9万/平的白石洲回迁房，到底值不值得买？

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白石洲旧改终于拆迁了！

从2006年列入城中村年度计划开始，白石洲等了近15年。

在拆迁火热的同时，白石洲回迁房指标买卖的游戏也更加刺激了！

回迁房指标买卖是深圳城市化进程里的一个“灰色”地带。

早期深圳为了吸引外资，有一些灵活宽松的政策，如“先建后报建”。后来，就连居民住宅也沿用这政策，改革开放初期这不算违法行为。再后来，修改了政策，才有了违法建筑。这就成了历史遗留问题。

在城中村确定旧改拆迁后，回迁房还没有建好之前，就是回迁房指标买卖活跃的时候。

原村民把回迁的指标卖给买家，然后买家再以拆迁户的名义，和开发项目的公司签订《回迁补偿协议》，等项目公司确权公示后，指标就属于买家。建成之后补偿的红本产权也是直接写买家的名字。

专做回迁房指标买卖的阿方告诉我，现在的白石洲回迁房指标买卖，住宅的价格已经涨到了8.8-9万/平。

就连公寓的指标也从去年的4.3万/平，飙升到了6万多。

而在去年5月份，住宅指标还只要5.6万/平，去年10月份是7万/平。如果时间线拉得更长，从2014年立项的1.2万/平开始算，这涨幅达到了633%，绝对是甩了商品房N条街！

一般来说，深圳回迁房指标的价格会普遍是周边的二手房价格的50%。但就目前来看，白石洲回迁房指标的价格早就超过这一价格线，甚至不相上下了。

周边的房价普遍在9-10万/平。像中海深圳湾畔花园在10.1万/平；深圳湾花园8万/平；中信花园9万/平。

关键是，已经这么昂贵的指标，因为白石洲开始拆迁了，现在是一天一个价。有的村民比较傲娇，一口咬定要9.1万/平，也是会发生的事。

村民傲娇也不是没有理由的，现在买的人很多。做回迁房指标交易的另一个中介梅梅就说，最近来问的人很多，单是今天一天，她就要带2波人去签约。

在白石洲回迁房指标交易市场上，可以选择的住宅面积有55、80、100、120、160、180、260平；公寓有35、50、70、120平。

如果是想买小户型的，那就要排队等了，而且单价还会更高。

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作为历史遗留，回迁房指标好像能游离在监管的边缘。它不需要名额，不受限购的影响，也不限售，拿到红本就可以进行二手房交易。

随着城市更新的推进，又在不经意间释放了回迁房指标的套利空间。

而套利是所有资本追逐的终点，这就让白石洲回迁房指标买卖变得火热。

虽然目前已经要大概9万/平，但我问到很多人，他们都觉：“等5、6年建成后，房价15万/平是没有问题的。隔壁华侨城，现在普遍也在12-18万/平。“

阿方说，来买回迁房指标的主要是两种人。

一种是没有名额，但是有投资需求的人，想要搏一搏。

有很多奔着投资的目的来外地客户，还有因为7·15新政出台，原本有名额但突然被卡住了的。

相比购买条件严苛的商品房，回迁房不受限购的影响，价格又比商品房的要低，还能享受旧改带来的房价上涨红利，诱惑还是很大的。

还有一种，就是因为曾经吃到过回迁房指标交易的甜头，食髓知味，想再赚一波。

我了解到一个案例就是，有人在2011年用2.3万/平的价格买了华润大冲旧改项目的回迁房指标，那时候周边房子均价在5万/平。3年后项目竣工了，周边已经到7.5万；现在已经到15万/平左右了。

少说涨了有12万/平！如果是一套80平的房子，就能赚个近千万。这对很多人来说，要勤勤恳恳工作50年才能赚到！

除了前面说到的不需要名额、不限购、价格比商品房低、能拿红本而且未来房价预期高之外，回迁房指标还有不受三年限售要求。在白石洲回迁房指标交易后，买家还能享受村民同等60元/平租金补偿和1500-2000元/平装修补偿的权利。

这一系列的优点，就给了很多人进场赚个盆满钵满的希望。

而且，对我提出有没有风险的问题，阿方非常熟练地说，回迁房指标交易流程是很安全的。

在交易现场，会有村委股份公司、村长、开发商、作为卖方的村民、买方共同参与。

买卖双方通常要签订《房屋转让合同》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《合作建房协议》、《房屋拆迁补偿安置协议》四份协议。

