谢逸枫：广州买房可选广佛还可选增城从化南沙

谢逸枫/文

手上有60万以上的购房者在广州买房，首付才是关键，性价比与升值潜力是重点。对于首付200万以上的天河、越秀、海珠、白云、番禺、黄埔、荔湾的区域，首付是高门槛。笔者建议你可以考虑选择广佛、广清板块，还可以选择增城、从化、南沙、花都买房，其首付、总价都是全市最低的门槛，总价低、首付低，其房价收入比是全市最合理的。

值得注意的是广佛、广清板块，增城、从化、南沙、花都的地铁、公共汽车、城轨、高速、公路的基础设施、商业与生活及教育、医疗配套的成熟，完全不用担心距离、时间、生活成本等问题。过去几年，这些洼地的价值直接体现出来了，外来地产商的进入与本地的房企竞争越来越价值。地价、房价过去十年翻倍。因此，长期持有与刚性的购房者，建议早买房。

其一是增城的地价水涨船高。2013年广园快速路的开通，13号线、21号线地铁的开通，增城一直不断吸引广州全市购房者的目光。最关键是地价的一路上升，土地供应的爆发，成为成交量最大的区域。自2017年起，增城每年土市涉宅地的成交总建均超过300多万，2019年更是卖出400多万天量土地建筑面积，其中商品住宅地块成为最多。

自2016年以来，增城合计成功出让74宗涉宅地，以新塘板块出让最多，5年期间成交21宗宅地，其次为荔城板块与中新板块，均出让17宗宅地。自2016年以来，增城合计成功出让74宗涉宅地，以新塘板块出让最多，5年期间成交21宗宅地，其次为荔城板块与中新板块，均出让17宗宅地。排名TOP3的三宗相邻地块均被碧桂园斩获，合计总价约112亿元。

目前已建成商品住宅项目碧桂园云顶，主推87-142㎡三居室和73-99㎡二居室，售价2.5万/平方米。按照楼板价TOP10可看出，上榜最多的是新塘板块，其次为荔城板块。而从房价数据看，不出意外的，新塘板块以21199元/平排增城第一，排名第二的是荔城板块，成交均价为19484元/平；第三名则是朱村板块，成交均价为18253元/平。

其二是增城的供求两端大，库存总体偏大。2016年来增城商品住宅的年成交面积高达200多万，住宅平均成交量2万多套。正常情况下，增城区土地市场供应速度，是高于住宅市场的去化速度。通常，增城区的去化速度基本是高于广州市平均水平。增城区的住宅去化周期逐年递增，截至2020年8月底，增城区目前新房库存18107套，去化周期为10.8个月。

5年期间，增城一手住宅供应11.6万套，网签成交11.7万套，供求平衡。从各类面积段的供应量、成交量看，可知90-110㎡面积段户型5年间一手住宅供应4.2万套，网签成交4万套，亦成为购房群体在增城置业的首选。70-90㎡面积段销量排名第二，近5年一手住宅供应3.1万套，成交3.2万套。成交套数第三名，则是110-125㎡面积段，成交2.1万套。

增城的库存大，未来楼市上升的空间，在于人口增长与购买力增强及区域规划、交通、教育、医疗的配套完善，产业结构的调整及企业数量的增加，另外是本地的住房改善需求及外来购买人数的比例提高。2019年增城常住人口已达126万人，按照人口引进数量看，2016年以来增城引进11.48万人，人口引流速度排在全市第四名，前三名依次是白云、番禺、天河。

增城，作为广州东进的“桥头堡”，掌握交通“钥匙”，定位为粤港澳大湾区的核心交通枢纽。目前增城已布局“九条地铁，七条铁路及站场，五条城轨，三座交通枢纽”的大网。目前增城旧改村项目合计46个，已中标项目达23个。标志着，增城将迎来成片改造，整体产业、住宅规划，将会为增城楼市创造一定的升值空间。

目前增城已在加快广州科技教育城建设，其中广州科技教育城一期项目已于去年底开工，一期项目包括13所市属职业院校（含技校）、交通及市政配套设施、安置区、四大公园等，可容纳学生约12.9万人。项目预计2022年6月底前完成所有校区施工并交付学校。可见，增城的前景十分不错，审议通过的《广州市增城副中心规划》表示，未来增城作为宜居新城，加大人口集聚力度，承接广州外来人员的居住需求。

