谢逸枫：2020年广佛楼市三大惊喜之下2021年房价怎么走？

文/谢逸枫

2020年即将过去，迎来2021年。按照已逐渐披露的土地、成交、房价三大数据显示，2020年广佛楼市三大惊喜，卖地收入与地价上涨创历史新高、房价创历史新高、销售金额与成交量创历史新高。如此漂亮的业绩，来之不易。

面对着突如其来的疫情与调控压力，在货币、信贷宽松及流动性过剩、人口大增长、人才政策突破调控之下，广佛楼市终于实现了逆转。根据现在的政策、供需、库存、人口看，究竟2021年广佛房价怎么走？

正如老谢2020年年初的广佛楼市预测结果一样，已经连续13年准确预判房价。自2009年起，老谢一直在研究、讨论、分析广佛楼市、购买力、土地供应、房价、政策、地价，人口与GDP的增长及教育、交通、医疗的配套。

值得注意的是两座城市规划与国家红利好、广州大都市圈、广佛一体化会到广佛同城化，最后到广佛都市圈，受到广州的人口、资金溢出效应，产业的转移，地铁等交通的配套成熟，广州、佛山的房地产市场受益最大。

加上佛山进入2019年GDP首次突破万亿级，成为万亿GDP俱乐部一员，吸引全国优秀的企业、房企进入。佛山，民营经济发动、制造业与工业繁荣、产业基础好、人口增长稳健，性价比高、价值武断的佛山房价已经足足翻倍。

尤其是广州、佛山核心区域、板块的房价，2009年-2020年基本上超过了二倍以上，成为广州大都市圈、广佛都市圈受益最大的城市。相同，广州通过产业调整、人才吸引、人口增长，房地产市场同样是受益大。

其一是广州佛山楼市政策、人才政策看，基本上是稳中有松。2020年佛山楼市限购、人才购房、公积金、共有产权、豪宅税标准、积分入户等最新情况。首先是限购政策微调，无实质变化。自2016年佛山局部限购、2017年二手纳入限购以来，截止2020年12月，佛山楼市限购政策基本未有大变化。

在人才购房政策方面，2019年佛山发布了本科或以上学历首套房不受户籍社保限制相关政策。而今年，佛山先后发布中专以上学历可申领人才T卡、T卡新增社保/个税证明等相关政策。目前佛山全市划分为限购和非限购区，在限购区内一二手均限购，非限购区一二手均不限购。

其中，禅城全区，南海桂城、大沥、里水，顺德大良、陈村、北滘、乐从为限购区。南海狮山、丹灶、西樵、九江，顺德容桂、伦教、龙江、勒流、杏坛、均安，三水、高明全区为非限购区。结合佛山限购政策及人才购房政策，目前有4种途径可获取在限购区的购房资格。

获取限购区购房资格6大途径，本市户籍，在限购区域内限购2套。非本市户籍，持有优粤佛山卡（ABCT卡）的，在限购区域内限购 2 套。非本市户籍，限购区内购房，需提供2年内累计1年以上社保或个税证明，且限购 1 套。非本市户籍，本科及以上学历人才，限购区内购房，首套房不受社保/个税限制。外地人与本地人结婚，或者是结婚的，离婚。

自去年底来，佛山人才购房政策有三个相关调整，本科学历首套购房不受户籍、个税/社保限制。优粤佛山卡T卡中专学历可申请。其中，非佛山户籍的本科学历购房的需提交下列材料，《购房人申明陈述书》、婚姻、身份证、户口本等（验原件收复印件）；有工作单位的提供劳动合同、聘用合同、社保、个税之一；创业或灵活就业的；提供营业执照、社保、个税之一；学历证书或职业资格证书（验原件收复印件）。

今年3月18日，佛山再出人才新政！对优粤佛山卡T卡申领对象进一步放开，通知指出，具有中专学历或大专学历或国家职业资格四级（中级工）证书或国家职业资格五级（初级工）证书的人才可申领优粤佛山卡T卡。优粤佛山卡T卡新增社保或个税要求。6月15日晚，佛山市人力资源和社会保障局发布了优粤佛山卡T卡申领服务工作操作指南（修订版），自2020年6月16日起实施。

其次是公积金政策。今年来，佛山公积金政策有一次调整，首套贷款未还清不能申请二套。除此之外，其他暂无大变化个人最高可申请公积金贷款50万元。夫妻最高可申请公积金贷款100万元。个人最多仅可申请两次公积金贷款。