前三份是买家和村民签。

其中最要关注的是《房屋转让合同》，拿得出这个合同，卖家才能证明房子是他的；还有《合作建房协议》，是为了向开发商表明买卖确实和原村民一起出资建房，进一步确定买家对这部分建筑的拥有者身份。这两份协议签完，就说明买家拿到了村里好的开发商认可的村民身份，能参与到旧改项目。

最后一份协议是买家和开发商之间的约定，也就是确权。开发商确定买下的这些面积是归属于买家所有，拿到红本后直接放到买家名下。

阿方和梅梅都很信誓旦旦地告诉我，只要能确权，就是开发商认了房产的归属，之后买家只要安心等房子建好，红本到手就可以了。

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然而事实上，回迁房指标的买卖，并不是完完全全安全无虞。

同样是买了大冲回迁房指标的人里，就有出现纠纷的案例。

在中国裁判文书网上，在2019年11月23日就公布了一封关于大冲村民郑先生和回迁房指标买家许小姐之间的纠纷判决书。而且结果是买方许小姐没拿到房产的所有权。

回迁房指标买卖的游戏，并没有那么容易玩。

阿方提醒，从小产权交易种类来看，就要注意两点：

1、不要碰绿本和猪肝本。

这两种属于村里的集体土地上集资建房，土地是集体所有，在国土局有备案的。房产不得交易，私下交易算民间交易，不记录任何档案。

签约拆迁后的指标和回迁房只能给备案信息里的人。如果发生交易，拆迁后的回迁房交房时需要原始业主到场配合。如果原始业主不配合，买方就拿不到房。

2、如果真的要买，尽量买提供的是“两证一书”，或者是有历史遗留回执单的。

两证一书包括建设用地许可证和建设规划许可证，兴建住宅用地批准通知书。

历史遗留回执单，表示这是农民自己的宅基地，经过默许或者未经允许建设，虽然没有取得两证一书，但后来经过调查承认归个人所有。

这两种都是没有备案，如果旧改赔偿，就是谁拿着证就赔偿给谁。但是要小心人家一房多卖，或者证件造假。交易的时候一定要把真实的证拿过来。

再细化到确定是回迁房指标这点上，仍然有一些要注意的地方：

1、要注意区分是不是真的指标房。

回迁指标房和待拆迁小产权房有很大的不同。待拆迁小产权房，是刚刚开展旧改工作，进驻村里开始进行民意调查申报，还没有正式通过政府审批立项。

它的风险要比指标房大很多，等待拆迁时间没有定数，期间没有过渡期保证金，还要同时承担政府否决旧改或开发商临时撤离带来的后果。

2、法律上不承认回迁房指标买卖。

《城市房地产管理法》就有指出，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。未完成回迁的旧改房没有商品房房产证，私下交易属于违法行为。”

我问到一般的中介门店也不会做这种生意。

3、存在村民反悔或者一房多卖的风险。

比如说还没有签署《房屋拆迁补偿安置协议》，没和开发商确权好，村民可能会出现反悔或者一房多卖的情况。

不过据了解，这种情况出现得比较少。

4、虽然买回迁房指标不需要名额，但是拿到红本之后是会占用购房指标的。

也就是说，如果之前名下没房，拿到回迁红本后，再想买房就算是二套了。

5、最大的风险在于，旧改能否顺利进行有很大的不确定性。

就算前面的问题都不是问题，旧改能不能顺利进行，才是最大的风险。

最倒霉的就是旧改烂尾，找不到下一个冤大头来接盘，投进去的钱也就只能继续套死在那里了。

如果能推进下去，对于个人买家来说，需要的是足够的资本和时间，不然很难撑到最后。

“回迁房就是投资者的游戏，”阿方说。

一方面，回迁房不能贷款，要求一次性付款，这就很考验现金流；再一个，一大笔的资金放进去，但是旧改从立项到交房，要经历很长的时间，像白石洲都等了15年才开始拆。就算是现在进去，也要等个5、6年，周期很长，不适合刚需贸贸然进入。

从防范风险的角度讲，越到旧改后面的环节购买回迁房，风险越小，但价格就会贵很多。

总的来说，这就像一场赌博，总是有风险，就看个人有没有资源和能力去化解。对于普通人来说，还是从正规途径买商品房比较实在。