“长期两不找”的二手房合同法律适用

“长期两不找”的二手房合同法律适用

广东华商律师事务所 周争锋

长期两不找合同，以前在劳动法领域纠纷比较多，在民法典生效以后在所有的合同领域都会存在此类纠纷。主要原因是民法典规定了解除权一年的除斥期间。拥有解除权的当事人，在一年内没有行使解除权，解除权消灭。这会使得双方的合同处于长期两不找状态。这个话题有深入研究的必要。

今天，笔者就二手房买卖合同履行过程中可能会存在长期两不找的情况做一个剖析。

一、长期两不找合同

“长期两不找”并非一个明确的法律概念，而是对双方均怠于行使合同权利这一社会现象的描述。“长期两不找”引发的劳动争议，在实践中并不少见。虽然全国各地司法机关对该类纠纷都出台了指导意见，但是尚没有形成统一的认识。

2017年，最高人民检察院就一起“长期两不找”引发的劳动人事争议罕见地提出民事抗诉，最高人民法院（2019）最高法民再126号中撤销了原来的一审二审和再审判决认定的双方存在人事关系的判决，驳回劳动者的全部诉讼请求。

（2019）最高法民再126号裁判要点：1、停薪留职协议为合法有效协议，即关于视为自动离职的约定是有效的。2、长期两不找的状态下，双方劳动人事关系基础不存在，可以结合公平原则处理双方的权利义务关系。

最高院实际上是用附解除条件的民事法律行为自条件成就时失效为基础进行的说理。但是，如果双方当年没有达成停薪留职协议，或在停薪留职协议中没有设定关于自动离职的条件，那么法院就没有理由驳回当事人确认劳动人事关系的请求。所谓结合公平原则处理双方的权利义务关系，说白了，就是个案的价值判断问题，是不能够成为指导类案件的裁判标准。

合同解除权一年的除斥期间，以前只在商品房买卖合同司法解释第十五条中有规定。解除权消灭后，长期两不找的合同，在一手房买卖合同纠纷中存在，但是不多。主要原因是开发商都有聘请专业的法律团队处理该类事务，一旦买受人构成违约，开发商会发函解除合同。司法实践中出现开发商没有发解约函的情况，主要是开发商濒临破产或改制，内部管理机构瘫痪所致。

法律及司法解释没有规定除商品房买卖合同之外其他合同解除权的法定除斥期间，导致在二手房买卖合同纠纷司法实践中，买受人违约，出卖人可以在买受人主张权利时，再反诉解除合同。现在《民法典》第五百二十四条明确规定合同的法定除斥期间为一年，二手房领域的长期两不找的合同，该如何处理，需要认真地思考下。

《民法典》第五百二十四条规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权的行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

二、合同关系解除的法律规定

《民法典》在第五百五十七条对债权债务终止情形做了规定，有下列情形之一的，债权债务终止: (一)债务已经履行; (二)债务相互抵销; (三)债务人依法将标的物提存; (四)债权人免除债务; (五)债权债务同归于一人; (六)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。

就二手房交易而言，买卖双方过户完成，房产过户到买受人名下，出卖人收到全部购房款并交付房产后，合同履行完毕，双方合同权利义务终止。当然，一方违约达到约定或法定解约条件，守约方的解约通知到达违约方时，双方的合同关系解除，剩下的就是相互追责的问题。双方也可以协商的方式解除合同。

在现实生活中，二手房买卖合同的出卖人，往往怠于行使解除合同的权利，很容易丧失解约权。主要原因是:第一，出卖人不清楚买受人是否违约，自己是否拥有解约权；第二，出卖人信奉多一事不如少一事，认为反正自己是守约方，不发函解除合同也不会有什么问题；第三，出卖人对解除合同的程序理解地不透彻，或者说没有保留通知到违约方的证据，出卖人明明已经行使解约权，但是在法庭上举证不能。

三、违约方有请求终止履行的权利

《民法典》第五百八十条规定了僵局合同的的处理办法。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外: (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

长期两不找的合同，就属于债权人在合理期限内未请求履行的情形。合同标的物已经被处分的，属于事实上和法律上不能履行。一年的除斥期间过完以后，出卖人丧失解约权，买受人要求继续履行合同，出卖人可以援引民法典的该条款，请求终止合同，但是需承担违约责任。比如，买受人签订合同支付定金后，就不再履行合同，到了办理首期款监管的时间，双方均没有履行，出卖人只是履行了催告的通知义务，但是没有按照法定程序行使解约权解除合同，或没有妥善保留解除合同的证据以致无法举证等。

四、通过提起诉讼或仲裁的方式可以解除合同

《民法典》第五百六十五条，顺应司法实践中当事人的惯常做法，明确规定 “当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”

说到这个以诉讼方式解除二手房买卖合同，笔者不得不说2015年二手房违约潮纠纷中的某案件。案件的当事人当年是红遍深圳的风云人物，她的案件情况就属于带解除合同意思表示的起诉状送达给出卖人以后，又变更诉讼请求为继续履行的。还很巧，对方领取起诉状副本的时间，同她变更诉讼请求的时间是同一天。当时，法律并没有明确当事人一方未通知对方解约，而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，从对方收到起诉状副本之日起合同解除。出卖人用这个观点抗辩，一审二审再审均不予支持，三级法院均认为一审辩论终结前，买受人有变更诉讼请求的权利。

为什么要写一下这段话？主要是告诉出卖人，要尽早的去法院拿到买受人的诉状，避免买受人再次变更诉讼请求，依据目前掌握的司法裁判情况，买受人诉讼继续履行，基本上都会被支持。

五、民法典实施前没有及时行使解除权的补救

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。

第二十五条，民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。

该司法解释第七条明确，带有解除合同意思表示依法主张解除合同的诉状副本送达到对方以后，合同解除，双方只需要依据合同结算条款处理合同解除后的赔偿事宜。一方要想履行合同，需要和对方重新达成新的合意，形成一个新的合同关系。

该司法解释第二十五条明确，在民法典生效以前合同对方已经违约了，达到约定或法定的解约条件，守约方已经知道或应该已经知道的，从民法典施行之日起一年内可以行使解约权，如果在一年时间内不解约，丧失解约权。大白话就是解约要趁早，在2021年1月1日前，抓紧发函解约，过了这个村，就没这个店了。逾期不行使解约权，买受人请求继续履行的，就要履行，依据性质不能履行的，依据《民法典》第五百八十条的规定出卖人承担相应的违约责任。

——周争锋2021年1月6日写于深圳港中旅大厦

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《民法典》：

第五百五十七条 【债权债务终止情形】有下列情形之一的,债权债务终止:

(一)债务已经履行;

(二)债务相互抵销;

(三)债务人依法将标的物提存;

(四)债权人免除债务;

(五)债权债务同归于一人;

(六)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

合同解除的,该合同的权利义务关系终止。

第五百六十四条 【解除权行使期限】法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。

第五百六十五条 【合同解除程序】当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百八十条 【非金钱债务实际履行责任及违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。