凉了多年后，深圳这个区域要翻身了？

最想知道楼市风向的，永远是专心搞钱的深圳人。

我敢说，没有一个城市的市民，对楼市的敏感度比深圳更高。

最近深圳市场又发生了新的变动，敏感的深圳人一下子就抓住了风向。

前阵子“十四五”规划刚出，深圳的“都市核心区”突破了原来的“特区管理线”。

“核心区扩容”的最大赢家龙岗区，有四个街道办被纳入，其中就有布吉。

作为发展较早的老区，布吉基础设施薄弱、改造困难较大，这么多年，布吉一直都是被一心求涨的深圳人打入冷宫、忽略不计的片区。

划入“深圳都市核心区”后，布吉未来向上提高的空间将会变大很多，“十四五”规划对于布吉的意义来讲，意义重大。

这不，前脚布吉被纳入扩容区，后脚我朋友圈就被刷了屏。

最近新开盘的位于布吉的佳兆业壹都汇一下子火了，朋友在问相关的项目信息，现场图片真的是人山人海，一片火热。

“布吉总算有新盼头了”中介小陈跟我说道。

01高开低走，布吉的涨幅令人难过

说起来你可能不信，20年前，布吉是深圳人口密度最高的地方。

早年的布吉，曾经工厂林立，是刚来深圳打拼者的聚集地；也曾是港人在深圳最喜欢、最集中的外销区域，一度有“小香港”之称。而布吉楼市是深圳第一轮“居住郊区化”的典型代表，深得深圳白领的喜爱。

快跑下的布吉，甚至一度作为“广东经济第一强镇”。

2001年12月广东省公布的经济200强布吉荣当榜首，年财政全省第一，年纳税全市第一，商品房规模和销量第一，油画市场规模全国第一，其经济总量和人口可以和内地的任何一个二线城市对比不相上下。

而那时的福田、南山还在摸索着，更别说龙华和宝安了。

而这几年的布吉，却常被众人调侃“英雄难过布吉关”，来布吉买房子的，没有一个是不后悔的。

回看布吉的成绩，确实是不太争气。

就拿去年来说，深圳二手房平均涨了14.2%。

去年一年涨得最猛的是光明的凤凰城，一年涨幅高达51.1％；

排名第二的是八卦岭，2020年二手房涨幅高达47.9％；

而第三梯队的宝中、碧海、西乡，过去一年整体涨幅都超过了30％；

第四梯队的沙井、大学城也都在27％左右的涨幅徘徊……

而布吉却只涨了11.6%。

什么概念？

同样是买8万/平的90平房子，人家在凤凰城一年可以赚个1087万，但你布吉连人家十分之一都没有。

在市场行情大涨的情况下都不涨的布吉，真的是传说中带不动的队友。

5年来布吉片区房价变动一直都比较小，2016年至2020年，二手房涨幅仅为17%。

但也正是因为涨不动，且房价相对亲民，所以布吉的投资氛围并不大，多是以自住为主。

对于刚需客户来说，布吉无疑是上车深圳门槛较低的选择之一，这些年来，布吉二手成交量一直排名靠前。

2016-2018年，布吉连续三年稳坐深圳过户量第一片区。

从2020年最受二手买家欢迎的十大片区来看，布吉也以成交量排名第二的成绩，仅此于龙岗中心城。

02为何布吉如此不争气？

布吉之所以这么多年来一直都是带不动的队友，究其原因，还是因为规划推进缓慢，没有产业支撑的问题。

1、规划滞后，城中村多，旧改进度慢

布吉属于龙岗区，早期确实贡献了不小GDP，而龙岗区在规划的时候，布吉已经没空地，难再规划。

龙岗区政府把主要的市政配套都集中在龙中和大运，包括区政府、三馆一城都在龙中，而大运有体育场馆和大学城，还有建设中的地标668米深港写字楼。

布吉空地少，只有大面积的城中村，城市面貌主要依靠城市更新，但是旧改缓慢，旧改拆赔进度十分缓慢。

2、没有产业支撑的布吉

作为深圳的城中村大户，布吉是无数来深打拼年轻人的落脚点，30多平方公里的土地孕育了一百多万人的梦想。

尽管布吉居住人口众多，但布吉缺乏过硬的产业。

根据官方资料，布吉的产业主要是商贸业与文创业，两者皆非时下支柱性产业。

如今随着深圳中心的逐渐西移，福田成为了经济、政治中心，南山成为了科创中心，而背靠罗湖承接外溢的布吉一直在走下坡路，除了旧改再没有更多规划。

目前居住在布吉的年轻人，基本上都外出至福田、南山等地贡献GDP。

3、公立学校少，入学名额紧张

布吉私立学校撑起半边天，有着全深圳中考成绩最好的百合外国语学校，不过这所是私立学校，前身是深圳外国语学校的分校，招生没有地段生，全部都要通过考试录取。

包括智民学校、东升学校、龙岭学校、承翰学校，也都是私立。

布吉公立学校不够知名，而且每个学区范围很大、生源杂，成绩也不算好，特别是南湾学校，龙岭初级中学、贤义外国语。

03布吉将迎来新的机会

布吉人民愁涨幅已经愁了很多年，今年年初，更是有媒体爆料布吉业主抱团涨价，“约签合同四次，涨了四次”。

尽管被媒体曝光后不了了之，但是布吉人民愁涨幅的心情已经跃于纸上。

如今纳入“深圳核心区”的规划无疑是给布吉的业主们打上了一剂强心针，近期开盘的佳兆业壹都汇也彰显了如今布吉的热度。

在未来，龙岗对布吉的发展定位、大的宏观局面、地铁将会有全面的提升。

将在2022年底通车的地铁14号线将会给布吉带来新的片区增值，未来17号线、25号线的规划也同样值得期待。

一直进展缓慢的旧改，也将迎来新的机遇。

布吉正在推进已立项6个、未立项7个共13个城市更新项目各项工作，布吉老街片区申报立项并启动法定图则修编，满日鑫工业园、运通片区项目完成立项，南门墩片区项目动工建设。

在新的交通规划下，布吉存在的交通压力也将得到缓解。

布吉山地多，整体地势不够平坦，地面道路网不够发达。除龙岗大道、布龙路、布澜路以外，其余大部分都偏窄，小巷多，而且好多还是断头路。

且龙岗人口密集，布吉关上下班高峰期人流量、车流量激增也是造成布吉关拥堵的重要原因。

在布吉街道《2020年工作总结》提到，接下来布吉将打通2条道路（创富南路、创作路南段），推动3条道路（铁东路、南环路、翔鸽路北段二期）动工建设，争取3条道路（惠康路A段、荣华路、创进路）尽快动工。

交通道路网不通畅，满是断头路的问题将在未来得到改善。

这次晋级，对于布吉来说，将是一次重启的机会。