们搬迁。

▷南苑新村东区底商现状社区门口墙上贴有《深圳市南山区南头街道南苑新村城市更新项目搬迁公告》，明确通知签约业主在11月15日内搬走。

值得一提的是，项目距地铁1号线桃园站约500米，将采取TOD模式开发。

▷万科办公室

龙溪花园：

楼体保养较好，旧改意愿不强

龙溪花园位于香蜜湖片区，属于传统的豪宅片区。

@买进深圳实地探查发现，小区楼体保养状况和小区绿化维护情况较好，若继续居住舒适度良好。

或许正因如此，多数业主旧改意愿不强，相对推进速度较缓。

据某位业主透露，目前签约率在85%-90%的阶段，小区占地面积大，但是只有400多户，拆赔比达到1:1.5。

项目于2015年6月公布规划草案，由中洲作为申报主体，预建设46层的超高层大户型豪宅项目。

到目前为止，改造效果图甚至连户型区间等资料都已经在网络公布，但项目本身却迟迟未有拆迁动工的迹象。

值得一提的是，龙溪花园经过近年上涨，挂盘已经达到17万/㎡的高位，最新的成交均价14万/㎡。

▷龙溪花园最新成交，图源：贝壳APP

华泰小区：

分期改造，部分建筑已动工

香蜜湖片区的华泰小区旧改，曾因难以满足业主诉求导致签约困难，一度由于进展缓慢差点被移出旧改计划。

项目已启动分期改造，划定了一部分家属楼作为集中安置区，南区部分建筑已动工，被围挡起来。

▷华泰小区部分建筑已拆除

华泰小区旧改实施主体为新世界，围挡上也打着宝安松岗的新世界松风明月的广告。

海涛花园：

签约率超95%，已拆除部分建筑

盐田区海涛花园权利主体1260户，目前还剩50多户未签约，签约率超95%，进入最后攻坚阶段。

由于历史遗留确权问题、业主失联及少部分业主不认可搬迁赔偿标准，签约进程缓慢。项目从立项到现在，已经有超过80位老人没等来回迁入住新家抱憾离世。对比木头龙小区，海涛花园由于是外销房，问题相对更复杂一些，且改造利润较低。

▷图源：路劲海涛新城公众号路劲地产集团主管董事、中南区域总裁谭琪，近日在某城市更新论坛上透露：

“目前海涛花园正积极通过首创体验中心和微信平台、打造专属海涛公寓、举办各类业主活动、创新线上签约形式等方式解决签约难题。”" 深圳城市更新发展需要制度创新的加持，不断优化的政策以及即将出台的《条例》，让我们在努力前行的路上看到了曙光。" 他表示。

最快入市的2个项目：

深业鹤塘岭花园、卓越荣津瀚海湾名庭

8个旧住宅小区改造中进度最快的，要属鹤塘小区旧改和桥东片区旧改，截至发稿，前者未获批预售，后者已获批预售，都即将入市。

鹤塘小区旧改（项目名：深业鹤塘岭花园）是深圳旧改小区中第一个实现签约面积、人数达到100%的旧改项目，更是深圳首个非政府主导住宅类城市更新项目签约成功案例。

目前项目展示中心已开放，即将开盘入市。（查看楼盘详情点击：白石洲旧改首发：新房还未入市，回迁房涨到11万了！）主推建面约87-164㎡住宅，共230套，预计明年毛坯交楼；建面约68-84㎡公寓，共210套，70年产权，带装修交楼。

盐田沙头角的桥东片区旧改项目，项目名为卓越荣津瀚海湾名庭，500米处为“鹏城八景”之一的中英街。

项目邻近地铁8号线（在建）沙头角站，预计10月底正式开通，两站即达罗湖莲塘。

▷卓越荣津瀚海湾名庭效果图

项目已于9月23日获批预售许可证，包含住宅、商务公寓和商业三种类型产品。

其中，住宅产品，均价5.75万/㎡，共166套，户型建面约54-148㎡；商务公寓，均价5.62万/㎡，共393套，户型建面约31-71㎡。

结语

目前，深圳首批城市更新项目至今已超过10年，原有的“双百”政策过于严格，导致“拆不动、赔不起、玩不转”。公开数据表明，深圳目前767个城市更新项目，只有15%的项目进入开发阶段。

今年7月，《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）建议“签约率达95%后可启动个别征收”，这一重磅条例让业界看到曙光。意见稿还特意说明：无论是政府组织还是市场化的城市更新，都难以完全避免个别物业权利人不愿意搬迁安置的问题。

卓越集团副董事长兼总裁李晓平，近日在某城市更新论坛上表示：“随着市场进一步深化，城市更新进入深水区，多方呼吁相关更新条例尽快出台，相关配套政策进一步完善，以特区立法破解困扰城市更新工作的难题，为助推深圳改革开放向纵深发展贡献力量。”

随着时代发展，深圳城市更新在变革中日趋成熟。以上旧改项目是否会加快进程？未来又是怎样的光景？我们拭目以待。END