谢逸枫：全国推广“长沙模式”能否复制房住不炒调控成功经验？

文/谢逸枫

谁是落实“房住不炒”最坚决的城市，无疑是”一个让炒房有去无回“的长沙。一则《建设工作简报》以《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》为题，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。毫无疑问，意味着未来楼市定调的信号，即全国学长沙模式，将向全国推广。

值得注意的是全国学长沙模式，这是来自顶层住房管理部门的肯定，终于让”长沙模式“推向全国。事实上，过去一个月多，深圳、东莞已将长沙作为学习楼市调控对象，还专门召开过研究会。特别是深圳市住建局、东莞市住建局已先后到长沙调研学习，均对当地房地产调控工作成效、先进经验和典型做法给予一致的高度评价。

按照住建部说要“树立长沙模式”为房地产调控的典型，推广“长沙模式”到全国各地。简单讲，复制“长沙模式”的目前，在于全面落实房住不炒，稳定房价、地价、市场预期。说实话，理论上是完全没有问题。客观上讲，长沙模式的很难向全国推广，其模式更无法复制，经验却可以参考、借鉴。可以肯定的讲，推广“长沙模式”到全国，行不通。因为供求、城市基本面不同。

问题不是长沙模式，是别的城市能否实施长沙模式。长沙模式是落实”房住不炒“最好的，代表长效机制的典型，靠得不是房价调控的行政措施，是市场机制与城市管理。必须具备四个条件。其一是长期保持着大规模的土地储备与土地供应量。其二是不靠土地财政吃饭，低地价，不靠房地产拉动经济。其三是重税。其四是行政区域扩容，城市面积扩大。放眼全国一二线城市，没几个符合。

按照长沙模式来看，是市场手段与行政措施组合及城市治理、人才措施管理的结合。其中调控政策、金融与税收措施起到次要作用，主要是天量的土地供应量。最关键的是长沙变城大长沙，简单讲就是行政区域扩容，城市面积扩大，让全市的平均房价、涨幅一瞬间拉低。毫无疑问，对比长沙模式，深圳、东莞、广州、北京、上海等城市是无法复制的。

其一是同类城市之中平均房价最低。按照安居客、远川研究所数据显示，2020年11月，长沙平均房价（10059元一平）才一万出头，远远低于同等城市能级的中西部省会，湖北武汉（16795元一平），河南郑州（13541元一平），安徽合肥（14199元一平），江西南昌（12116元一平），山西太原（11333元一平），还低过许多东部沿海的普通地级市。

其二是同类城市之中房价涨幅价最小。按照安居客、远川研究所数据显示，过去十年（2011年-2020年），不是说长沙的房价不上涨，是上涨的幅度底于GDP、人均可支配收入的增速，远远低于同等城市能级的中西部省会城市房价涨幅，长沙48.34%、湖北武汉113.84%，河南郑州106.23%，安徽合肥117.97%，江西南昌58.59%、山西太原53.69%，是唯一没有超过50%的城市。

其三是50典型城市房价收入比最低。按照易居研究院的2019年50典型城市房价收入比研究数据来看，长沙是最合理水平城市之一。50典型城市房价收入比平均达到13年，其中深圳房价收入比高达35.2年。三亚、北京、上海、厦门超过了20年，广州、福州、杭州、南京、东莞、苏州等城市超过了15年。唯有长沙房价收入比低于7年，位居末位，符合3-9年的国际正常水平。

为什么在长沙工作6年，不吃不喝6年就能买房？为什么长沙房价不能涨起来？背后是靠什么去支撑”同类城市之中平均房价最低、房价涨幅价最慢、50典型城市房价收入比最低“的？究竟有什么高明的调控”法宝“？其实，没有什么特别的调控政策，就是供应端解决了土地供应问题。其他的是限售、限购、限贷、重税、堵住人才购房漏洞。

其一是长沙的供需平衡，杜绝人为制造短缺。长期的大规模土地供应量，超过人口增长、住房需求量，住房供应量庞大。按照统计数据显示，从2015年到2019年，长沙土地供应面积接近9000万平方米，仅2019年就供应了2600多万平方米，这将为当地提供源源不断的住房供应空间。充足的土地供给，3年增长70多万人口，而供应了够300万人居住的土地。

