今年坂田首盘，信义君御山7or8万？华为能承受坂田10万+吗

时间跨入2021年，辞旧迎新，不管是置业者还是开发商都迎来了全新的深圳楼市。小编这几天在做年终年末总结的时候，不期然发现，2020年的深圳楼市，有着非常旺盛的生命力。

就拿坂田板块来说，2019年12月时成交价约在5.9-6万之间，进到2020年年末，已经成功“破7冲8”，一年内实现涨幅20%！为保房住不炒不容易啊！尤其在2021全国楼市都隐隐作势的情况下……

小编查了下链家的房价地图，可以看出，坂田现在已经全面超越龙华老城区和龙华新区板块，直逼红山上塘！投机风气已入坂田？假设10万+的坂田来袭，华为总部的引才大计怎么办？

其实，这段时间，坂田的消息也是不断。几乎凭一己之力撑起坂田“天花板”的信义嘉御山，更是众多置业者口中的谈资，不过，信义在坂田的另一个新项目也开始慢慢进入大家的眼帘——信义君御山居！

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作为“坂田天花板”的同胞兄弟，信义君御山会不会和信义嘉御山一样也卖出高价？带着这样的疑问，小编前往实地踩盘。

位处中轴、地铁站稍远，轨道交通不便，车位不足1：1

由于紧邻深圳中轴，坂田在地理位置条件上，比起龙岗的其他区域更优渥些。片区还拥有地铁5号线和地铁10号线两条轨道交通，出行便捷。小编踩盘就是通过5号线抵达了坂田站，再步行前往项目。

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根据小编实测，从坂田站D出口步行到信义君御山，期间基本要步行很久，与百度地图测距时间相差不大。即便是相对比较近的杨美站，步行至项目也一样需要20多分钟的时间。

坂田一直备受期待，地铁也逐条增加。5号线、10号线十字交叉，站点不少。像君御山步行到地铁还是不足够便捷。

花了20分钟走到信义君御山，远远地就能看到项目已经建设到高层，部分楼栋已经从底层开始脱绿，看样子，距离入市是真的不远了。

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目前，项目的营销中心已经开放，但样板间仍在装修中，并未对外公开。看得出外立面是很精致、高端的。

小编扒了扒房网上的爆料，君御山的业主很关心车位比，已经有网友在爆料和讨论。

根据房网@小野莓 的爆料，信义君御山住宅容积率在3.3左右，总户数906户，车位却只有850个，车位比1:0.94。

来源房网

大部分新建楼盘车位比在1:1-1:2之间，新能源、无人驾驶潮流以来，家庭一两台车已是标配。希望项目后期多开发一些地面车位，缓解停车压力呢。

学区深实坂田校区就在附近，新楼盘学区有待划定ing

坂田，包括坂田杨美这几年总是热点，因为片区不断引入优质学校。学校引入多，学区划分也经常微调。

以前有杨美业主因为深实验坂田学区划分而群情表达建议，周边个个盘都想划入深实。深实验坂田学区的房价也确实在涨。

2020年疫情之后，因为广东省实验学校的进驻传言，竟然导致佳兆业城广闻风而动，房价一下涨了一两万。

作为高科技集中板块，学霸出身的业主和住户很多，对教育肯定是异乎寻常地看重。尤其是华为人。

今天我们来看的这个项目，可能会入读哪个学校呢？

业主的焦点，在能不能上深圳实验学校坂田校区？

从地图上看，信义君御山居附近有三所学校，杨美实验学校、深实验坂田校区和深圳科学高中，其中，杨美实验和深实验坂田校区都属于九年一贯制学校，深实验坂田校区更是以“深实验”这个四大的title吸足了无数家长的目光。

目前看，深实验坂田校区附近的楼盘，比如佳兆业上品、悦峰，挂牌均价8万多，贵的都翘到9万去（不知道能不能成交），甚至还有10万的。业主心态似乎有点高。

而非实验学区的楼盘大部分都是6、7万为多，金洲嘉丽园5万多为主，儒骏城立方8万多。都比深实验学区的便宜一些。

那么问题来了：信义君御山未来会被划进哪个学区呢？

进入深实验学区，比价就是9万的悦峰；进入杨美实验学区，比价就是7-8万。

周边已经开盘的新盘嘉御山7期，价格8万多；周边二手房8-9万为主，最高已报到10万。有点擦着打新的边了。

君御山的价格可能也是8万多吧。跟周边最高9-10万报价的悦峰什么比，也擦了个打新的边缘。

而业主的热情度，肯定是看着学校情况去的。

深圳新盘的学区划分一向是要等教育局通知的，通知没下来之前谁也不知道最后的结果如何。但从君御山的同胞兄弟嘉御山的情况来看，如果能够带上“学区光环”，价格显然是可以商量的。