其三是增城的房价一路上涨。2016-2020年期间，增城一手住宅劲销11.7万套，排名广州第一，且与第二名黄埔区（成交7.2万套住宅）拉开近三万多套的差距，当之无愧的“销冠”。十年发展，十年超越，从2011年的7916元/㎡到2020年的19100元/㎡，增城可谓是“脱胎换骨”。即使增城房价涨到2万/平，依旧是广州房价洼地，具备一定的升值潜力。

过去5年间增城一手住宅均价明显低于广州市成交均价，截至2020年8月中旬，增城一手住宅成交均价为19100元/平，广州成交均价则是26991元/平。且从柱状图能看出，两者价格相差近6000到8000千元/平，可以说年青一代购房置业的第一选择。同时，随着地铁13号线、21号线的陆续开通，增城更是吸引了大批购房者。

广州11个行政区中，增城单个区域每年成交量占广州总额的26%以上，2020年亦是作出占比29.3%的业绩。吸引多家房企入驻，主要的原因在于增城的旧改和广州东部交通枢纽。截至2020年第二季度，增城合计有21个已中标的旧村改造项目，改造面积高达1530万平方米，吸引方圆地产、新世界中国、佳兆业、中国恒大等房企入驻增城，参与旧改合作。

除旧改优势外，增城依托东部交通枢纽、增城客运站及地铁13、21号线等轨道交通的建设，以及广州第二机场等推进，都为增城发展带来源源不断的机遇。不仅有这湾区三大交通枢纽，9轨交汇的新塘站、4轨交汇的增城站和今年即将开通的增城西站，同时配置了中国首个TOD工程-新塘枢纽，此站点亦是穗莞深城际和广深铁路中的站点之一，通过城轨到达深圳不过1个小时。

且增城与深圳直线距离约80公里，沿着珠三角环线高速或广深高速，亦能快速到达深圳市区。除此之外，增城区将新增20号线、27号线、28号线及支线。同时再次引入7条轨道，5条国铁和2条地铁（地铁16号线、东莞4号线广州段）。增城到广州中心城区将新增快速通道，未来实现半小时到达天河中心区。最新消息在8月初，增佛高速公路增城至天河段（增天高速）开始第一次环评公示。

其四是从化被低估了，房价4年涨127%。2015年8月12日，从化正式脱掉“市”的身份，以近2000平方公里的土地成为广州面积最大的区。至此之后，房价开始“斜线”上涨。数据显示，2015年，从化房价还处于万元以下水平。但是，撤市设区之后，2016年，从化房价正式突破万元大关，达到10487元/㎡。在2018年底14号线通车之后，从化房价再次上涨，一年便涨了2300元/㎡。

从撤市设区之后的4年，从化房价翻了一倍，上涨127%。在指标盘中，尤以地铁盘涨幅最大。14号线在从化区域的5个站点沿线10个地铁盘发现，在三年的房价数据变化中，其中8个盘房价上涨。其中，房价涨幅最高的是从化客运站的名城御景世嘉，3年房价从7000元/㎡涨到了18000元/㎡，涨幅157%，个别地铁盘去到2万+。从化，相信不少人的第一反应就是远、偏、不发达。

珠江壹城从7800元/㎡涨到了18000元/㎡，涨幅131%。这些地铁盘中，除了距离地铁站比较远的叠翠轩、珠光山水诚品房价稍低之外，其他楼盘房价已接近2万/㎡，最高的莱茵水岸已去到2.1万/㎡。从化房价的上涨，除了撤市设区以及14号线通车的利好影响之外，区域配套以及交通不断完善和经济产业的发展也促进了房价的上涨。

交通逆袭，从化即将全面爆发。自从2017年14号线开通之后，从市区到从化所花的通勤时长大大缩短。要知道，从天河搭地铁到知识城，需要坐21个站，总时长一个半小时。从天河搭地铁到从化，不过14个站，总时长不到1小时。除了已经开通的14号线之外，从化的交通路网也即将迎来全面升级。目前，从莞深高速已完工，深圳到从化只需80分钟。

