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这是一个最坏的,同样也是最好的时代

深圳市房地产中介协会

深圳市房地产中介协会

2021.9.7 19:03浏览:12287

变局之下的房地产新中介之路系列解读


      就当前所经历的行情,想必业内没有人会打心底给出正面积极的回答,但从客观环境倒逼行业转型的角度看,这个时期又恰是行业沉下来重新审视自身,以及完成从涅槃到创新重生的最好时期,这种对立与统一,正是矛盾普遍性最直观的表现。面对当前这一特殊的客观背景,无论是大咖,还是各位有志之士,均给出了一个较为公允的应对法则,那就是“坚持做一个长期主义者”,而为什么做“长期主义者”能在这个时候得到大家的普遍认可呢?且听小编吹水。


“房住不炒”是动真格的


      客观上讲,从1998年房改,到2003年将房地产列入国民经济支柱产业至今,今天中国开启人类历史上持续时间最久,房价单边上涨的“大周期”,本质而言,过去20多年的房地产大上涨周期,是由于历史积压的住房需求过于集中爆发,房子供不应求所决定的。不可否认,这一历史进程,是我国城市化进程最快的阶段,同时,也在客观上造成了今天高房价,住房结构不平衡(主要为一线城市住房自有率偏低,三四线城市空置率高等问题)以及楼市投机盛行,“造富”神话层出不穷等问题普遍存在。


       (一)楼市底层逻辑发生根本性改变


       随着近年我国已处于艰难逾越“中等收入”陷阱攻坚阶段,宏观产业结构已进入战略性调整期,而房地产作为重要的一环,也不可能“独善其身”。因此,大家看到随着2016年年末“房住不炒”定位提出以后,楼市的底层逻辑发生了根本性性改变,即房子金融投资属性的褪去,以及逐渐向居住本质回归!因此,楼市调控政策面上,我们可以清晰地看到楼市调控政策由单一手段向多元化举措调整,政策影响领域由单一住房领域向民生,甚至更深层次的宪法精神(住房公平)以及执政党纲领(共同富裕)层面深入。仅从当前调控覆盖的方面看,房住不炒、租购并举、住房品质、住房公平再加上住房科技这五个领域的政策已经全部出来了。


(图片来源:空白研究院)


      (二)持续低位运行的行情才刚开始


      从监管层对楼市中“投机炒作”行为的“零容忍”,预示着未来相当长的一段时间内,楼市严控的调子不会发生根本性改变!


 (注:网签量,系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数,并非最终成交过户套数,但网签数据相比最终完成成交过户的数据更能体现市场运行态势。本文所提网签量都参照此释义。)

(数据来源:深房中协中介标准指数)


      虽然,调控政策不会从根本上消灭需求,但通过各种高压手段,可以改变交易的节奏。因此,我们看到目前,二手房网签量的持续低迷,表明市场博弈观望氛围依然浓厚,买家“买涨不买跌”的心态导致市场预期开始发生根本性转变,而随着时间推移,卖家坚守价格持续看涨的心态也将开始出现较大程度的分化,就此现象而言,这种调整不是一蹴而就的,是需要经历一个较为漫长的调整过程才能重新达到供需平衡。


出来混迟早都要还的


       (一)“时代红利”的消失


       回顾行业发展,房地产中介行业起于“草莽”,兴于“时代红利”,而这个时代红利,既包括过去二十多年来一路高歌猛进的房地产大宏观背景,当然也包括早些年行业弱监管甚至是“无”监管背景下的野蛮生长,如吃差价、走私单,甚至集资炒房等各种“简单粗暴”式的发展手段均成为过去中介行业“惯用”的伎俩。因此,在这种中介行业的野蛮生长时代,赚钱轻松,一夜暴富,躺赢等现象屡见不鲜。

      

      但随着国家监管层对于楼市乱象治理工作的不断加强,针对房地产中介行业的监管举措也在逐步完善,监管语调日益趋严(只会越来越严),以往低成本的违规,甚至违法执业行为开始变得寸步难行,弱监管的红利“一去不复返也”!


      (二)消费者在变


      楼市处于全面上升期,所有客户与中介方皆是楼市的受益者,这个时期,房源供不应求,刚需与投资需求,区分不明显,买家对中介服务方的需求极为单一,只要能帮买家抢到房源即可。但随着调控释放出来的压力激增,短期内,消费需求适度,缓慢释放的过程将明显滞后于房源供给释放过程,这一过程将会促进卖方市场向买方市场的转变,同时,楼市一系列调控的附加产品——市场预期,也在发生悄然变化,消费者心态从焦躁到回归理性,也在一定程度上促进买方市场的形成。因此,以客户为主导的时代终将来临,最显而易见的改变,就是客户从过去“买到”到“买对”的转变!对于行业而言,帮助买家完成匹配的时间与成本将明显提高,因为客源主导=客源“慢”养成,如果还抱着单一依靠低佣+端口引流,再转化为成交的方式来应对这一变化,可能会不太好使了。


(图片来源:空白研究院)


      总体而言,持续长时间的楼市低迷,外加不断加强的行业监管,客观上为行业改变过去这种“内卷式”的运用模式提供了一个“千载难逢”的时机,毕竟慢增长的环境下才能孕育出创新。


      变局下的房地产新中介之路暨2021年第三季度行业高级管理人员高端沙龙的精彩回放现已开放报名,我们将在9月10日下午14:00进行线上回放,如有兴趣观看回放的会员朋友们请扫描下图二维码报名,届时只有报名过的会员才能观看哦!






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