深圳湾最尴尬“豪宅”：开盘5年卖不完...

◎买进深圳（ID：buysz2020） | 湾区楼探小分队

没想到，深圳湾后海片区竟然还有开盘5年都卖不完的住宅盘！

从去年底以来，不少中介发圈：“深圳湾唯一在售一手住宅——深圳湾公馆精装复式、实用率高达150-180%、买一层送一层70年产权。”

▷图源：中介朋友圈

湾区楼探小分队近日特地考察了该楼盘，发现情况属实。现场销售人员透露，目前深圳湾公馆在卖的是40层以上的高层单位。目前还有20多套现房在售，验资800万可看样板房。

▷图源：贝壳

尴尬的是，这边新盘却还没卖完，项目已经入伙交付，小区业主放出十几套比新盘还便宜的二手房，但交易寥寥无几。

新房与二手房“同台竞技”，这在深圳楼市中，也堪称奇葩。

按理说，深圳湾公馆所处的地段不算差，一共只有215套房，为何从2016年开盘至今卖了整整5年？

NO. 1｜壹

深圳湾公馆位于南山后海中心区，后海大道与东滨路交汇东北角，是一栋单体建筑，类似香港的“牙签楼”。

早期曾看过项目样板房的一位朋友告诉我们，深圳湾公馆是带豪装交付，装修品质感不错，但槽点太多，实在不敢下手。

▷深圳湾公馆实拍

公开资料显示，深圳湾公馆开发商城脉地产并非“地产专业出身”，母公司主业为二手车交易，而深圳湾公馆是城脉地产打造的首个住宅项目（另有两个待售）。

业内人士评价，项目所在地块太小，因此在定位和产品打造上发挥空间不大，加上开发商缺乏营销经验，导致项目在市面上存在感不强，属于小众产品。

从项目官微近期发布的海报可以看到，深圳湾公馆客户定位比较明确：面向创二代、海归精英、新派人群。

潜台词是，房子很贵，非富二代和伪土豪请避让。

深圳湾公馆无论从产品定位还是自身配套上，都试图打造出“高端”范儿。

◎ 豪装交付，家电均为国外一线高端品牌，不输深圳湾1号；

◎ 为避免单体楼的配套单一，配备了名车私享荟、五星级铂金会所、空中泳池，以及刚刚开业的低奢酒店安琰酒店。

豪华的玻璃幕墙外表，让不少人以为深圳湾公馆仅仅是写字楼或者商务公寓。

重点来了，深圳湾公馆主打88、113平米的复式（有少量150平），目前售价已经很高，平均总价2200万/套以上。

这样的面积段和价位，土豪看不上，中低产买不起。

由于所属学区北师大并非mingxiao，项目周边二手房市场价13万一平，表现一般，深圳湾公馆售价显然高出了一大截。

“如果不占房票，深圳湾公馆是商务公寓卖也许早就卖完了。”一位中介道出了个中原因。

业内朋友透露：还有一个不为人道的内因，深圳湾公馆如此缓慢“顺销”的背后，或许是追求利润最大化。

现场销售的说辞也证实了这一点。

“现在项目的单价太高，但在实际购买时，仍需按2016年批售的约13万/平备案价签约。”意味着多出来的差价不能按揭，要一次性支付给开发商，明眼人一看这是开发商这些年来增值的利润。

如果是二套客户，相当于要九成首付，接近全款。

NO. 2｜贰

在豪宅林立的深圳湾，也分三六九等。

深圳湾公馆虽然打着“深圳湾”的名头，但东侧被众多写字楼和住宅挡住了视线，根本不属于一线海景房。

▷项目区位

不可否认，深圳湾公馆高层的视野还是比较开阔的，低层的景观面就差得太远了。

更令土豪难以接受的是，项目西侧一路之隔就是后海村老旧小区和老南油片区，直接把苦心经营“高端圈层”的深圳湾公馆拉下神坛。

隔壁稍微新一点的商品房小区蔚蓝海岸、文德福花园也有20年楼龄。

深圳房地产信息网曾这样测评小区的硬伤：

“深圳湾公馆居住环境相对来讲并不十分理想，理由一：独栋容积率高；理由二：无社区花园；理由三：靠后海大道，车噪明显。”

▷深圳房地产信息网实拍深圳湾公馆

从航拍图可以清晰地看到，建筑显得很突兀，与周边环境很不协调。

公开资料显示，深圳湾公馆建设用地面积仅约3000平方米，容积率8.74，建筑密度46.38%。

参考国家住宅建筑容积率标准：居住用地11层以上建筑容积率不超过3.5，建筑密度不超过20%，深圳湾公馆这两项指标显然都过高了。

深圳湾公馆项目分区概念图

试想，真正的土豪，谁愿意花几千万挤在如此高密度的楼宇里呢？

有网友打趣：“住在这里，深圳人能提前了解香港人是怎么蜗居的。”

业内人士认为，深圳湾公馆的另一个硬伤，在于开发商打造了一个全复式产品。

众所周知，复式住宅在市面上本身并不主流，市场认可度高的是大平层。

而做成复式产品的主要是商务公寓，目的是为了增加实际的使用面积。深圳湾公馆在“使用率”上也下了功夫。

▷深圳湾公馆样板间，销售提供

销售透露，除了主力为88平复式可以做三房外，113平户型实际使用面积148平、152平实际使用面积达206平。

▷销售聊天截图

销售朋友圈海报也显示，深圳湾公馆实用率高达150-180%、买一层送一层。

NO. 3｜叁

2016年4月12日，深圳湾公馆首次开盘，户型建面79-152平，备案均价13.8万/平，豪装交付。

当时后海新房整体均价约9万/平，深圳湾公馆价格显然远超周边大多数小区。

▷深圳湾公馆首批推盘销控，据开发商数据，项目当天推75套，卖了53套

接下来的几年时间里，尽管深圳楼市经历了一波调控，深圳湾公馆陆续推盘，项目的单价也水涨船高。

来自深圳房信网的更新数据，2017年-2019年，深圳湾公馆每年单价上浮2万，至2020年底，这阵势似乎要冲击深圳新房价格的天花板。

距开盘已过去5年，目前深圳湾公馆依然是现房在售状态。

有业内猜测，可能是开发商本身不着急卖，“毕竟已经熬成现房，对外称只剩尾盘了”。

但奇怪的是，市面上各大中介都还在推售，市场迟迟没有等到项目官宣售罄的消息。

在深圳住建局公示的房源库里，深圳湾公馆未售房源依然不少。（数据或存在滞后性，以官方公布为准）

（部分房源备案情况）

新房卖得慢，二手房也不乐观。

2018年，刚入伙不久的深圳湾公馆，就有业主迫不及待地降价100万抛售套现。

现在再看，单是在链家一个中介平台上，放盘量就已经达到了13套，无奈90天内0成交。（数据来源：链家）

一套87平户型，挂盘已7个月，业主心理预期的总价为1740万。

▷图源：链家

算了算，小区二手房比在售的新房总价低了近500万。

事实上，深圳湾公馆13.2万的二手房参考价已实属不低，与深圳湾网红恒2、半岛城邦3、润府3相当。

从目前二手报价看，早期买深圳湾公馆的业主，已经升值了一波，但对比其他网红小区仍然跑输了一大截，如果是后期买入就更不划算了。

一边是“吊着卖”的新房，另一边是报价倒挂价差的二手房，聪明的土豪们会做这道选择题吗？END