已经进入规划阶段的14号线三期，开通后从市区到从化的通勤时间将被缩短至半小时。地铁16号线应北延与14号线连接，未来在增城南部与东莞地铁连接，形成珠三角东翼轨道交通环线。1月4日，清远城乡规划网站公布了《清远市城市总体规划（2016-2035年）》批后公告文件。提及，广州与清远之间还多了一条城际轨道——清从增莞深城际，串联清远、从化、增城、东莞、深圳。打通珠三角多地的汕湛高速、贯穿广州北至河源东的广河客专也即将开通。

地铁、高铁、机场来了，从化交通越来越便利。交通方面，14号线一期已于去年底开通，坐地铁可直达市区。备受关注的北部快线也有新消息，总长约62.921公里，横跨从化区、黄埔区、白云区。开通之后，从北部知识生态区到珠江新城的只需35分钟。除了北部快线之外，还有G94高速珠三角环线、京港澳高速、广从快速改造路、汕湛高速公路、大广高速、广连高速、广州北三环高速等高速要来。

从化将要建高铁站。广州至河源的高铁被就被列入《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》，广河高铁成为从化的首条高铁。继广河高铁后，赣广高铁也拟设从化站，预计在2020年开通。另外，起自湛江、时速350公里的梅湛高铁也将在从化设站。除了地铁、高铁通从化外，从化在2020年前将建成通用机场。

《广州市通用航空发展规划（2016－2030年）》，规划在2020年以前，分别在南沙区和从化区规划布局1个一类通用机场。还将探索空中绿道旅游，形成多条低空旅行线路。当然，除了有交通加持，从化的生态宜居、房价低洼、不限购，每一点都能成为刚需置业者眼中的香饽饽。

从化房价的上涨，除了撤市设区以及14号线通车的利好影响之外，区域配套以及交通不断完善和经济产业的发展也促进了房价的上涨。500强落户、高铁机场即将建成，从化迎来爆发。4月2日，从化区举行2019年产业项目集体动工仪式，当天参与集体动工仪式的项目共16个，总投资102亿元，建成投产后讲超过416亿元。

苏宁华南电商总部、立白集团华南创新智能生产基地、广汽比亚迪新能源等企业进驻从化。总投资额超200亿，预计产出超过400亿。目前，LG健康生活、亨氏中国总部、阿里健康等大批世界500强企业落户从化。涵盖了生物医药、新能源、新材料和智能装备四大产业。

2018年，从化共计引入项目75个，投资总额564亿，预计产值达978亿，生物制药、智能装备、新能源等新兴产业2018年产值增长130%，助力全区税收三年翻番。至此，从化千亿产业群已浮出水面。大规模产业群带来的，不只是可见的GDP，还有大量就业机会。随着人才与劳动力的流入，大量置业需求也随之而来。

其五是南沙大爆发，深圳、东莞楼市调控加码。2020年即将过去的9月，南沙的新房网签再次超过了增城。数据显示，截至到9月28日，广州新房共网签15318套。其中，南沙以网签6371套位列榜首，以2116套的优势再次登顶首位。这是继上个月南沙成交首次超过增城后，连续二次超过传统的网签大户。

自深圳、东莞收紧楼市调控，部分购房者把眼光转移到广州之后，南沙楼市就开启了“暴走”的模式。紧接着在9月中旬，南沙放松了人才购房政策。持有广州市人才绿卡，或者南沙人才A卡或b卡或者本科及以上学历，在南沙工作学习，符合以上条件之一的，不管广州其他区有房无房，有几套房，只要南沙无房，都能再买一套，无需社保。

各种利好刺激下，南沙连续出现两宗封顶摇号的宅地，给楼市再添一把火。房价也上涨了。数据显示，9月南沙的房价为27500元/㎡，相比去年同期上涨26.2%。其六是灵山岛尖是现在南沙热门中的热门。“出道”仅三年，房价直逼4万。区域楼盘备受购房者青睐，与其高标准的未来规划息息相关。灵山岛尖被定位为现代金融服务集聚区、总部商务办公区等高端商务功能区，被称为南沙珠江新城。

其以凤凰大道为界C2商务区，已吸引了越秀、省交通集团、中金国际、投元置业等企业进驻，有针对性地往金融、交通运营、有色金属总部经济发展。交通规划方面，灵山岛尖位处规划中的大湾区1号公路沿线，未来1号公路往北将打通往番禺、黄埔的快速道，南部将连接中山东部外环高速及深中通道。区域目前还没有通车的地铁，出行主要靠自驾。

