楼市抱团“核心资产”，2021年还有行情吗？

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近日，一线楼市出现了明显的“翘尾行情”。

2020年12月，北上广深新房或二手住房交易量，创下上一轮楼市调控以来新高。据网签统计，2020年12月，北京新房和二手住房分别成交9749套和20944套，创2017年“3.17新政”以来月度新高。2020年12月，上海二手住房成交3.9万套，环比和同比分别增长20.3%和96.2%。

2020年12月，广州新房成交16434套，创单月历史最高纪录。二手住房方面，广州在2020年8月创造近三年交易最高纪录15272套，12月份，二手房市场“翘尾”明显，再次探到1.5万套以上，达到15127套。

2020年上半年，独领楼市风骚的深圳，尽管7月出台严厉调控，主要打击二手房，但年底也“翘尾”，12月新房成交5320套，年内第二高，二手房成交6863套，连续2个月回升。

疑惑的是，楼市基本面并未改变，反而有收紧趋势。

政策面：2020年底，国家不断强调“房住不炒”，紧绷房地产调控之弦；

资金面：8月针对房企融资的“三道红线”，到12月针对银行放贷的“五档分类”，资金面趋势性收紧。而且，近几个月居民中长期贷款新增额度在下降。

近日，央行在解读2020年数据时指出，房地产贷款余额增速已连续29个月回落。去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%。

下一步，要实施好“房地产金融审慎管理”，也就是房贷占比和规模“双管控”。

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那么，一线楼市为何单月成交创新高？

有人认为，2020年疫情黑天鹅，业绩压力大，开发商年底要“抢收”，新房供应力度会加大。去年12月份，一线城市新房供应都在加大，北京新房供应增长85%、上海供应增长180%、广州供应增长30%，都创了年内新高。新房二手房价格普遍“倒挂”，一定程度解释了翘尾行情。

另外，还有人认为，2021年房贷“五类分档”落地，届时房贷可能会收紧，利率也会上升。

2021年，房贷利率大概率是要上浮的，再考虑到额度收紧，所以要赶快在2020年底完成交易。根据融360数据，去年10月全国首套房贷利率“九连降”结束，开始反弹，这也有一定道理。

笔者认为，年底新房供应增加，广州、深圳、上海出现了一二手房价格“倒挂”，形成供需两旺的局面。

但更重要的是，新一年银行信贷额度释放，也促成了年底翘尾。这可能是一个重要原因。信贷投放和商品房销售存在很强的相关性，特别是一线城市。

2020年7月底房地产座谈会是一个转折点，标志着疫情期间宽松的楼市政策开始退出，房地产金融调控开始强化。

8月份以后，央行祭出针对房企融资的“三道红线”，按揭投放额度也被控制，一线楼市交易回落。一线城市加杠杆买房、改善型购房比较旺盛，但限购、限贷严格。

所以，一线楼市与银行放贷紧密关联，当贷款相对宽松、额度充裕、周期较短时，就会出现交易增长的情况。2020年12月份就是这样的情况。

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12月“翘尾”，只是一线楼市2020年反弹的一个缩影。2020年，一线楼市创造了上一轮调控以来的交易新高。强力反弹回升，一个重要驱动力，就是上一轮调控以来连续3-4年的“横盘”。

北上广深上一轮调控始于2016或2017年，那时起到2019年，基本呈现“高位横盘、缓慢回落”态势。

而且，2018-2019年进入淡市，北京、上海、广州二手住房价格下跌，5%-10%的跌幅是肉眼可见的。

2020年，货币政策开始宽松，全国房贷利率整体下降了15个基点左右，中小企业“房抵经营贷”利率首次低于房贷，银行角逐一线楼市，一线城市房贷比二三线城市低20-30个基点。

同时，新房限价政策开始松绑，政府又以优质地块出让，给市场传递稳定的信号。信贷和库存，是短周期框架下楼市的决定变量。

除了信贷的利好外，经过2014-2018年强力“去库存”，2016-2019年新房批售规模比较小。所以2020年，一线楼市在售新房消化库存普遍比较低。

近期，对于一线楼市回升，业内讲“核心资产”的故事，包括一些网红新盘被追逐，中签率比较低；包括部分片区二手住房业主“抱团涨价”；包括一线城市“挑人”，京沪对一流人才放开落户，广州外围七个区降低落户门槛，但中心四区依旧姿态傲娇，深圳尽管落户容易，但买房难等等。

这些都是过去没有的。于是，有人开始鼓吹所谓的“核心资产”，信心开始爆棚。一个或几个网红新盘被热捧，带动整个片区新房交易，并与二手房市场形成联动。比如深圳的后海、光明；比如广州的珠江新城、萝岗、南沙等。

