撑起南山半边天！华润城1-4期深度对比

本文作者：安家咨询-深房小师妹

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华润城，又名润府，地处南山最最最核心腹地。

以华润城为中心，向东辐射至福田CBD，向西覆盖至大前海，向南延伸至深圳湾后海总部基地，向北发展至留仙洞总部基地。可谓是关中要塞，鹏城胜景。

华润城周边有硬件软件均上好——南外科华，也有打破传统购物中心模式的超级网红综合体——万象天地。

想当年一期二期开盘时，还有不少人诟病润府容积率高，可自从三期的排队事件之后，这个盘彻底红遍了全国，成为了所有深圳人眼中的香饽饽。

2020年年末，润玺一期的开盘再一次掀起了高潮。

有人问我，华润城是否就此是巅峰？——Yes！但是……

随着五期的入市，华润城在未来3-5年内都会持续保持热度，并且伴随深超总以及白石洲的建成，华润城与这2个核心板块会形成南山最最核心的金三角，再一次走上新的巅峰！

无论从任何角度看，华润城都是置业者的绝佳选择之一。今天小师妹来尝试深度剖析润府的1-4期，为所有想要置业华润城的朋友们做个参考。本篇结构：

01 华润城的前世今生

02 华润城1-4期详解

03 华润城的置业建议

01华润城的前世今生

宋末元初，郑柏峰的第八代子孙郑胜举带领家族众人来到此处，辛勤劳作、繁衍后代并逐步建立起了大涌村，后来改名为大冲村。

曾经杂乱的大冲村，诞生了数个亿万富翁

华润城的前身——大冲村旧改最早始于2002年。

那一年，大冲村旧改被深圳市政府列为旧村改造项目的重要试点村之一。

整个大冲村共有各类建筑1400余栋，总建筑面积超过90万平方米。2005年，大冲村居住着5万多人口，其中包括常住户382户，户籍人口1030人。

五年后，华润置地在南山区政府的牵线下，于2007年3月，与大冲村村委旗下的大冲实业股份公司初步达成合作意向。

就在这一年，华润置地正式开启了华润城长达12年的旧改之路。

最艰难的旧改之路

华润在整个大冲旧改项目投入的，不仅仅是超过300亿元的巨额资金，更是一代华润人的无数心血。

从98年大冲旧改首次被深圳市政府纳入旧改规划开始，先经过若干年与村民的拉锯战，再开始对大冲回迁房以及整体片区的市政配套如供水供电等公共设施的建设，一晃就过了5、6年。

接下来，华润又花费了8年的时间，完成大冲科技金融城的写字楼、住宅以及商业——万象天地等的建设，至此，撑起南山半边天的超级片区——华润城，初战告捷。

聚集深圳精英的人才，更是网红的商圈

华润城的地理位置好，此处可轻松辐射湾区发达的几个超级总部基地。

1号线（普线）东西贯穿老罗湖-福田CBD-华润城-直通西部前海核心-宝安机场。

13号线（快线，预计2023年建成）南北链接深圳湾后海总部基地-留仙洞总部基地-石岩-以及新一代当红炸子鸡光明核心区。

华润城可谓是南山老科技园的升级版——全国知名的粤海街道办，从这里开始延伸。

整个项目集复合商业区、住宅区、回迁出租区等多功能为一体，其中复合商业区包含主街、滨湖区、购物中心以及商务办公区，滨湖区更有超过300米的地标写字楼和五星级酒店。

大王古庙，目前现存的最大的大王庙，建于明代，主祀的是南海神祝融，是南山区29处文物保护单位之一。

据说这里香火很旺，许多在华润城上班的白领也会来这里祈福。

华润城在做整体规划时，通过合理的调整，还有效地保留了古树、古建筑。

沿着深南大道，有一新一旧，有大王古庙，有新优衣库。新老建筑和谐并存，无声地讲述着深圳这个高速发展城市的魅力。

南山外国语科华学校

由华润代建的大冲配套公办学校，于2018年9月开学，在华润城中央，办学规模60个班，初中36个班，小学24个班。

是深圳市第一家三星级绿色建筑学校，也是唯一一个拥有恒温游泳池、全部采用“中央空调+新风系统”的公立学校。

科华的生源主要来源于华润城润府、大冲城市花园、英伦名苑、城市山谷以及红树别院等小区。

这一片是深圳“精英码农”的大本营之一，作为深圳中坚力量的南山中产们有多重视子女教育，可参考早年麒麟片区的学校成绩。

因此，作为新科技园片区的网红学校，科华被给予了厚望。

新网红商圈——万象天地

深圳万象天地是华润置地全新产品系列的首个项目。在空间设计上，万象天地打破了传统购物中心的室内模式，以23万平方米“街区+mall”的创新商业空间，创造了大量的步行空间。并且在设计上保持了一定的开放性，让市民可以多入口、自由穿行其中。