不过，今年坂田的学区情况似乎有调整，不知道信义君御山最后能花落哪家？

2018年学区划分

 更新后学区划分，大丹工业区在的那个角似乎不在学区内

在步行前往项目的路上，小编也发现附近的居住氛围和科技园氛围相当充分。临近地铁站的是扬马小区，占地面积广，街边的底商、商业丰富，居住人群众多，即便是工作日，路上也来往有不少行人。

值得注意的是，坂田地铁站附近就有云里智能园，该园区是深圳市“孔雀计划孵化基地”、深圳市重点科技园区，同时也是龙岗区创新产业园。从外观来看，爽朗大气，内部也已经有多家公司入驻。

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商业配套的情况也是在逐渐成熟中，项目自带2000多平底商，旁边未来会有2万㎡乐荟中心和2万㎡和成嘉业的商业体。近5万㎡的商业储备，未来休闲娱乐都能有去处。

和成嘉业商业体  爱住家拍摄于

吹风价流出？周边天花板有10万，信义君御山能有8万吗？

信义君御山项目其实从2020年底就已经开始有动静了。房网上，12月24日就已经有了开始诚意登记的爆料，之后还有元旦开样等消息，也算是动作频频了。

在这一片讨论声中，大家讨论最多的，还是信义君御山到底能卖到多少！

有网友爆料，信义君御山的销售给他的吹风价在7万+，令网友几乎怀疑人生。

来源房网

也不知道网友怎么想的，难道认为君御山带不上深实验的学区还是咋滴？

深实验坂田学区的几个楼盘的二手房都在冲8破9的，新房难道要地板价入市？

前面小编也分析了，新房备案价都是参考周边已开盘新房的价格，比如参考嘉御山7期的价格。

坂田的房价，要不是近福田的贵，比如星河系。要不就是看学校情况。商业和环境在坂田也是很重要的因素。

杨美的商业和环境情况在坂田不算强，学校的话，深实验坂田学区在坂田来说是很好的了。杨美在坂田偏东，位置没星河那边近市区的好。所以，杨美的好房子主要就靠户型和学校了。

小编翻出了信义君御山的户型图，整体上看，户型方正，112㎡的做到了双阳台南北通，88㎡的也能做出大三房，还是不错的。

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信义是一个对产品比较上心的企业，户型总是做得很不错的样子。112的4房，89的3房，都是方正又经典。蝶板布置，很多户型都有朝南面，通透性也不错。这方面是没得说的。

但是楼盘占地2万多平，不算是一个大盘了。而且布局是L型的，楼宇基本一字型排开，缺少大围合的社区。好处就是每栋楼的视野都开阔，没对视，通透些。

来源@咚咚找房

从效果图上看，小区的活动空间可能主要在西南三角围合处，即2栋、3栋楼下。看起来活动空间不大。希望架空层做大点，把休闲配套都做到架空层里。

来源@咚咚找房

连网友都发现到这个“活动空间”不足的遗憾了。挑货人就是买货人，网友@小野莓也专门拍了照片提到这个问题。

来源@咚咚找房

小区自己的活动空间不大，好在北面整体背山而建，如果修通登山路、游乐设施，临山就是公园倒也很好。就看是否有这个建设进度和规划了。

来源@咚咚找房

好在楼盘对面就有个坂田文化广场，老人和孩子多个去处。关心遛娃的网友都在打坂田文华广场、小山包改为公园的主意，小区空间不够、就靠大片区的规划来补呗。

来源@咚咚找房

整体来说，杨美因为华为、地铁、佳兆业楼盘的缘故，已经很有人气。生活配套也够了。小编踩盘，除了觉得从地铁站步行过去有点累之外，整体感觉还是适合居住的。

君御山独处一隅，有些清静，但是楼盘占地不算太大、L型布局导致小区公共活动空间稍微小了点。但是边上的文化广场是可以弥补下。未来也希望小山能建成公园。

同时楼盘的规模、布局，也导致车位比不足1：1，实在有点遗憾。

小区品质、户型都是很好的，信义打造的楼盘都能成为当地的小网红，成为二手房房价的佼佼者。买信义错不了。

唯一的不确定性就是小区的学区，如果能带深实验的学区，无论7万、8万都是值的，小打新盘一个。如果不是深实验的学区，咳咳咳，价格那就看了

但是，杨美已经有二手房上9万、10万的苗头。这新房要普遍都是8、9万，还带学区，那是不是又可能引发打新？深圳的楼市要走向房住不炒，二手跑太快也是不行的。

希望坂田的房价缓着点来，不要一下子就8万、9万、10万、11万的。房价涨太快，不利于坂雪岗科技城的人才吸引、产业落地啊。华为都在上海青浦搞2600亩基地去了。上一次坂田房贵，华为去了松山湖；这一次坂田房贵，华为要去了上海可咋办？

优势：

1、周围有产业、有配套，居住环境成熟

2、户型相对比较优质

劣势：

1、远离地铁5号线的坂田站、杨美站，轨道交通优势不明显

2、车位比不足1：1，本身又不近地铁，未来出行可能不方便

3、目前学区情况未明

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编辑 昕茹、芳姐

部分资料来源：咚咚找房、房网等