“土地资源紧张”作为一二线城市与核心三四线城市房价上涨的依据。事实上，几乎所有城市都不存在真正的土地短缺问题，最大问题是土地有没有供应充分、住宅用地供应究竟占比有多大、住宅供求失衡有没有人为因素存在、商品住房建设周期是否合理、地产商是否存在囤地、捂房。即使是城市面积最小、用地最紧张的深圳，土地不是想象中的那么紧缺。

深圳最主要问题是土地供应结构不合理，商品住宅用地供应比例小，占的总供应小，都是商业、工业、综合的非商品住宅用地的供应，为了发展商业与工业及城市经济。过去10年，深圳商品居住用地占比20%，低于国家相关标准中25%～40%的下限。国际上一般是40%以上，即城市的商品住宅用地比例必须占到40%以上，大部分国家占到50%-60%，才能够满足住房的需要。

公开数据显示，2019年深圳常住人口为1343.88万人（加上流动人口，预计总人口为2000万），土地面积为1996.85平方公里。2019年，深圳常住人口密度为6730人/平方公里，远大于北京的1313、广州的2059和上海的3830。由此推断深圳高房价的合理性，导出解决方案是深圳扩容，将惠州或东莞合并。换言之，深圳不是没有土地，而是土地没有用在住房上。

过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%。从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据低于北上广，仅比香港的8%高一点。

按照深圳2012-2017年，每年平均新增商品房住宅五万套（不算保障房）左右，就算套均90平米，也是450万平米，即使按照5的容积率反推，这些住宅占地也得有90万平米。（5的容积率应该偏高，实际平均下来4左右，这样反推的占地面积更高），也就是说，每年深圳得出让90万平米的住宅用地，才能满足这几年住宅的增量。

2015年，深圳市制定了《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》规定。第一是到2020年深圳的基本生态控制线不变，即划出不少于974平方公里不可开发的土地，大约占深圳1997平方公里的一半。第二是至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%，划定了270平方公里的“工业用地红线”。从这份文件可以看出，深圳的用地非常紧张。

深圳制定了生态控制线和工业用地红线，合计1244平方公里，占深圳土地面积的62%，给了生态保护和工业使用。剩下的750多平方公里土地，由农田、居住、商业、交通、公共服务设施共同使用。可以看出，深圳对工业、商服的土地供给要比住宅用地大方得多。2019年12月，为了吸引企业总部入驻，深圳一次性推出30平方公里的工业用地。这是什么概念？上海面积比深圳大两倍多，整个十三五期间新增的产业用地不到30平方公里。

2014-2018年的五年间，深圳常住人口增量达225万，新增住房供应仅约24万套。新增住房供应远远跟不上新增人口的规模，人为地制造了供需矛盾。更何况在新增供应住房中，豪宅和人才房的占比增加，加剧了商品房的紧缺。2016年底，深圳可上市流通的住房面积为1.52亿平方米，约166.6万套。其中商品住宅1.29亿平方米，138.5万套。可流通的保障房0.12亿平方米，15.1万套。

可流通的个人自建房0.11亿平方米，约13万套。以近3年每年4万套新房成交估算，深圳市商品住宅在150万套左右，覆盖人群500万~600万之间，大约为深圳目前实际管理人口2000万以上（常住人口+流动人口）的25%~30%。房源如此之少，大批年轻人只能租住在城中村。现在深圳租房人群达80%，大概有1600万人租房，其中约1100万人租住在城中村（贝壳研究院估计1500万人在城中村居住）。

深圳的人均居住面积只有19.7平，低于广州的25平，距离东京都32.4平、纽约40平、旧金山46.5平的水平存在较大差距，仅高于香港的15平。深圳土地供给结构性失衡，正在削弱这座城市的人口吸引力，正在改变这座城市的产业结构及竞争力。失衡的土地供给，正在将深圳推入幂律型城市——财富两极分化，中产空心化，加剧阶层固化，晋升通道受阻。

