深圳棚改一出涨3万/㎡，但是这片区有点特殊…

福田两年涨了2万/㎡

但这里仍是洼地，

旧改也以产业用地居多，价格趋稳

可能是购房者上车福田的最后机会？

谁说福田都是10万+房价？这里虽然属于福田，但房价却也是福田肉眼可见的“相对低价”。没错，这里就是梅林，号称深圳“舒适圈”的福田北区域。

同是福田，某村抵挡不住“旧改”或“棚改”的推波助澜作用：据悉棚改消息一出，福田某村的成交单价，3年间足足上涨了约3万/平！

但是梅林有点特殊，尽管旧改林立，但是旧改却不是住宅为主，因此房价一直趋稳。

而从近期福田的二手房挂牌价格来看，香蜜湖挂牌均价为15.1万/平，香梅北挂牌均价11.3万/平。但，梅林的挂牌均价为8.1万/平，与上述片区单价相差3-7万！

即便这几个区域非常接近（香梅北和下梅林接壤），房价仍有天壤之别，为何？

乐居实探城中村第4弹为大家解读梅林！（城中村系列：上沙村+下沙村、皇岗村+水围村、石厦村）

同村不同貌

城市更新的“抢跑”竞速

梅林位于福田区北部，紧邻福田中心区，位于深圳城市发展中轴线，有着天然的区位优势。妥妥的福田“北部门户”，也是深圳中轴之地，片区被大致分为上梅林和下梅林两大区域。

此次乐居在上梅林和下梅林分别实探了3个城中村，上梅林分别是上梅林新村、梅林三村和梅林四村，下梅林分别是梅林二村、河背村、梅林一村。

（梅林各村）

乐居君在实探过程中，发现梅林城中各种住宅楼群参差不齐，有农民房，也有高层豪宅，尤其是下梅林的梅林一村，外立面崭新，与传统破旧“城中村”景象相反。

（梅林一村）

今年5月，就有网友在福田人民政府官网询问：“梅林二村年久失修，很老旧，配套设施很不齐全，是否在福田区棚改备选范围内？”