今年4月15日，佛山公积金中心发布《佛山市住房公积金管理中心关于调整我市住房公积金抵押贷款政策的通知》。文件明确，“住房公积金缴存职工个人可申请两次贷款；首次贷款没有还清前，不得再次申请。不得向已有两次贷款使用记录的职工发放贷款。”调整后新政于2020年5月1日起执行。

再次是豪宅税标准。根据佛山五区2020年下半年的普通住房标准（又称“豪宅税”），南海最高，为27270元/㎡，其次是禅城，为26357元/㎡，顺德第三，为21372元/㎡。三水、高明分别是：13008元/㎡、12679元/㎡。其中，对比上半年，南海上调幅度最大，达3974.2元/㎡；顺德、三水两个区均有下调。

最后是房贷利率。今年来，央行推进存量浮动利率贷款定价基准由基准利率转换为LPR，转换工作从2020年3月1日开始，已于2020年8月31日前完成。今年来佛山房贷利率波动不大，佛山头部银行的首套房利率在5.05-5.15%左右浮动，执行标准在LPR基础上加40基点至50基点不等。二套则加60-70基点为主，即5.25-5.35%之间。

12月21日公布，维持一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）分别为在3.85%和4.65%不变。至此，今年来，LPR已连续8个月不变。其他是共有产权。禅城、南海、顺德分别公布了首批共有产权住房选址。还有是入户政策。

2020年，佛山购房入户政策已全部取消，全面采用积分入户等方式，基本门槛是居住证+1年佛山社保（本科仅须1个月以上）+提供入户地址。而广州的楼市调控政策，与佛山一样。没有太大的实质性收紧，以人才政策调整的相当多。

其二是广州佛山土地市场、地价看，创历史新高度。广州卖地收入超2464亿元，创近8年新高。广州公共资源交易中心数据显示，2020年广州共成交145宗商住、商业用地，比去年同期增加57宗。揽金超2464亿元，同比去年上涨58.7%（2019广州商住、商业用地揽金1552.689亿元），达到近8年新高。

总成交面积834万㎡，同比去年上涨66%（2019广州商住、商业用地总成交金额501.66万㎡）。其中，住宅用地占据85宗，成交金额超2000亿元。商业商服用地成交60宗，总金额418.6亿元。，如楼面价高达64576元/㎡的越秀南“王炸”宅地，荣登广州史上楼面价最贵地块。

被中信泰富联合体以封顶价819623万元（溢价率45%）+商业自持25%鲸吞荔湾芳村大道南广船一期江景商住地，则成为上半年总价最贵宅地。2020年广州商住、商业用地市场中，供地大户的增城区推地势头猛烈，一举拿下25宗商住、商业用地，揽金418.4亿元拔得头筹。

地块主要分布在石滩、中新镇、荔城、朱村、新塘等有地铁途经的板块，目前已经有敏捷集团、碧桂园、中海、远洋地产等房企进驻。由于靠近地铁 16 号线（规划）石滩西站，周边聚集碧桂园豪园、绿湖国际、嘉御豪庭、时代天汇等盘，石滩、荔城片区的宅地颇受青睐。

克而瑞统计数据显示，2020年广州共计出让146宗经营性用地（其中包括85宗住宅用地，61宗商用用地），同比增长62.22%；共计吸金2465亿元，同比上涨46.63%，总成交建面达2119.98万平，同比增长34.21%。成交总价、成交总建、成交幅数均创下历史新高。

2020年佛山卖地金额创下历史新高。2020年佛山共成交商住地106宗，成交总面积超531万㎡，环比去年上涨27.9%，成交总金额超1281.8亿元，环比去年上涨71.9%。值得注意的是，对比前十年佛山卖地数据，2020年的出让总金额为历史最高峰值，比2017年的900亿元，还多出了382亿元。

顺德区维持了连续3年的“拍地大户”纪录终于被打破，2020年南海区以32宗地、204.8万㎡成交面积、556.2亿元成交金额，全面反超顺德，问鼎全年卖地大户。而顺德区今年则以27宗地、150.3万㎡成交面积、375.5亿元成交金额位居第二，禅城区排在第三。2020年可谓是佛山城区靓地大爆发之年。

今年来，佛山共先后诞生了多达36宗地价过万的地块，比去年多了10宗！占全年卖地数的33.9%。地价过万地块主要集中于佛山中心城区和广佛交界板块，遍布奇槎、城南、桂城、里水、大沥等板块。其中，今年11月广东粤海以超27亿拿地湾华地块，成功刷新禅城地价，同时以成交楼面18464元/㎡问鼎年度单价TOP1。

