谢逸枫：广州二手房指导价令房价暴跌30%-50%？ 刚需买房最好时机

文/谢逸枫

8月31日晚，终于轮到广州二手房指导价出台了！

广州，作为全国第13座出台二手房指导价的城市。

此前，深圳、东莞、宁波、成都、西安、三亚、上海、绍兴、无锡、金华、衢州、合肥已经出了二手房指导价。预计未来会有更多的一二线城市、核心三四线城市出台二手房指导价。

值得注意的是广州南沙区取消人才购房优惠政策不到一个星期之后，广州二手房房贷放款特别慢，至少等半年，接着第二批宅地集中供应的土地新规随之而来，截至到昨日已查处3家房企和20家中介机构，调控收紧政策滚滚而来。现在广州二手房指导价的出来，足见调控决心。

广州二手房指导价出台之后，后面应该会有新的配套政策出来。其一是二手房贷款以二手房指导价作为参考依据，二手房贷收紧不可避免，包括贷款额度、审批时间延长。其二是二手房市场的市场监管更加严格。其三是二手房的价格有望形成政策定价机制。

去年8月，是全国房地产调控最大的转折点，也是房地产市场的调整分水岭。今年7月、8月，到前8月，全国各地的楼市调控政策纷纷出台，范围包括一二三四线城市，调控的政策包括一二手房，手段包括行政、税收、金融、土地、住房等政策。

此次，广州二手房指导价的首批涉及到96个小区，包括天河区、越秀区、海珠区、黄埔区、番禺区。深圳，作为全国最先出台二手房指导价的城市，涉及到全市3595个住宅小区。其作用非常明显，自出台二手房参考价以来，成交量已三月连跌，效果显著。

二手房指导价的最大意义，广州二手房指导价最大的意义在于引导二手房住房理性交易，稳定市场预期。其次是杜绝中介二手房挂牌房源出现虚假价格现象。再次是让二手房挂牌的房源、房价信息相对称、透明。最后是避免中介公司、业主哄抬房价，或者是抱团涨价。

广州出台二手房指导价，原因在于四个方面，第一是广州一手房调控收紧，出现需求溢出，转向二手房市场，导致二手房过热，过于火爆。第二是广州二手房挂牌价、房源信息混合，不对称、不透明。挂牌价与成交价相差非常巨大。

第三是广州二手房中介公司、业主捂房，抱团涨价。第四是二手房投资投机炒房现象死灰复燃。不可忽略的是二手房的房价上涨过快，上涨的幅度超过一手房，同时部分小全销售成交量非常火热。因此，广州出台二手房指导价，背后有着深刻的原因。

二手房指导价完成能够遏制房价上涨，因为政策定价。二手房指导价一旦落地严格执行，将会重创广州二手房市场交易，导致第四季度量价齐跌。最大的打击是二手房业主，中介公司，包括投资者，等于是真金白银的损失，犹如拿刀割他们身上的肉。

其作用与效果，在于四个方面。

第一是可以有效的遏制中介公司挂牌房源、房价信息不对称、不透明的现象。

第二是打击中介公司、业主的虚假房源，哄抬房价现象。

第三是二手房市场降温降热，促进理性交易。

第四是有效打击投资投机炒房需求。

以上的96个小区图：来源于广州房产 数据来源于：链家 制图：房二娃

按照广州五区（天河区、越秀区、海珠区、黄埔区、番禺区）首批96个小区的二手房中介公司平台挂牌价与实际成交价对比，挂牌价比实际成交价高出10%-30%，最高达到50%。而二手房指导价与实际成交价对比，指导价比实际成交价低出30%-50%，最高等于打了个五折到七折。

例如广州天河区珠江新城的中海花城湾，指导价才9.2万元一平，而实际销售成交价破18万元一平；老黄埔的黄埔花园，指导价仅3.8万元一平，实际成交价最高破6万元一平，相当于直接掉价50%左右。如此操作，直接让业主大吐血，一刀砍得业主失去知觉。

以上三张小区图：来源于广州房产 数据来源于：广州市住房政策研究中心 贝壳

广州二手房指导价的落地实施，最大的受益者是刚需与改善需求的购房者。一方面是购房的经济门降低，房贷首付下降，经济支出压力直接减少。另一方面是购房的总款下降，税费减少。因此，二手房指导价的出来，是购房者买房的窗口期。

可以提醒刚需的购房者，业主按照指导价卖出的二手房，一定要把握时机，这是最好的购房时机。因为没有比这个更加具有性价比的二手房了。不过，业主肯定不会傻到打五折、七折把房子卖给你，预计业主会出售转出租，等到政策调整了，再卖出。

值得注意的是没有二手房指导价的区域、小区，预计会火爆，二手房价可能会凶猛上涨，销售成交火热。因为96个小区二手房指导价的区域购房者，因业主不卖房，会转移到没有二手房指导价的小区买房。同时，吸引更多的买房者、投资者进入。