官方！东莞20年前的房子可划入老旧小区改造 符合这些条件即可

今日，东莞住建局发布《东莞市老旧小区改造试点工作方案》、《东莞市老旧小区改造工程建设管理工作指引》，明确建于2000年年底前、设施落后并改造意愿强的为老旧小区，并要求不少于10户或不少于20％的业主可联名申请方可推动实施改造，确定试点期限为2020年-2021年。

原文如下：

东莞市老旧小区改造试点工作方案

　　老旧小区改造是国家重点推动的一项民生工作。2019年3月，李克强总理在政府工作报告中提出，要对城镇老旧小区进行改造提升。2019年4月，国家住建部、发改委、财政部联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，决定大力进行老旧小区改造提升，并将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程。2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确全面推进城镇老旧小区改造工作。为深入贯彻国家和省、市有关决策部署，根据老旧小区改造有关政策要求，结合我市实际，制定本工作方案。

　　一、指导思想

　　深入贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，践行以人民为中心的发展理念，紧紧围绕“湾区都市 品质东莞”战略目标，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

　　二、工作对象和内容

　　根据国家、省有关政策，老旧小区是指：建成于2000年年底以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。对于70％以上楼栋建成于2000年以前、其余楼栋建成于2005年年底前的住宅小区，可纳入老旧小区范围，一并实施改造。 

　　老旧小区改造内容包括：

　　（一）市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

　　（二）环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

　　（三）公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

　　如国家、省对老旧小区认定标准和改造内容作出调整的，从其规定。

　　三、目标任务和进度计划

　　开展老旧小区改造试点，探索建立老旧小区改造工作机制和工作程序，营造示范效应，调动各方积极性，为全市老旧小区改造工作的全面开展奠定基础。

　　试点期限为2020-2021年，主要任务为：

　　1.调查摸底。对全市范围内的老旧小区进行全面调查摸底，建立全市老旧小区台账和改造项目储备库，为下一步制定老旧小区改造政策、拟订改造计划提供依据。本项工作于6月底前完成。

　　2.建章立制。收集我市已实施的老旧小区改造案例，借鉴其他地区的先进经验，对老旧小区改造项目组织策划、审批、实施、验收、补助等主要环节进行研究，明确工作程序和监管要求，建立符合我市实际情况的工作机制和工作程序，保证老旧小区改造项目的顺利实施。本项工作于7月底前完成。

　　3.试点先行。逐级推荐、综合比选、征求各行业主管部门意见，遴选一批市级试点项目率先实施改造，对拟订的工作机制和工作程序进行验证。

　　2020年度试点项目实施计划如下：7月底前选定项目，9月底前确定改造工程方案并完成项目设计、预算等前期工作，年底前完成项目发包、审批等工作，正式开工，2021年6月底前完工。

　　2021年度试点项目实施计划如下：2021年5月底前选定项目，8月底前确定改造工程方案并完成项目设计、预算等前期工作，12月底前完成项目发包、审批等工作，正式开工，2022年6月底前完工。

　　4.总结经验、全面铺开。试点项目实施过程中，及时进行总结分析，提炼可复制、可推广的经验，对工作机制和工作程序修改完善，编制全面实施阶段的工作方案以及下年度改造计划。本项工作于2021年9月底前完成。

　　四、工作原则

　　（一）老旧小区改造原则

　　1.以人为本原则。从群众最关心最直接最现实的利益问题出发，合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

　　2.自愿原则。充分尊重居民意愿，调动居民积极性，凝聚居民共识，变“要我改”为“我要改”。

　　3.因地制宜原则。根据老旧小区的实际情况，科学确定改造内容和改造标准，做到“一小区一方案”。

　　4.属地原则。园区管委会、镇政府、街道办为老旧小区改造工作的责任主体，具体承担辖区内老旧小区改造的组织协调工作，镇级各职能部门以及供水、供电、燃气、电信、广电等企业和机构应各司其职，对改造方案制定以及改造项目的实施做好指导、服务和监管。

