历经4年回归中心，万科福田重磅旧改曝光！定位或超深业上城

◎买进深圳（ID：buysz2020） |  深圳多姐原创

万科四年前谋划回归市中心的福田重磅旧改项目，终于有了最新进展。

近日，福田区城市更新和土地储备局公示了华富街道三星工业区更新单元1期规划修示草案：将原更新单元1期分为A、B、C三个项目实施，强调落实不少于36班的九年一贯制学校用地。

此前，今年4月，三星工业区城市更新单元2期项目实施主体也被确定为万科操刀。

申报单位分别为深圳市易理房地产开发有限公司和深圳市中科万信实业有限公司，都是万科旗下企业。

早在四年前，万科就已对外宣布将参与这一体量庞大、地段绝佳的旧改，整体释放的货值有媒体报道或过千亿。

目前，该项目处于一期、二期公示期已经结束，虽然万科尚未命名，不过从现场拆迁进度看，动工在即。

万科在深圳已成功开发同类产品，如西丽留仙洞万科云城等。

NO. 1｜结缘4年，万科福田罕见大盘

万科打造中的三星旧改，是福田区继中心区CBD之后规划的梅彩片区极为重要的项目。

▷图源：福田区更新局

目前，三星工业区所在板块，深圳市将福田区梅林-彩田片区纳入重点区域以加快开发建设。

此前，已有深业置地打造的深业上城，一跃成为该区域的网红打卡地标。这块介乎笔架山和莲花山公园之间的重磅地块，占地近13万平，紧邻地铁10号线（冬瓜岭站），距离华润操刀的华富村棚改不远。

▷截取自福田区城市更新和土地整备局

一期合计规划体量53万平米，以产业研发用房为主，配套小体量商业。

其中，配套宿舍体量高达23万平方米，预测万科将会打造成具备高端居住功能的产品，面向市场销售。

按照深业上城公寓市场价格12万/平测算，这部分可售的货值就接近300亿。

从规划公示释放出来的信息看，项目属于工改工性质，按理说不会有住宅产品，不过根据深圳730公寓新政，以及地块上还配套了一所九年一贯制学校来看，不排除未来在产业用地上适量增加住宅。

就算没有住宅产品，开发商还有配建30%配套设施的发挥空间（包括公寓、商业等），深业上城已有先例，相信万科会更用心，甚至产品定位上或超过深业上城。参照深业上城6.5的容积率，预计三星地块未来总建筑面积或高达80万平。

▷深业上城

对比已获得的诸多旧改项目，这是万科近年深圳市中心核心区域较为重磅的一个，意义非同一般。

2016年，万科就对外界透露，已通过股权并购获得的福田区皇岗路5003号三星视界有限公司的旧厂房地块。转眼四年过去，今年1月，三星工业区开始进行拆迁。

近日@买进深圳在现场看到，地块四周均被围起，可见范围内大部分厂房已经拆除，门口告示：“深圳三星视界有限公司正在旧改”。

从下图可见，地块已整备完毕，随时可进入施工阶段。

目前，三星部分老厂房，被万科改造用作暂时办公地，并一度作为深圳公司总部和集团部分部门办公点，而万科集团总部仍在大梅沙。

值得注意的是，在三星地块动工前，片区其他工改工项目已经有了进展。

旁边新浩e都已建成投入使用，深长城彩田工业园旧改已出地面，深科技、理光厂房业陆续进入城市更新计划。

华富片区居住氛围浓厚，附近有莲花一村、二村、有线电视小区、彩田村等，住宅普遍楼龄在20年左右，因交通不便、规划落后等问题，房价长期停滞在6-8万/平，属于福田房价洼地。

深业上城建成后，片区环境才稍有改观。

目前，深业上城二手公寓贝壳挂牌价格从9万—15万/平米不等。

相信在万科与深业联合背书下，华富片区知名度能够大大提升，吸引更多人才和优质企业入驻。

NO. 2｜万科今明两年旧改项目曝光

作为全国头部房企，万科近年来却在大本营深圳区域市场遭遇项目不足的尴尬。

在今年万科南方区域媒体会上，被视为继王石、郁亮后第三代“接班人”的万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉，回应了万科南方区域业绩掉队的疑问。

他提到，南方区域业务种类最多，物业开发经营周期都相对较长，未来或将继续落后。

深圳，是万科重回一线，“救火”业绩的最好区域。

近年来，万科鲜有在公开市场拿地，在福田、南山中心区域相继开发了万科瑧湾汇（和深铁合作）、瑧山道（兰江山第2期）、瑧山府三大瑧系项目，和产业大城万科云城（与南山区政府合作）。

新项目不足，旧改发力。同行发现，万科在大湾区本来不多的旧改土地储备，悄然增加。

事实上，”万村计划”失利后，万科正在不断调整方向。近三年来，万科一直在低调拿地，已在深圳储备了10余个旧改项目。

▷近期万科深圳地产项目

其中，“工改工”项目，包括进行中的福田杜邦厂区旧改、福田三星工业区旧改，已面市的西丽万科云城等。

未来三星工业区旧改入市，或许能给万科贡献可观的业绩。旧改板块，除了三星项目外，值得购房者关注的还有南山南苑新村巨无霸旧改、前海的万科臻山海项目，以及宝安的万科大都会项目、龙华观澜的万科北辰之光等，都将逐步面世。END