降价400万，还是无人问津！深圳二手房这么冷了？

昨天去梅林踩盘，经纪人小郭说，最近市场开始活跃起来了。“「2·8新政」刚出来的时候，那叫一个愁云惨雾。”

我多嘴问了一句，有多活跃？

他说，“这你就问错人了，我已经一年没开单了。”

4月，深圳二手房成交周期是289天，比3月拉长了24天。

房子有多难卖？

八卦的我深扒贝壳找房发现，有些房子，挂了四五年都无人问津。

在贝壳找房平台挂牌时间最长的100套二手房，第1名1917天，第100名1446天。折算过来，时间最长的那一套，已经挂了5年3个月1天。

甚至，有豪宅业主降价400万，也没找到接盘侠。

今天，我们扒了几套在贝壳找房挂了四五年都没卖出去的房子，试着回答一下，为什么有些房子，明明质素不错，就是卖不出去？

公司产权，税费真的顶不住

蛇口的半岛城邦，也算是网红盘鼻祖，但就是有一套房子，挂了5年都没卖出去。

这套房子在半岛城邦一期，是一套约138㎡4房2厅，于2016年9月22日挂牌，上一次交易时间是2016年7月1日，眼看就要“满五”，还没卖出去。

一本证、红本在手不用赎楼、一线海景房，而且是同户型里单价较低的一套，吸引了上百位意向客户关注，这样都卖不出去，问题不小。

答案就是，这套房子是公司产权，税费较多很高。

熟悉这套房子的经纪人小敏说，原始登记价一千万出头，现在挂牌价两千多万，单是增值税就要600多万。“税费就够去光明全款买一套了，这谁顶得住啊？”

虽然但是，房子没买出去，几年下来反倒涨了一千万。“业主本想赶紧卖掉回笼资金，现在涨了这么多，不知道算不算因祸得福。”

总价过高，高攀不起

不是不想买，而是买不起。

华侨城天鹅堡一套房子，2016年10月4日「深8条」出台当天挂牌出售。如今，「新深8条」都快满一周年了，这套高颜值一线湖景房还在贝壳找房挂着。

这套约314㎡复式大宅，实用面积有480㎡，最初的报价是5000万。业主的的确确诚意买房，经纪人带客户上门看房都很配合。

▲来源：贝壳找房

2018年1月，业主把报价下调到4600万，一口气降价400万。

满五、华侨城、一线湖景、降价400万，好像听到心动的声音，但也止于心动。

为什么？

总价太高，目标受众太少，绝大多数人可望不可及。

深圳贝壳研究院院长肖小平曾在微博上发起一个小调查——5000万+的豪宅，深圳一年成交多少套？

一名网友评论说1000套甚至更少。肖小平回，“太高估深圳的购买力了。”

对于“10套以内”的猜测，她表示，“如果说一手住宅的话，远没有。”

所以，深圳人不差钱大概率是个错觉。

半亿豪宅，往往有价无市。

就像天鹅堡这套，有带看无成交。

▲来源：贝壳找房

公寓，买有多欢乐，卖就有多心酸

你看，不需要社保，业主还诚心卖，龙华特发和平里这套小公寓，挂了4年还没卖掉。

▲来源：贝壳找房

悄悄告诉你，特发和平里一期公寓的开盘均价是2.6万/㎡，现在的二手房指导价是6.8万/㎡，而这套公寓的挂牌价是，4.7万/㎡。嗯，比指导价低了好大一截。

不仅价格跑输大盘，还卖不出去。

这不是特发和平里的问题，深圳的二手公寓，其实没那么好卖。

科技园的金地国际公寓，地段够好吧？然而，有一套50㎡1房1厅，价格实在，挂了1400天，没卖出去。蛇口的万科蛇口公馆，有套公寓挂牌价比开盘价还低，也没人搭理。

所以，如果考虑投资公寓，短炒是不可能的，老实拿着收租倒还可以。

买家赚钱速度追不上卖家涨价速度

有些房子难卖，不是房子不好，是业主难搞。

比如蛇口港湾生活小区，就有一套房子，2016年12月挂牌出售，到现在，不要说卖出去了，连经纪人都不带看了。贝壳找房显示，这套房最近30天带看次数为0。

▲来源：贝壳找房

这是一套约76㎡2房，最初业主的底价是368万。

经历了蛇口纳入自贸区、深圳「8·18」建设社会主义先行示范区、南二外挂牌赤湾学校等一系列所谓的利好之后，业主心态日渐膨胀，挂牌价一路走高到838万，涨了一倍不止。

“「8·18」之后，业主说深圳是先行示范区了，单价6.3万/㎡也不为过。赤湾学校被南二外收编之后，他说山海津都卖9万了，我也要涨价。小区幼儿园盖好了，天后庙旁边要建高中，总而言之，万事皆可涨。”

经纪人小刘吐槽，“我能怎么办？我也很绝望啊！嘴上说着诚心卖，反手就涨100万。”

买家赚钱的速度跟不上卖家涨价的幅度，所以，就被剩下来了。

▲港湾生活小区｜来源：贝壳找房

还有一些业主，过于佛系了。

“罗湖那边有个业主说，准备卖了房子去旅游，结果新西兰玩了一圈回来都2年了，房子还没卖。”经纪人杨乐说。