　　5.建管并重原则。建立多方参与的长效管理机制，加强管养服务，提升管理水平，力争实现“一次改造、长期保持”的效果。

　　（二）试点项目选取原则

　　市级试点项目应符合以下条件：

　　1.项目应具有合法手续，已办理不动产权证（或房地产权证，下同）或具备用地、规划、施工许可及竣工验收等证件或材料。

　　2.建成年份早、公共设施存在问题多甚至存在明显安全隐患的小区优先入选；

　　3.居民改造意愿强烈、改造内容明确且各方关系和谐、意见容易统一的小区优先入选；

　　4.镇街积极推动、项目实施单位坚强有力的小区优先入选；

　　5.示范带动效应明显的小区优先入选。

　　存在以下情形之一的小区原则上不作为市级试点项目：

　　建筑结构存在安全隐患、未完成加固补强的；

　　1.各方关系不和谐、意见难以统一的；

　　2.镇街推动改造积极性不高，或缺少强有力组织实施单位的；

　　3.代表性、示范性不强的。

　　五、扶持政策

　　（一）资金支持

　　将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，对市级试点项目给予资金支持：

　　1.市财政按照平均每户不超过2万元且不超过所占改造工程费用50％的标准给予补助，采用以奖代补方式，在改造工程竣工验收后一次性拨付。对已完成改造方案编制但因业主表决不通过、未纳入财政补助范围等原因导致无法按计划实施的项目，按照平均每户100元且单个项目不低于1万元、不高于5万元的标准对方案编制单位进行补助。以上补助资金从市住房保障专项资金中列支。

　　2.与增设电梯工作互相衔接。老旧小区改造工程包含增设电梯的，增设电梯部分的工程造价单独核算，该部分按照《东莞市既有住宅增设电梯专项补助资金管理实施细则》有关标准和程序另行补助。

　　3.供水、供电、燃气、电信、广电等市政公用服务单位应对市级试点项目红线外的配套设施进行排查，需要改造的，应优先纳入改造投资计划，争取与老旧小区改造工程同步实施。

　　鼓励供水、供电、燃气、电信、广电等市政公用服务单位将老旧小区改造工程中所涉及的水、电、燃气、电信、广电等工程纳入本单位投资计划，承担部分或全部投资。涉及对现有燃气管道进行更新改造的，燃气分户计量器具出口前的燃气管道及其附属设施由燃气企业负责出资改造。

　　（二）政策支持

　　1.支持业主出资。业主承担的老旧小区改造工程费用，可从住宅专项维修资金或小区公共收益中支出。

　　2.简化审批流程。改造工程可由小区原建设单位、物业服务企业、属地社区、业主委员会、业主或业主委员会委托的第三方机构组织实施；经市住建、发改等部门会审同意列为市级试点项目的，视为改造工程已立项；简化用地、规划手续，对改造方案不涉及超用地红线、侵占城市道路、影响城市规划实施等问题的，由属地镇街自然资源、规划部门审查后出具同意实施改造工程的意见；简化施工报建手续，改造工程技术资料齐全的，由属地镇街各行业主管部门和市政公用服务单位办理施工许可或办理质量安全监管手续。老旧小区改造工程审批监管工作指引由市住房城乡建设局另行制定。

　　3.进一步加大财政金融支持力度。将城镇老旧小区改造作为重要民生工程和发展工程，进一步提升专项资金支持额度，维持户均支持力度相对稳定。倡导银行机构对实施老旧小区改造的企业提供信贷支持，适当给予利率优惠。

　　（三）技术支持

　　市镇两级住建、水务、城管、生态环境等职能部门以及供水、供电、燃气、电信、广电等市政公用服务单位应加强老旧小区改造工程的技术指导，并协助开展工程验收工作。

　　六、加强组织领导

　　市住房城乡建设局牵头，会同市发改、财政、自然资源、水务、城管、生态环境等职能部门以及供水、供电、燃气、电信、广电等市政公用服务单位，组织推动全市老旧小区改造试点工作。