此外，今年来佛山土地楼面价TOP10榜频频刷新，其中，多达 6宗 地块为今年新入榜项目，分别是粤海湾华地块（18464元/㎡）、保利平洲地块（18265元/㎡）、新希望奥园金沙公馆（18252元/㎡）、绿城桂语映月（17831元/㎡）、龙光玖悦台二期（17569元/㎡）以及泰丰奇槎地块（17209元/㎡）。至此，佛山土地楼面价TOP10最低门槛已去到1.72万/㎡起。

历史新高。2020年12月28日佛山地价破2万/平，广州28号线加速千灯湖爆发。桂城平洲一宗逾13万平地块拍卖，13家房企厮杀近70分钟，56轮子弹式暴击。最终保利以总价77.5亿成交，折合楼面价21972元/平，一举夺下佛山楼面价TOP1宝座，未来售价破4万已是势在必行。

回顾历年来的土拍，桂城的地块，尤其是桂城核心千灯湖的宅地，都是最抢手的“香饽饽”。作为广佛同城桥头堡，千灯湖10年房价升幅高达345%，跑赢大市，长期盘踞佛山楼市天花板宝座，成为佛山顶层买家聚集地。不仅是全市，即便是同属桂城的平洲板块，千灯湖一二手均价至少比平洲贵1万/平以上。

1255亿，卖地金额创历史新高。截至12月29日，2020年佛山商住地合计成交105宗地块，总面积约530.01万㎡，成交金额约1254.66亿。530.01万㎡的总成交面积同比2019年上涨了28.7%，同时也是自2014年以来的新高。而1254.66亿元的总出让金额同比上涨68.34%，同时也是近十余年的新高。

今年佛山共有70家不同的房企都成功地在佛山土拍市场中分得一杯羹。包括：美的置业、保利、碧桂园、龙光、时代中国等。值得一提的是，今年房企“组队打BOSS”的情况变得更为普遍，有11宗地块都是由多个房企联手夺得。一家拿地，多家开发的项目也有不少。保利&招商、世茂&弘阳、美的置业&海伦堡等房企的组合已被人熟知。

其三是广佛楼市交易量。2020年接近尾声，随着广州各区网签、各楼盘成交数据相继出炉。万众期待的楼市成绩单，来了。尽管今年魔幻开局，疫情+“三道红线”双重冲击，广州新房网签量还是逆风翻盘，取得100905套成绩，同比涨近3成，为近4年新高，近10年第二高，仅次于楼市火热的2016年。

从网签面积来看，广州今年1-11月新房网签了914.6万㎡，环比涨17%，网签面积排在第一，涨幅排到第二，保持较高增速，也表明广州楼市还有很大想象空间。为什么今年受疫情冲击，在整体经济大环境都低迷的情况下，广州新房成交还能再创新高？

主要是人才购房新政+需求积压+新货供应充足利好，导致下半年成交迅猛增长。具体到区域方面，下半年白云、黄埔、番禺、南沙四区对比上半年成交增幅超过100%，对于拉动市场回暖起到至关重要的作用。今年的网签“老大”依旧是增城，其共网签25159套，同比涨17%，为全市唯一一个突破2万套的区域。

2020年二手房市场，可谓是格外惹眼。数据显示，前11个月广州共成交106577套二手房源（自助网签+中介网签） ，超过2018年全年的102199宗和2019年的107335宗，创下近三年来新高。而这一数据，也远远高于同期新房成交，多出了近20000套。可见广州楼市正从新房主导的阶段迈入二手房趋势性上升的存量房时代。

回顾2020，这一年可以用“先抑后扬”一词来形容，二手房市场从前期断崖式下调、稳步上升、再到渐入高峰，呈现出了强势的反弹现象。自6月份成交首破万套以来，直到11月份这波魔幻行情还在延续，成为今年的第六个“破万月”，类似的场面在最火爆的2016年也出现过。

今年以来，广州豪宅成交之生猛，超出了不少人的想象。克而瑞数据统计，截至12月15日，广州千万级豪宅网签1295套，同比上涨20.2%，创下历史次新高。火爆成交背后，中心五区戏份十足，贡献了771套成交。

其中，越秀区楼市豪宅化明显，千万级豪宅共计成交222套，占比总体成交的19.7%，高居全市之首。不过，随着土地开发资源和限墅规定，广州千万级豪宅不断外溢，逐渐形成成为了中心、外围百花齐放的局面。此外，随着广州地价的提升，加之房价的日渐走高，豪宅价格也会随市场变化。

