公园旁临河住宅 福保佳兆业航运红树湾（规划篇）

福田保税区成立至今，一直发挥着作为国家对外开放窗口的示范作用，是国内发展成就比较突出和极具竞争力的保税区域之一。

近年来，福田保税区纳入深港科创合作区，成为其中的一部分。升级后的福保在旧改的推进上变得尤其紧要，多年来无新盘入市的情况也在旧改的推进下得以改变。

2021年，福保便迎来了两个新住宅项目。一个是位于福强路与国花路交汇处的加福华尔登府邸，此项目是全市目前在建或已建成的住宅楼中*的一个，总层67共462户。另外一个是与福田红树林生态公园一河之隔的佳兆业航运红树湾府。不同于加福华尔登府邸的超高层楼体，佳兆业航运红树湾受限高影响，*只有15层，这种较低楼层的新盘现在已经比较少见。

从效果图上看，佳兆业航运红树湾临新洲河，虽然楼体不高，但中高层单位的西侧仍可以透过红树林生态公园眺望整个深圳湾。

效果图展示的景观，实景估计要天气特别好的时候才能望尽整个深圳湾。

工地现场，目测已有3-4层的样子。

据老牛了解，佳兆业航运红树湾是因为2019年福田口岸计划建设东广场，需要拆除航运集团的综合楼和单身宿舍楼，作为补偿，就把西边福保的这块地给了航运集团，因此便有了这个项目。

之后，由深圳佳兆业城市更新集团、深圳航运集团联合开发。

2020年4月22日 宗地号B105-0120，取得《建设工程规划许可证》。

2020年8月7日，该项目因以下原因申请修改总平面图,主要经济技术指标表中，项目名称由“福田口岸东广场拆迁置换用地”改为“佳兆业航运红树湾府”。

地块置换图

项目基本信息

项目位于福田区红花道与香樟道交汇处，总建筑面积66748.02㎡；计容积率建筑面积44638.62㎡；不计容积率建筑面积22109.4㎡；容积率约为4.7；绿地面积4428.63㎡；绿化覆盖率24.9%；总户数397，户型套内建筑面积＜90㎡370户。

佳兆业航运红树湾共规划有10座14-15层楼高的中高层物业，共有370套（户型建面＜90㎡），另有24套安居型商品房。据悉可售房源为300套；停车位共340个，整体车位比约1:0.85。

佳兆业航运红树湾主推户型为60-143㎡单位，其中小户型1-2房主要分布在H座、J座，从户型分布上来看，主力户型为102-119㎡的3房户型，135-143㎡的4房户型和60㎡的1房户型较少。目前交房标准尚未确定。梯户比方面，多为2梯2户、2梯3户，H座多为小户型则是2梯6户。

片区规划

深港科技创新合作区是粤港澳大湾区*以科技创新为主题的特色平台。作为合作区的一个部分，福田保税区深港开放创新中心以及深港科技创新综合服务中心现已开展建设。30年前为保税区的厂商以及物流贸易商所准备的一号通道，现已经批准向科研人员开放。同时，科创资源也发生了重大变化，较之过去合作区深圳片区的科研零基础，一年多来，在国家、省、市的关注重视以及港方热情参与和支持下，目前已经落地以及正在引进的项目达到126个。这些落地的项目，对于合作区深圳园区乃至福田区的科研创新实力都带来了重大变化。

交通：

地铁，2021年10月28日地铁3号线南延线福保站正式通车。项目距离地铁口约1.2公里（根据百度地图测距）。目前规划的地铁22号线正在公示阶段，线路规划从福保通往观澜，从规划站点来看，项目或靠近本地铁的福保西站（以官方公布为准）。

公交，项目周边有多个公交站台，不过公交路线路较少较绕。

高速，项目距离京港澳高速皇岗站出入口较近，距离约2公里（根据百度地图测距），经由京港澳高速可以通往南山、宝安相关区域；经由福荣路可通往深圳交通主干道之一的滨河大道，通往全市各个方向。

口岸，距离福田口岸约2.5公里（根据百度地图测距），距离皇岗口岸约3.5公里（根据百度地图测距），属于双口岸辐射区。另外，福田口岸有双地铁口，可搭乘4号线、10号线。

从项目所在区位来看，自驾出行较为方便，短期内公共出行稍有不便。

教育

根据目前福田教育局的学区划分，佳兆业航运红树湾所在位置小学学区为福苑小学，中学学区为福田外国语学校南校区初中部，幼儿园则在距离项目约350米处有福田第八幼儿园。

福田福苑小学为公办小学，于2018年9月投入使用，规划建设30个班。

图片来源网络

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福田区外国语学校南校区，原名福田保税区实验学校，是一所48个班的九年一贯制公办学校，其中小学24个班，初中24个班。

图片来源网络

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商业：

项目自身配建商业仅1580㎡ ，周边虽然有多居住小区，但暂无大型商业配套，目前距离比较近的是益田中心广场和中港城。

医疗：

项目临近深圳市妇幼保健院福强院区（三甲）、福田区妇幼保健院。

休闲：

项目西侧则为福田红树林生态公园，附近有连通桥可便捷前往。近海岸线，部分户型限高之下仍可看海景及红树林湿地景光。

关于开发商

深圳市航运集团有限公司成立于1982年，是深圳经济特区建立后的家航运企业。业务涵盖海上高速客运、远近洋物流运输、渔业观光、游艇休闲、旅游综合开发、口岸运营、码头建设等多元领域，并积累形成了从船舶到码头、从航运到旅游的完善产业链资源。

小结

福保片区转型升级为深港科创合作区，从劣势一下转为优势，进阶成为目前福田重点发展的区域之一。加上片区内有福田外国语南校区的加持，教育资源配套相对不错。近红树林公园，近海景，无论是景观还是休闲资源都相当*。目前片区内新盘供应极少，项目是为数不多的新盘之一，加之项目本身小户型为主，是刚需上车的好标的。

相对欠缺的是，周边缺乏大型商业，短期内公共出行稍有不便，项目体量小，户型有部分不方正，容积率偏高。

（内容完）

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