　　各园区、镇街应发挥主体作用，由房管部门牵头，会同住建、自然资源、规划、水务、城管、生态环境等职能部门以及供水、供电、燃气、电信、广电等市政公用服务单位，组建工作专班，组织推动辖区内老旧小区实施改造提升。工作专班要加强宣传发动，提高广大居民群众和社会各界对老旧小区改造工作的认识，营造全社会关心支持老旧小区改造的良好氛围，发动符合条件的老旧小区积极申报市级试点；要指导、监督试点项目实施，及时研究、协调解决项目开展过程中的困难和问题，确保项目顺利推进、取得预期效果；要定期总结分析，向市住房城乡建设局报送有关信息。

东莞市老旧小区改造工程建设管理工作指引

　　为规范我市老旧小区改造项目的实施，制定本工作指引。申报国家、省、市财政资金补助项目需按本工作指引执行，其他项目可参照执行。

　　一、项目策划

　　各园区管委会、镇人民政府、街道办事处（以下简称“镇街”）根据老旧小区普查结果和业主改造意愿，结合本镇街城市更新计划和财政承受能力，策划生成老旧小区改造项目，初步确定改造项目的实施主体、改造范围、改造内容、资金估算、出资方案、实施时间等内容。其中，实施主体可为小区原建设单位、物业服务企业、属地社区、业主委员会、业主或业主委员会委托的第三方机构等。不少于十户或占比不少于20％的业主可联名向园区管委会、镇人民政府、街道办事处提出申请，要求推动本小区实施改造。

　　二、编制改造方案

　　对计划近期实施的老旧小区改造项目，实施单位将改造计划报属地房管部门，经房管部门初审确认上报市住房城乡建设局同意后，委托设计、造价单位编制改造方案，进一步明确改造范围，深化细化改造内容，测算工程量和投资额，制定出资方案和实施计划，出资方案中应包括申请财政资金补助的比例和业主出资比例等有关计划。

　　项目开工前，业主应按照出资方案的约定，将本户所需承担的费用转入实施单位开设的专用账户。拟申请财政补助的部分，由实施单位或业主预付，待财政补助到位后退还。

　　三、改造方案审查

　　实施单位应将改造方案报镇街房管部门。镇街房管部门根据改造范围和改造内容，组织自然资源、规划、城管、交通、供排水、供电、燃气、通信网络、广电等部门和单位进行会审。经会审通过的，镇街房管部门会同实施单位，将改造方案在小区公告栏、楼栋大堂等适当位置进行公示，有条件的镇街可在政府网站进行公示。公示内容包括改造方案、出资方案和意见反馈渠道，公示期不少于10个工作日。经公示无异议或异议不成立的，按照《东莞市物业管理办法》的有关规定组织业主表决，改造方案、出资方案应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意表决通过，但涉及业主直接出资的（从住宅专项维修资金或小区公共收益中支出的除外），出资方案应得到所有应出资业主同意。

　　四、项目申报

　　每年6月30日前，各镇街将改造方案经业主表决同意的老旧小区改造项目报市住房城乡建设局，需申请国家、省、市财政资金补助的项目，一并填写相关表格进行申报。

　　7月31日前，市住房城乡建设局会同市发改、水务、城管、生态环境等部门对上报项目进行审核，符合条件的，纳入下年度全市老旧小区改造计划。

　　市住房城乡建设局会同市发改局、市财政局，从纳入全市老旧小区改造计划的项目中遴选财政资金补助项目，根据项目具体情况编制市级财政资金补助预算，同时组织各项目实施单位按规定程序申报国家、省财政资金补助。

