深圳豪宅洗牌！3个月仅成交12套，深圳湾到头了？

三个月过去，市场持续走低的看房量与约谈量，终于让心态坚挺的业主低下了高贵的头颅，业主报价开始下调，名额与资金兼具的买家，在此时展现了前所未有的优势。

被208政策重伤的豪宅市场也缓慢恢复了生机，各豪宅片区成交有所回升。

1   华侨城、深圳湾新政后的成交

深圳湾新政3个月的成交呈现出两极分化的状态，成交的要么是89平以下的刚需户型，要么是133平以上的大户型，成交总价在2600万-1.2亿之间，悦府一枝独秀，占据了绝大一部分成交量。

但总的来说，与新政前相比，深圳湾成交量大幅下降，3个月成交量与年前1个月成交量差不多，成交单价与新政前相差不大，处于量减价平的状态。

华侨城（含红树湾片区）3个月的成交以大户型为主，基本为151平以上的3-5房，成交总价在1880-7900万之间，红树西岸与中信红树湾成交比较活跃。

对比新政前，华侨城的成交量也是大幅缩水，成交单价几乎没有浮动。

如果留意过新政前豪宅的市场的朋友，就能发现新政后的豪宅整体成交量是大幅缩水的。

深圳湾、华侨城、香蜜湖等成熟豪宅区的成交情况还稍微好看一点，至少破了个位数，像蛇口、宝安等豪宅，成交加起来都不超过10套，一朋友感叹：这是地产从业以来最冷的一个寒冬，每天都如坐针毡呀！

从成交活跃度看，华侨城的热度要比深圳湾的高一些。而成交热度的片区转移，正是楼市板块轮动的开始。

2   板块轮动，从深圳湾到华侨城

板块轮动，原是一个股市术语，指的是板块与板块之间出现轮动，推动市场的逐步上扬，并达到板块之间的价值平衡。 在楼市中，同样存在类似的板块轮动现象，并不断被验证。

楼市的板块轮动，是有一定的特征和规律的： 当一个板块完全具备性价比时，会吸引大量购买力，热度攀升。在供求关系之下，该板块的房价也就水涨船高。 当板块价格过高，失去性价比的优势时，购房需求便会向这个板块的上级板块与下级板块进行挤压，周而复始。 

楼市间的板块轮动，关键就看性价比的变化。

我们先看看深圳湾和华侨城大户型总价的性价比。

过去2年，深圳湾的大户型已经升到了一个价格高度，尤其是单证。

在深圳湾，想买个170平以上的房子，皇庭港湾的双证2500万也够了，但想要个单证，那预算至少就要加到4500万了。

而在华侨城，同样是2500万，可以买香山美墅果岭的单证178平大户型，2016年的次新豪宅，你说哪个香？

同总价段的产品，华侨城有更多性价比之选。

当然，仅限于平层产品，别墅就另说了。

其次，就是现金流的性价比了。

深圳湾的产品，成交价与指导价差距太大，就算是首套，首付基本都要准备6成以上，二套就更不用说了，基本就全款了。

深圳湾的目前单证均价最低的是太古城南的小户型，成交单价在19万/平左右，而指导价是13.2万，每平米差7万，其他小区、其他单证户型不用算，差距只会更大。

而华侨城，比如首地容御、天鹅堡一期、香山美墅、侨城东、锦绣花园，小区均价在11-15万之间，政府指导价在9-11万左右，差距较小。

在华侨城，能用更少的现金，置换更好的产品。

深圳湾与华侨城的客户，基本都是改善群体，如果不能利用原房产置换的资金+杠杆，换一套更大更好的户型，那置换的意义又在哪里呢？

而且这些客户以中产阶级为主，中产阶级也是普通人，现金流没有大众想象得那么充裕，那些轻松全款买豪宅的人，只存在于小红书。

之前我们发过高赠豪宅解析，有网友留言，两三千万的预算，为什么要买八十多平的小三房，而不考虑华侨城、香蜜湖？确实有道理。

购房者永远追着性价比跑，市场热度跟着购房者跑，哪片区域是价值洼地，哪片区域成交就更为活跃。

2020年，深圳湾已经火过头了，现在轮到别的区域了。

但华侨城能不能借此超越深圳湾，重赢豪宅老大的荣光？你怎么看？