民法典新增“居住权”，给你的“安居”带来哪些新变化？

经过数十年酝酿、五年编纂的《民法典》，于2021年1月1日开始正式施行。长达10万字的《民法典》，在法规内容上覆盖普通人的衣食住行，生老病死，成家立业，其中在涉及房产的买卖、抵押、居住、物业管理等方面都作出了全面的规定。

《民法典》对房地产和房子有什么影响？对普通人有什么影响？下面的这张图可以简单概括：

图：来源网络

今天，咱们就来聊聊《民法典》新增的一项与房产有关的权利——居住权。

增设新制度——居住权

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《民法典》第三百六十六条简单来说就是：房主可以通过合同或者遗嘱，赋予任意一个人居住权，这个人可以一直住在这套房，直到合约失效，或者死亡，即便是新房东，也不能赶走居住权人。

不难看出，居住权是增加规定的一项新型用益物权，在明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。

居住权有“三不得”

中华人民共和国民法典第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

简而言之，居住权的“三不得”释义如下：

居住权不得转让：居住权人对他人的住宅享有占有、使用的权利，但只能由居住权人本人享有，居住权人不得将其享有的居住权转让。

居住权不得继承：居住权人死亡的，居住权消灭，居住权人的继承人不能继承居住权人对住宅享有的居住权。

设立居住权的住宅不得出租：居住权是占有、使用他人住宅的权利，其目的是满足权利人生活居住的需要。因此，一般情况下，居住权人对设立居住权的住宅不享有收益权。

增设“居住权”带来什么影响？

 买二手房需查居住权：这一规定，对于日后二手房的购买有了一条必备的手续。因为购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况， 还应注意查询房屋是否登记有居住权。设立居住权的房子即便顺利过户，买家也不能入住。对于二手房交易的卖家，如果设立了居住权，可能比较不容易找到买主。

解决房子加名问题：男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。

公租房未来可能会通过“居住权”加以确认：目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。

解决“以房养老”隐患新方案：所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身……

不难发现，民法典的很多规定多了一点社会温情和对弱势群体的关怀，但也有很多亟待解决的问题。比如居住权一旦设立，对房屋交易、租赁、抵押产生的影响。居住权与所有权分离，那么设居住权的房子，上学和落户的权利归谁所有？未来一旦开征房产税，谁来交税？一些老赖借“居住权”逃避债务，在房屋抵押、拍卖中该如针对？

总而言之，购房者在买房之前一定要委托专业靠谱的地产中介品牌做好详细的尽调，擦亮双眼避免入坑。