　　五、项目实施

　　（一）老旧小区改造工程原则上应在所属年度3月31日前开工，9月30日前完工。

　　（二）纳入全市老旧小区改造计划的改造项目，视同已完成立项手续，不再另行办理立项手续。

　　（三）老旧小区改造项目应由具备相应资质资格的单位承担勘察设计、造价咨询、施工图审查、施工、监理等工作。

　　（四）项目实施单位应按照项目资金性质，结合《东莞市建设工程招标投标管理暂行办法》（东府〔2019〕18号）第八条规定判定是否需要招标。

　　同时符合下列资金形式及项目规模的，应按规定实施招标：

　　1.资金性质。全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，包括：

　　（1）使用预算资金200万元人民币以上，并且该资金占投资额10%以上的项目；

　　（2）使用国有企业事业单位资金，并且该资金占控股或者主导地位的项目。

　　2.项目规模。

　　（1）施工单项合同估算价在400万元人民币以上；

　　（2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在200万元人民币以上；

　　（3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上。

　　对需要实施招标的项目，招标人可直接委托招标代理机构代理招投标相关手续。包括编制招标文件，在市公共资源交易中心办理招标项目登记，发布招标公告（或发出投标邀请书），以及办理相关招投标备案等手续。

　　国家、省、市建设工程招投标相关政策发生变动的，从其规定。

　　（五）老旧小区改造项目开工前，应根据改造内容报镇街相关行业主管部门和市政公用服务单位办理施工许可或质量安全监管手续。镇街住房城乡建设部门对监管范围内的老旧小区改造工程参建各方主体质量、安全行为和工程的实体质量实施监督，确保按设计文件进行施工，对有关工程质量、安全的文件、资料进行检查，对相关建筑材料进行随机抽检。涉及供排水、供电、燃气、通信网络、广电等改造内容的，相关主管部门和市政公用服务单位应配合实施并进行监管，确保改造工程顺利进行。

　　（六）老旧小区改造项目完工后，实施单位应组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，对工程进行竣工验收，出具竣工验收报告。镇街住房城乡建设部门对监管范围内的工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督和指导，并出具监管、验收情况说明。

　　涉及供排水、供电、燃气、通信网络等改造内容的，实施单位还应按相关行业法律法规要求进行验收。供水设施在验收合格后，应按法律法规要求移交属地供水企业实行抄表到户管理。

　　六、补助发放

　　（一）改造工程补助

　　市级财政补助资金采取以奖代补的方式发放，项目完工并验收合格后一次性发放到位。镇级财政补助原则上参照市级程序执行。国家、省财政资金补助发放程序按国家、省相关规定执行。

　　老旧小区改造项目验收合格后，实施单位持以下资料向镇街房管部门提出市级财政补助资金支付申请：

　　1.改造方案；

　　2.改造工程施工合同，属招标工程的需附中标通知书；

　　3.改造工程验收资料，属住建部门监管的还需附监管、验收情况说明；

　　4.房屋权属证明材料（可以采用不动产登记部门提供的房屋权属查询信息）。

　　镇街房管部门在20个工作日内对申报材料进行审核，经审核符合条件的，编制资金补助请款计划表，提交至市住房城乡建设局。市住房城乡建设局对申报材料进行复核，对符合条件的项目，将相关补助资金拨付至镇街财政分局，由镇街财政分局拨付到项目实施单位。

　　（二）方案编制费用补助

　　对已完成改造方案编制但因业主表决不通过、未纳入财政补助范围等原因导致无法按计划实施的项目，由方案编制单位持以下资料向镇街房管部门提出补助申请：

　　1.申请报告（应说明项目基本情况、方案编制过程、项目无法实施的原因、申请补助金额等内容）；

　　2.老旧小区改造方案；

　　3.关于编制老旧小区改造方案的委托协议。

　　镇街房管部门在10个工作日内对申报材料进行审核，符合条件的，编制资金补助请款计划表，提交至市住房城乡建设局。市住房城乡建设局对申报材料进行复核，对符合条件的项目，将相关补助资金拨付至镇街财政分局，由镇街财政分局拨付到项目实施单位。

来源：东莞市住房和城乡建设局