2017年9月27日，万象天地脱胎问世，南山的城中村，一跃成为网红的商圈。

2018年，万象天地销售额达到28.1亿元，客流量达到3898万。

2019年，万象天地销售额达到38.5亿元，同比增长37%，在深圳商场中名列第三。

2020年，遭遇疫情，万象天地进行了一整年的品牌调改，其中负1和1层整改品牌数量接近50家。

今年，再次走进万象天地，会感觉到整个定位更高端了，基本都是首店和旗舰店起步。万象天地在空间设计、公共内容以及品牌优势上，都将商业体验做到了极致。

现在的万象天地，融合了深圳特色，已经成为了城市人文、艺术与潮流的代名词。

如此优异的地段，接下来，看看楼盘本身如何吧~

02华润城1-4期详解

润府一期

润府一期大门

润府一期花园

润府一期入户大门

润府一期楼栋大堂

润府一期西南景观

润府一期2号楼连通沙河公园走廊

概况

开发商：华润置地（深圳）有限公司

物业公司：华润物业管理有限公司

住宅类型：商品住宅、公寓

占地：39128.9㎡

建面：234800㎡

批地年限：2013年12月20日

竣工年限：2016年2月

容积率：4.40

总户数：2137户＋14户联排

车位：2351个（地下4层）

物业费：4.6元/㎡/月

使用率：78%-90%

绿化率：35%

整体评价

润府一期是华润城在深圳继罗湖万象城幸福里之后，又一全力打造的高端住宅花园。一期的占地面积在1-4期内是最大的，包含1栋57层大面积公寓，和7栋超高层住宅，以及14套别墅，一所18班的爱德幼儿园和一个2000㎡的会所。

尽管一期离地铁站及万象天地最远，1km左右，但3-7栋西面北面均看低层建筑为主的科苑花园和城市山谷，采光佳，1/2/3栋东面180度看塘朗山和沙河公园，景观优异，2栋下更有连通沙河公园的走廊，便于散步遛狗，适合居家。

一期的缺点，花园整体品质较弱，物业管理相对松散，这一点从停车场的状况也能略知一二，大堂有不少打牌的大叔大妈，显得整体人员素质偏低，也可说是居家氛围浓烈，看各位的喜好，各取所需。

户型

两房户型图

小三房户型图

大三房户型

四房户型图

户型评价

润府一期均为毛坯交房，户型比较多样，尤其100㎡以下的刚需户型，部分具有较大的改动空间。

如3/4/5栋的A/B户型82㎡为标准1卫2房，而7/8栋的A/B户型83㎡可改动为2+1的小三房，客厅还能做到南北通透，采光通风均为上乘。

而2栋2单元的C户型有挑空赠送，通过优化可改为3+1的经典小四房，相当实用。

改善型的三房也有113㎡和125㎡可选，大四房则有132㎡和168㎡可选，整体使用率接近80%，部分户型能够达到90%，相当实用。

润府二期

润府二期大门

润府二期花园

润府二期花园

润府二期书吧会所

润府二期入户大门

润府二期停车场

概况

开发商：华润置地（深圳）有限公司

物业公司：华润物业管理有限公司

住宅类型：商品住宅、公寓

批地时间：2014年9月1日

竣工年限：2016年2月

占地：27200㎡

建面：177200㎡

容积率：6.50

总户数：1230户

车位：1480个

物业费：5.9元/㎡/月

使用率：85%

绿化率：43%

整体评价

润府二期位于整个华润城的中间位置，南面紧邻万象天地，可快速到达高新园地铁站以及华润城写字楼群，地理位置相对最有优势。

二期的占地面积仅比润玺一期大一点点，由5栋超高层住宅以及1栋大面积公寓组成，花园自带会所、泳池以及宴会厅。

美中不足之处在于，二期西面看大冲都市花园，东面临大冲城市花园，南面看万象天地商业楼群，均为超高层高密度建筑，视野受到阻挡较多，大部分户型采光相对较弱，中底层可观性较差。