12月底，一线城市新房热卖，二手房业主也开始惜售。

截至2020年12月，上海、深圳二手房在售房源量降至近两年最低，上海二手房快速成交，叠加新增挂牌房源量减少，导致在售房源量环比降幅约13%，降幅最大，绝对规模降至2019年1月以来最低水平；深圳在售房源量环比下降约7%，绝对量亦降至2019年以来最低。

其实，本质上的原因在于，经过20年快速发展，房子的供应量足够大了。把新房、二手房和公寓算在内，哪里都不缺房子。

资金是聪明的、趋利的，也是避险的。本轮货币环境友好，发生在疫情当下。疫情对穷人不利，但对富人有利，比如互联网，比如睡着增值的资产富豪们。

当又一轮楼市需求反弹时，富人买房，就会表现为改善型需求占主导。根据中原地产统计，2020年上海套均面积在90-150平方米的成交占比59%，改善型需求超过一半；从成交面积看，2020年上海改善型需求增速最快，同比增长27.1%。下图贝壳的数据，也充分说明了这一点。

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既然房子多了，疫情后货币宽松对富人有利，自然楼市就开始分化了，贵的房子越来越贵，资金愿意追逐，就像茅台一样。便宜的房子一大把，交易不活跃。

比如，2016年融信创造的上海地王“中兴路一号”，楼面价超过10万/平米，2020年五一开盘，均价13万/平米，物业费14.98元/平米。

这个产品的品质一般，也没有学区托底，完全是因为土拍价格过高而不得不卖出相对高价。但到了2020年底，这个项目卖光了。

可见，就像李迅雷老师讲的，如果看高收入人群的购买力，看资金对楼市追逐的方向，看富人投资的逻辑，加杠杆的能力，茅台一点儿也不贵，还会更贵。

再以广州为例，2020年广州珠江新城、琶洲的房价屡创新高，达到“10万+”，涨价幅度都在15%-20%，业主抱团涨价的风气，从珠江新城蔓延至越秀学区（东风东）、海珠成熟板块（滨江东）、金融城等。但是，广州刚需二手房非常稳定，甚至还在下跌（下图是豪宅盘和刚需盘情况）。

所以，所谓核心资产，本质上是“货币超发、富人得利、资金避免、媒体炒作”，导致核心区域部分优质盘被追捧，价格上涨、交易量放大，创造出明星效应。

一个城市，财力是有限的，不管如何做规划、如果追求均衡，配套好、品质高、大社区的所谓核心房子，就那么多。

这几年，房地产突飞猛进，富人在房产上已是“超配”，除了一部分改善性需求，富人的增量需求，追逐的就是所谓的“核心资产”。

而疫情后的货币超发、利率降低、抵押融资等，对富人来说是又一次资产增值的大好机会。但大部分存量的房子，都是一般资产、“非核心资产”。

这类房子多如牛毛，而刚需人群支付能力本来就有限、资产抵押融资能力不足、没有加杠杆基础。所以，即便又一轮货币宽松，但也创造不出涨价效应，甚至会跌价。前几年一线城市比较火爆的公寓市场，之所以能火，是因为那时缺房子，所以浑水摸鱼的公寓，也能骗取一部分需求。

但是，现在房子太多了，没有配套、居住氛围差、交易税费高的公寓，自然就被需求抛弃了。即便在住房依旧短缺的深圳，近期公寓也卖的很差，有的公寓卖了2年也未卖完。

2020年，深圳公寓批售24910套，同比增长23.6%，成交11735套，同比仅增长2.6%，成交均价63349元，同比下跌0.6%。如果说，市场正在厘出核心资产的话，公寓应该是最先被抛弃的。

总结看，2021年一季度，银行贷款额度较充足，基于“早放贷、早收益”考虑，银行会增加贷款投放。同时，各大银行、金融机构角逐一线楼市，一线城市房贷利率较低，加上消费贷、经营贷活跃、利率低，也有利于一线楼市活跃。所以，一线城市楼市翘尾会延续到2021年一季度。

但是，前面已经讲了，一线楼市对货币信贷环境非常敏感。2021年，不管是开发商融资的“三道红线”，还是银行放贷、居民加杠杆的房贷“五类分档”，都会在2021年全面落地。

所以，2021年不管是房贷额度、增量、占比，都会人为降低，这是一线楼市最大的影响因素。

届时，明星楼盘、核心资产等聚焦的温度都会降低，甚至短期内不谈了。

就像2017到2018年大谈特谈“消费升级”，然后2019年开始，风向就变了。一切资产涨价，都是货币现象。