获得的官方答复是：梅林二村暂未纳入福田区棚户区改造年度计划。

上梅林村、下梅林村改造专项规划项目，采取的是局部拆建与环境综合整治相结合的改造模式。

不仅是梅林二村，梅林一村、四村和三村等都没有城市更新的迹象，未来大刀阔斧的超大面积拆除工作还需要很长时间等待。

乐居君此次踩盘比较惊喜的是，梅林村应该属于比较“低调”的潜力股，未来可能会成为福田区中稀少的新盘集中供应地。

从《福田区城市更新“十三五”规划》可以看出，福田区由于发展已较成熟，可供开发的土地相对其他区域来说并不多，梅林是福田城市更新较为集中的其中一个片区。

近期，梅林片区多个旧改项目迎来了阶段性的新进展，城市更新的脚步明显加快。

乐居在实探中，看到了接近4个已拆的空地，全部被围起来进行建设，有的还未动工，有的在进行基坑建设，是福田比较少见的拥有多个城市更新单元的区域。

（梅林有大量城市更新项目）

其中，最近一次开始动工的项目是位于上梅林的创富大厦，2020年9月11日，财富集团旗下的创富大厦举行了开工仪式。

创富大厦为商业综合体项目。

项目位于深圳市福田区梅林街道上梅林片区，未来，该项目建成后地上47层，地下4层，容积率15，楼高199.2米，裙楼5层。

据项目工程牌上显示，竣工日期为2021年7月。

效果图（来源：财富集团官网）

2月12日，福田区城市更新和土地整备局正式发布关于《2020年福田区城市更新计划第一批计划》公告。

此次计划公告仅一个工改项目，即东林工业区城市更新单元，拆除重建用地面积1.6万㎡，梅林扛起了福田更新的大旗。

据合一的《2020年城市更新白皮书》统计，福田区已有56个项目纳入深圳城市更新单元计划，涉及到旧住宅区、城中村以及旧工业区的改造。

其中，超过一半为工改项目，共31个，梅林街道更新项目最多，为15个。

梅林属于福田为数不多工业厂房较为集中的片区，大部分规划为新型产业、电子商务产业用地改造。

福田棚改推涨房价

梅林二手房价格趋稳

据统计，2018年8月，梅林片区二手房参考均价6.1万/平，挂牌均价约6.4万/平，在售房源697套。

2018年8月梅林片区成交均价 

对比一下，如今，2020年9月，片区二手房参考均价8.1万/平，挂牌均价同样8.1万/平，在售房源642套。

2020年9月梅林片区成交均价 

2年时间里，梅林的成交均价增加了2万/平，与福田其他区域相比并不突出。

据某中介平台数据显示，梅林城中村的挂牌均价在6.6-9.1万/平之间。（梅林一村9.1万/平、梅林二村8.1万/平、梅林三村6.6万/平、梅林四村7.2万/平）

拿出单个城中村楼盘来看。

梅林一村是由深圳市住宅局开发兴建的大型政府机关单位或事业单位的福利房、微利房住宅区，里面是一个公务员社区，原始业主以公务员为主，被誉为“亚洲第一村”。

挂牌价▼

成交价▼

2017年11月，梅林村七区一套85平的二手房成交单价约为7万/平，总价595万；

2019年2月，95平的户型成交单价约为6.4万/平，总价615万；

2019年12月，95平的户型成交单价约为7万/平，总价670万。

3年时间里，小区涨幅不多，比较特别的是2019年，有小幅度的上涨，与深圳整个的市场火热有相应的关系。

福田南华村，建于1984年，同样的也是深圳第一批公务员和教师福利房。

2017年8月7日，南华村启动棚改意愿征集工作，拉动了这个三十余年楼龄老破旧小区的房价。

棚改消息放出前一套88平的房成交总价505万，意愿征集启动后，成交总价变为590万，当时的成交单价上涨了约1万/平。

南华村

挂牌价▼

2020年9月，现在链家出售的仅2套，挂牌均价为9.9万/平。

成交价▼

2017年12月，南华村一套75平的二手房成交单价约为6万/平，总价450万；

2018年7月，88平的户型成交单价约为6.9万/平，总价610万；

2019年8月，88平的户型成交单价约为8.8万/平，总价773万。

3年里，南华村价格有了近3万/平的涨幅，棚改的作用“功不可没”。

“亚洲第一村”的规划之路

新住宅项目为零

说起梅林，不得不提到它的规划。

根据《深圳市福田区现代产业体系中长期发展规划（2017-2035年）》，福田区将升级打造“八大片区”，其中“梅林-彩田片区”定位为深圳智谷。

集聚发展以人工智能前沿技术应用为核心的创新型产业。

发展智能装备研发、互联网与电子商务、物联网与智能管理服务系统、智能终端产品与服务。

发展金融科技、智能商务等信息技术服务业，布局科技金融与商务服务业。

发展高端电子产品展销与高端消费。

此外，在福田区规划的“一核三带一轴”总体发展布局中，梅林-彩田片区是北部“智能科技产业带”中的一环，以及“一轴”总部经济轴心的北启点，还具有向龙华延伸，推动形成深圳中轴线的作用。

2016年，梅林-彩田片区就已纳入全市重点开发建设区域，将成为深圳新的区域经济增长极。

梅林-彩田片区手握科技和金融产业，又属于区、市重点建设区域，重要性还是数一数二的。

福田区城市更新和土地整备局官网显示

梅林村是深圳著名的生活舒适圈，居住氛围天然且成熟。

交通：有3条地铁线纵横分布(4、9、10号线)，4号线连接龙华与福田；9号线串联起南山、福田、罗湖；10号线连接坂田、平湖；从梅林到深圳任何一区都是四通八达。

教育：目前设有梅山小学、梅园小学、梅林小学、梅丽小学、梅华小学、翰林实验小学等多所小学，中学有梅山中学和翰林实验学校初中部。

商业：大型综合购物中心为卓悦汇，另有家乐福、天虹以及绿景虹湾自带商业佐阾虹湾购物中心等，商业配套很完善。

自然：塘朗山、笔架山、莲花山三大城市生态原山环绕，被中康公园、梅林公园、梅林山公园、莲花山公园、笔架山公园、上梅林文体公园六大城市“绿肺”包围，生态环境优越。

根据片区规划，这里未来会综合居住、商务、商业等功能，现在，梅林片区的新盘也大多是商业产品居多。

乐居君踩盘发现，梅林片区几乎没有什么新房，现在在售的新盘只有嘉鑫辉煌时代和皇庭世茂裕玺，二者皆出售商业项目。

嘉鑫·辉煌时代 在售建面48-68平商办产品，均价8.4万/平，现房。

皇庭世茂裕玺 目前在售建面121-279平的商务公寓，均价8.85万/平，房源数共216套，预计2022年交房。

截至目前，梅林片区并无新住宅项目在销售。

总的来看，梅林片区城市更新数量非常多，但以新型产业用地、商业用地改造偏多，住宅用地的改造屈指可数，而且大部分城中村也并未纳入旧改、棚改，因此，梅林的二手房价不会被此类消息极端地“助推拉高”。