但自从润府一期被曝光海砂建楼，业主又集体投诉楼体外立面货不对板等问题后，华润置地在二期开工时，果断更换了建筑商，并且在产品定位和设计上，都进行了全方位的升级。

走进润府二期的大门，花园整体上采用永恒的现代风格，并且融入了新中式的艺术美感，无论是入户大堂、书吧会所以及楼梯间的设计，无一不体现出尊贵、优雅的精致质感，并且物业管理也进行了全新升级，管家式的入户管理，更显尊贵。

户型

89平两房户型图

150平三房户型图

190平四房户型图

户型评价

户型设计上，润府二期比较纯粹，除了少量81㎡的1+1特殊户型外，主力户型中，两房为东南向看大冲城市花园及万象天地的89㎡，三房为西北向阔绰横厅的150㎡，四房为西南或东南向的190㎡。均为精装修交房，户型没有改动的空间，但也方正经典实用。

由于大部分的面积留给客厅与主卧，因此次卧、厨房及其他公共部分略显拥挤，但整体实用率能够达到85%左右，对容积率超过6的超高层住宅花园来说，已经不算低。

装修方面，房间内风格与外部一样，走现代简约风，楼栋采用墙砖和中空LOW-E玻璃，内部精装配有专业厨卫套件与中央空调，整体品质上乘，省却了装修烦恼。

润府三期

润府三期大门

润府三期花园

润府三期入户大门

润府三期会所

润府三期花园

润府三期停车场

概况

开发商：华润置地（深圳）有限公司

物业公司：华润物业管理有限公司

住宅类型：商品住宅、公寓

批地时间：2015年12月25日

竣工年限：2019年12月25日

占地：34954.61㎡

建面：302879.52㎡

容积率：6.50

总户数：2001户

车位：1269个

物业费：6.8元/㎡/月

使用率：85%

绿化率：43%

整体评价

润府三期占地3万5千㎡，包含6栋超高层住宅，和1栋小面积公寓。三期地理位置在二期和一期之间，和二期相比，虽谈不上闹中取静，但避免了商业区人群嘈杂的干扰，而步行时间也保持在舒适范围内。

更有优势的是，三期西面看超低层的大冲水厂，东面同样看低层的科华学校，近处的视野没有阻挡，采光和开阔度都比二期更佳。

三期的整体花园品质与二期比，延续了经典又高级的现代简约风，在会所的打造和设计上，只会更好，健身房、书吧、茶室以及妈妈厨房，几乎可以满足大多数人的休闲以及会客需求。

值得一提的是，润府三期也是华润城首次尝试装配式建筑的楼盘，整体装配率超过56%。

润府三期当年是全国在建最高的装配式住宅项目，有利于控制建筑质量，改善施工环境，提升施工效率，节约成本，也因为装配式的一体化设计，能够最大化利用室内面积，提高空间效率，实现造型与户型的完美统一。

户型

两房户型图（部分）

三房户型图（部分）

户型评价

润府三期在户型设计方面更加纯粹，没有81㎡的特殊1+1，整体布局为“东高西低”的阶梯状，三种户型为89㎡两房、150㎡三房、190㎡四房，根据楼栋高度以及组合方式不同，同面积户型略有不同，差异不大。

其中89㎡的两房户型比较紧凑，客厅开间3.7米带1.4米宽阳台，西南看花园受到整体容积率影响视野一般，临路反而拥有良好的开阔度。150㎡大三房为大面宽横厅设计，自带入户花园，整体宽敞明亮舒适度佳。而190㎡的大四房为经典的双套间设计，适合人口较多家庭使用。