深圳“多生态用地、多工业用地、少住宅用地”的土地供给，导致房屋结构呈“幂律型”。普通商品住房存量、增量少，城中村及工厂宿舍多。商品房自有率极低，租房居多，尤其是城中村租住多。根据公布的数据，2018年深圳全市住房总量为1065万套。按深圳2000万管理人口计算，1000万套存量房已经足够满足需求。但是，存量房的结构性矛盾突出。

在这1065万套存量房中，城中村住房占了510万套，工业区配套宿舍183万套，商品住房只有181万套，保障性住房只有43万套，还有单位自建房55万套，宾馆等其它93万套。城中村住房和工业区配套宿舍合计为693万套，占比高达65%，为深圳最主要的居住房屋。商品住房占比只有17%，成为了稀缺品。由于普通住宅用地供应不足，房屋自有率低，深圳居住模式多以租住为主。

在这1065万套存量房中，出租房783万套，占比达73.5%。在783万套出租房中，城中村住宅出租房490万套，工业区配套宿舍160万套，二者合计占比83%。所以，有人说，深圳是一座在城中村中“漂泊的城市”。城中村住宅属于小产权，工业区配套宿舍属于工业用地性质，产权受限，流通受阻，无法向商品房交易市场供给房源。

深圳能入市流转的存量房（商品住房、单位自建房、）只有25%左右，导致大规模的存量房屋的流通率极低，只有0.6%左右，远远低于国际大都市的4%以上。深圳已经成为全国购房难度最大的城市。今年11月份深圳二手房均价为8万元一平，根据数据，2019年深圳人均可支配收入为6.25万元。从房价收入比来看，深圳的房价收入比为35.2年，高于香港、广州，是大湾区、乃至全国购房压力最大的城市。

土地供给结构决定了财富及社会结构。深圳土地供给结构决定了房屋供给结构呈现“幂律型”，房屋供给“幂律型”决定了城市的财富、社会阶层结构呈现“幂律型”。最典型的现象是中产阶级塌缩，掉落到中低收入阶层。房子是富人的财富，中产是债务纸牌屋。中产的房产背面就是负债，负债是真实的，财富只是纸面上的。

据调查显示，房贷是家庭负债的基本构成。有负债的居民家庭中，76.8%的家庭有住房贷款，户均家庭住房贷款余额为38.9万元，占家庭总负债的比重为75.9%。深圳的购房杠杆率高于北上广。据链家数据，2018年深圳二手房买卖中贷款成交占比达到92.4%，高于北京的77.6%、上海的76.3%。深圳月供收入比达90%，居民杠杆率达82.3%，均高于北上广。

其二是长沙行政区域扩容，低房价区域全部并入市区，迅速的拉低全市房价。加上区域与产品的结构性因素，均价全降低，是重要原因。这就是为什么长沙的土地供应能够长期保持大规模供应的主要原因。除长沙、重庆外，广州就是最好的例子，房价不到深圳的一半，就是把增城市、从化市设置为两个新区，房价纳入全市统计范围，否则房价早就超过4万元以上。

2015年-2017年长沙新增4区，分别为暮云区、霞凝区、星沙区、黄花区。不要以为大放水时代，长沙房价不涨，当地居民错失了财富膨胀的机会，这让高层次人才避而远之。事实上，长沙市区的房价都上涨了，上涨的幅度过去10年都超过120%。只是因为新增的区域平均房价低，拉低了全市的平均房价。最后统计出来的房价自然低，上涨的幅度小。因此，购房者必须清醒。

其三是长沙楼市调控全国最严，“反炒房”态度最为坚决，几乎遏制了所有投机空间。第一是限售4年。商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。第二是二套限购。购买二套房，必须在首套房拿证4年之后。第三是二套征收重税。个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。第四是堵住人才购房漏洞。专科及以上学历人才，须满足在长工作生活24个月。

目前一线城市的广州限售只有2年，深圳只有3年，两地契税均可减按1%-3%征收，至于购买二套房仅有“认房又认贷”限制，不存在4年间隔期。由此可见，长沙楼市调控之严，居全国之首。说明房价高，主要是地价高，房价上涨过快，主要是商品住宅用地供应不足。土地爬行盯住人口增长，就不会制造炒房预期。简单讲，土地给够了，大家就没啥可炒的了。所以管不住房价，主要就是供应不行、调控有漏洞。