新盘去化一个比一个惨，真的是龙华的问题吗？

都知道现在深圳楼市行情差，但估计没多少人能料到连新盘都惨淡到如此程度——前几天，位于龙华观澜的山水华庭公布认筹名单，共24批客户登记，而项目推售的房源数量是108套。

在这样惨淡的认筹率之下，山水华庭于8月21日开盘的情况已无人关注，毕竟去化最多也不过2成左右。

而在这之前，位于龙华民治的锦顺名居，因为认筹不到300人、认筹率仅5成左右，已被外界认为销售情况不佳，没想到竟还有认筹率22%的新盘。

同在龙华，同是销售情况不佳，真的是龙华的问题吗？

答案当然是否定的。

以上两个新盘，无地铁、无商业、无优秀教育资源加持，甚至连周边居住氛围都欠缺，项目本身也不是大体量项目，自然不受市场欢迎。

而在龙华待入市新盘中，有一个位置非常好的在建项目卓越柏奕府，相信去化情况会和前两者截然不同。此外，龙华在三季度还将入市两个新盘，一个是安居型商品房天屿花园，另一个是普通商品房盛荟城朗庭。

01. 卓越柏奕府

上塘站周边，配套齐全

在龙华，要说哪个位置最受欢迎，莫过于红山-上塘一带，而卓越柏奕府也就在上塘片区。

从4号线上塘站B出口出来，步行8分钟，便能看到卓越柏奕府的项目现场。目前项目已经出地面。

丸子君实地感受发现，卓越柏奕府周边居住氛围非常不错，旁边紧靠翔龙御庭，隔着新区大道则是潜龙曼海宁花园和已经是现楼的恒裕上麟府。

项目旁边就是翔龙御庭

潜龙曼海宁花园（左）和恒裕上麟府（右）图片来源：界面楼谈

卓越柏奕府的前身是赤岭头二片区旧改，在2020年10月确认实施主体，至今不到一年就出地面，进度非常快。

根据规划，01-01地块将建成卓越柏奕府，01-02将建公租房、幼儿园，01-03将建一所初中，它们则命名为“柏乐庭”。

图片来源：深圳市规划和自然资源局

其中，卓越柏奕府占地1.75万平方米，总建面15.4万平方米，将带来870套房源，1091个停车位。

项目由4栋45-47层的高层住宅、1100平方米的商业、社康中心和老人日间照料中心组成。

图片来源：龙华区城市更新和土地整备局

从周边配套来看，围绕上塘站的片区已经形成了全新的居住氛围，不仅分布着多个新房和次新房小区，还有集中商业上塘荟、龙华区未来小学、在建的简上体育馆。

一站之隔的红山片区也有龙华区实验学校，并带来红山6979、天虹等商业配套，还有一所在建的综合医院。

综合下来，无论是卓越柏奕府的自身情况，还是周边配套，都较为不错。而之前中海汇德理的入市情况非常看好，相信项目未来去化也将不错。

02. 盛荟城朗庭

大体量旧改，周边配套平平

相比之下，即将入市的盛荟城朗庭配套要逊色很多。

项目位于大浪南路和龙澜路交汇处东北角，是英泰工业中心旧改的一部分。

丸子君实探发现，项目已经建成20多层，主体上贴出了销售电话，而官方公众号也开始启动宣传，并开启了巡展活动。

从这些情况不难看出，项目已经进入了宣传和蓄客阶段，相信入市不远。

项目所属的英泰工业中心旧改，在2018年便公布了规划草案。

整个旧改用地面积16万平方米，计容面积62万平方米，将建成集产业、配套宿舍、住宅、商业办公、公寓、九年制学校于一体的大型综合体。

图片来源：盛荟城官方公众号

其中，盛荟城朗庭是其中的住宅部分，占地面积8486平方米，总建面7万平方米，带来647套房源（含209套保障房）、537个停车位。

项目由3栋住宅楼组成，分别为31、32和45层，其中两栋商品房，一栋保障房。

图片来源：龙华区城市更新和土地整备局

从平面图来看，盛荟城朗庭自身的体量较小，只有3栋住宅楼独立存在，没有围合社区。

而项目周边也平平无奇，除了工业区，就是城中村，仅有的配套是厚德医院和浪口社区公园，基本没有居住氛围。

购物需要到1.5公里外的天虹商场、大浪商业中心等地。

而交通方面，周边无地铁，旁边的龙澜大道和大浪南路将是出行的主要干道。

大浪南路图片来源：界面楼谈

不过，由于背靠英泰工业中心这个大型旧改，未来周边的城市环境和生活配套都将改善。

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