唯一缺点是3栋的700多套小面积公寓目前暂时未实现分离管理，近期公寓已经实现交楼，待入住率变高以后，花园进出人员素质或会受到一定影响。

此外，润府三期开盘时被限价，因此装修标准被降低了一半，走进精装修的房间内，略微感觉有些遗憾，但整体仍然保持着高端住宅的气派。

润玺一期

概况

开发商：华润置地（深圳）有限公司

物业公司：华润物业管理有限公司

住宅类型：商品住宅

占地：2.49万㎡

建面：24.8万㎡

容积率：7.69

总户数：1274户

车位：1646个（四层）

物业费：待定

使用率：75%

绿化率：60%

整体评价

万众瞩目的润玺一期于2020年11月25日正式开盘，推出1171套房源，共有9690批购房者符合选房资格，中签率约为12%。目前暂未交房，此处仅做简单评价。

润玺一期的位置靠近沙河西，这条道主辅路双向有十车道，川流不息的巨大噪音以及汽车尾气污染必定非常严重，中低楼层居住体验堪忧，但30以上的高层可俯瞰整个沙河公园景观，已然拥有了豪宅气质，尤其50楼以上，噪音影响基本可以忽略。

视野开阔，加上远处高尔夫的大片绿色带来的心旷神怡，润玺一期的200平将会成为楼盘中的至尊户型，享有高出寻常的景观溢价。

图为尚美大厦20楼景观

从这个地块重新命名为润玺一期也可以看出，最后两个黄金地块，华润置地势必要在这里打造华润城的豪宅产品，最大化沙河西景观的价值。

户型

100平三房户型图（部分）

120平三房户型图（部分）

175平四房户型图（部分）

200平四房户型图（部分）

户型评价

润玺一期的户型赠送普遍偏低，整体实用率在75%左右，为1-4期中最低。主力户型为120㎡的三房两卫，以及100㎡的三房一卫，并非像大多豪宅那样保持中大户型的设计。

小三房的户型中，1栋和4栋低楼层的100㎡将被尚美大厦遮挡，视野最差。

而120㎡已经做到单梯入户，其中1栋05、2栋04/05、3栋02/04/05的户型中，主卧赠送大阳台，可优化为配套书房，功能性更全。

175㎡大面宽短进深，客餐厅及三个卧室都在向阳面，入户电梯间还多出一点赠送，整体采光充足，均为东南向。

2栋的200㎡是楼王中的至尊王者，视野开阔，靠近车库入口，靠近天桥，无论景观还是便利性均为最佳。

03华润城的置业建议

该表为比较粗略的主观评价，以各位看房的实际体验为真。

华润城1-3期的定位清晰，一期是中产，二期三期更像一个整体，属于高端住宅。

三个楼盘的优缺点都非常明显，对大多数买房住家的人群来说，“房间里”（户型实用，采光通风等）和“楼盘外“（地段、学校商业等）的东西才是最重要的，因此一期存在最大的”总价优势“，成交非常活跃。

毕竟2000万内拥有华润城这样黄金地段及配套的小三房，仅一期才有，二期三期的三房面积在150以上，两房不够用，三房又总价太高，更加适合有实力且对生活品质要求较高的精英人群。

户型的多样以及无缝衔接沙河公园的长廊，让润府一期显得亲民居家，但其楼龄相对老，而物业管理又弱，整体状况比二期三期差了不少，一定会最先最快进入衰退期。

置业建议

1、一家三口，对房间数要求比较高，不介意楼盘楼龄，可选一期小三房；

2、小夫妻，对居住体验要求比较高，选二期三期两房；

3、一家四口，追求舒适度与便利程度，选二期三期150三房；

4、四房大面积更适合家庭人数较多或对面积要求较高的置业者。

此外，华润城整体最大的缺点是超高的容积率（整个片区过6）和严重的堵车路况，喜好清净的高端居家人群，在超过3000万的选筹中，定会另外考虑深圳湾、华侨城等其他豪宅片区，因此华润城的大户型同样存在较高的”总价天花板“，未来向上冲顶的动力有限，

不过随着五期的入市，整个华润城将达到100%的完成度，形成一个统一的整体，达到它的鼎盛时期，接下来伴随深超总以及白石洲的建成，华润城与这2个核心板块会形成南山核心的金三角！

结语

华润城在我心目中是南山高端住宅，满足了中产们对地段、商业以及楼盘品质的要求，过去几年华润城的走势也证明了其价值不断地被市场认可。

深房小师妹

2021-4-5

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作者介绍：

深房小师妹，咚咚南山服务团队负责人，安家咨询创始人，你的深圳买房专家。十年互联网上市公司高管，后辞职创办安家咨询，提供专业的买房服务，倾力于解决广大购房者遇到的所有困难和问题。

擅长提供价值超过一千万的选筹建议，挖掘值得投资的S级地产好项目。