尤其是今年下半年，天河侨鑫汇悦台以29.1万元/㎡刷新广州房价天花板、明珠湾壹号公寓又以7.93万/㎡的单价刷新南沙房价，广州豪宅产品的天花板与购买力在不断拔高。来自一线的市场数据佐证这一点。今年以来，广州两千万级以上豪宅产品共计成交318套，同比上涨44.2%，创下历史新高。

而五千万级以上豪宅产品也共计网签了18套，亦为近年新高，可见广州富豪们的强大购买力。豪宅扎堆成交，持续抢占着市场热度，这不仅反映了当下的市场需求以及买家的强大购买力，还从侧面证明了房企对于豪宅市场的发展前景有着十足信心。

疯狂的不止是豪宅市场，广州高价地也同样一地难求。回顾今年广州土拍，就是一个不断破纪录的一年，越秀南地块6.5万/㎡，破市的地价纪录，还有奥体公园北侧地块破天河纪录，琶洲地块创海珠第二纪录。

目前，在各区库存中，越秀、天河、黄埔不足6个月，库存严重告急，尤其今年成为“网红区”的黄埔，去化周期仅4.7个月，为全市库存最紧缺的区域。2021年供货量最大的区域依然为增城、南沙、黄埔，三区预计占据广州新房总供应量的60%。此外2020年缺货严重的荔湾、海珠、天河有望在来年得到一定补充。

2021年预计更加积极的人才落户购房政策将会落地，如目前处于征求意见阶段的“七区大专入户”方案，以及最新实行的“双一流”本科零门槛入户，将使更多买家获得“房票”，直接带动成交。在此环境引导下，广州中原研究发展部预计2021年新房成交将在2020年基础上，出现10%左右增幅。

另外一组的广州楼市成交数据看，截止到12月13日，一手房的成交套数已经超过10万套，比起2019年增长约达23%，紧追2016年12万成交套数的纪录。2016年是一个全民买买买的年度，但今年在疫情的冲击下广州楼市居然能够力挽狂澜，突破10万+套成交量，广州楼市的大热可见一斑。

截至2020年12月20日，佛山全市商品住宅成交面积已经达到1248万平方米，已经超过去年全年水平（1244万㎡），在疫情影响下依然实现了同比增长。从存量来看，截至到11月末，按照近6个月的去化速度，佛山的可售去化周期已经从年初最高时的16个月下降到10个月左右，在下半年一些热点区域的楼盘也有涨价的现象，显示市场的信心在逐渐恢复。

2019年佛山一手住宅网签面积达1243.6万㎡，环比下降6.9%。网签套数达110774套，创下近5年来的次新低。不过，受限价放松影响，佛山一手住宅均价达14580元/㎡，同比大涨23.4%，临广板块价格纷纷突破2万元/㎡，尤其是千灯湖和平洲接近2.5万元/㎡。

从板块成交来看，限购板块供应占比略有提升，但非限购板块依旧为供求主力。其中，来自非限购板块的三水新城、佛山西站、容桂以及限购板块的大沥和大良成交面积均在100万㎡以上，依旧为佛山成交“大头”。

值得注意的是，2020年在限购区人才购房政策放宽的影响下，佛山楼市热点轮换的特征非常明显，限购区的市场热度普遍增加，而非限购区的市场量价的降温也较为突出。未来非限购区域的房子会非常的抢手，不仅是因为性价比高与交通设施的完善及城市规划的利好，关键是进入门槛非常低。

对于2020年佛山楼市总结，总体上呈现先抑后扬、板块分化。其中商品房市场量价创新高，成交套数、面积、金额创造新的历史新高。土地市场的土地出让金、土地出让面积、地价创历史新高。背后主要的原因在于宽松的货币、信贷、金融政策，人才政策、交通规划利好、广州限购等溢出效应。

预测2021年走势，因调控政策没有实质性放开，2020年放量与供应大增及2016-2017年一波高价地，2019年-2020年拍出的高价地多属于中心城区，2021年佛山楼市不会大涨。总体上保持高位平稳，房价上涨10%左右，成交的涨幅在个位数。东部广佛融合区域的房价涨幅可能大些。

未来5年到10年，适合置业、投资板块。广佛融合区，即广佛板块，临广区域，包括南海区的东部各板块，黄岐板块、三山港板块、里水板块。禅桂中心，禅城-桂城成熟核心区各板块，祖庙板块、千灯湖板块。还有是良桂副中心，狮山副中心等。再次是顺德，三水、高明三个区的成熟核心区，大良、西南、荷城的中心区域。