最近的地铁，还是计划于2022年全线通车的18号线横沥站，距离灵山岛尖最近也差不多1.3公里。未来规划有15号线经过，这条线只能等下一轮交通规划了。教育配套方面，除了之前已开学的花语阳光花园北侧江灵路小学，今年9月，广州大学附属中学（南沙）实验学校（公办十二年建制学校）和广州湾区实验学校（九年一贯制）也已开学。另外，在灵山岛·金茂湾二期的西侧，还建有一所小学。

区域内的楼盘，一开盘房价就处于高位。由于这些楼盘大多是从2019年12月开始陆续上市，开盘时间不长，除了绿城柳岸晓风涨了约3000元/㎡之外，其他楼盘房价变化都不大。至于未来会不会上涨，目前来说，还没有看到这种趋势。未来房价要上涨的话，还需要一定的利好刺激，或是政策利好，或是交通利好。18号线通车或许能够刺激一下，再一次，就要等15号线真正落实了。

其七是蕉门河板块，房价年涨32.63%。蕉门河板块在4号线沿线，靠近区府，不管是交通配套，还是生活配套，都非常成熟。作为行政、商业、文化教育、交通等中心的南沙区府，公共配套设施相对完善。教育配套方面有南沙小学、广外中学、南沙第一中学、南沙第二中学。商业配套方面，周边更有万达广场 等商业巨头进驻。

目前，该板块的房价为29000元/㎡，相比于去年同期的21866元/㎡上涨了32.63%。其实，这个房价涨幅也不是非常有说服力，因为去年该板块在售的住宅不多，多为商业楼盘，房价相对也低一点。2020年区域内的旧改楼盘陆续上市，与上面灵山岛尖一样，房价是上市即高位。颐德湾尚，尽管是去年12月首次开盘，现在的房价已上涨了5000元/㎡，涨幅还是比较高的。购房者还是比较看好配套已经成熟的板块。

其八是南沙湾：房价降了0.56%？有数据显示，去年9月，南沙湾板块房价为30000元/㎡，而目前房价则是29833元/㎡，同比还微跌了0.56%。更加靠近南沙客运港的楼盘，房价基本以上涨为主。而星河山海湾则因为目前在售尾货，房价有所下降。

南沙的C位之争，是在南沙湾，还是明珠湾。2018年9月，广州市公布了《广州南沙新区南沙湾地区 控制性详细规划修编》内容。规范范围属南沙街，北至有荣船厂，西至黄山鲁森林公园，东至虎门水道，南至凫洲水道，规划用地总面积为2407公顷。规划人口24万人，城市建设用地面积1804.68公顷。

南沙湾，未来将打造成粤港澳大湾区创新合作先行区、粤港澳大湾区海上门户、广州国际海洋文体休闲中心。规划中还提出，要围绕南沙湾滨海一线地区，打造一条连续、公共、开放的长20公里的滨海岸线。东岸围绕邮轮母港、游艇会、水上运动中心、海上客厅等形成国际邮轮游艇服务岸线与海洋文体休闲岸线，通过布置一系列不同主题的功能，串联整个东部滨海区域。

南岸结合滨海公园，以自然休闲为主，从南沙旧镇向东延伸至大角山门户生态公园，充分发挥南沙湾生态本地优势。在交通方面，南沙湾区域目前已有在运营的地铁4号线，在规划中的深茂铁路将会从南沙湾的南段经过，同时在远期的交通规划中预留了隧道通往龙穴岛。

其九是黄阁，房价微涨1.19%。黄阁板块是目前南沙楼市的洼地，其主要的优势是4号线和庆盛枢纽，但是周边的配套还需完善。2019年9月，板块的房价为21000元/㎡，而目前房价则是21250元/㎡，同比微涨1.19%。黄阁现有房在售的楼盘不多，但是对比去年同期的房价，则上涨了1000-3000元/㎡，总体以上涨为主。 

总体来说，区域房价还有上涨空间。但周边缺乏大型的商业配套，楼盘分布也比较分散，就看未来南沙的旧改进度了。其十是万顷沙，楼市黑马被看好。万顷沙板块是继灵山岛尖之后，南沙又一热门置业区域。深圳收紧楼市政策后，万顷沙的一个全新盘，恒大阳光半岛也正好于周末开放，瞬间吸引了第一波的深圳客。