这是一个最坏的，同样也是最好的时代

深圳市房地产中介协会

2021.9.7 19:03浏览:15834

变局之下的房地产新中介之路系列解读

就当前所经历的行情，想必业内没有人会打心底给出正面积极的回答，但从客观环境倒逼行业转型的角度看，这个时期又恰是行业沉下来重新审视自身，以及完成从涅槃到创新重生的最好时期，这种对立与统一，正是矛盾普遍性最直观的表现。面对当前这一特殊的客观背景，无论是大咖，还是各位有志之士，均给出了一个较为公允的应对法则，那就是“坚持做一个长期主义者”，而为什么做“长期主义者”能在这个时候得到大家的普遍认可呢？且听小编吹水。

“房住不炒”是动真格的

客观上讲，从1998年房改，到2003年将房地产列入国民经济支柱产业至今，今天中国开启人类历史上持续时间最久，房价单边上涨的“大周期”，本质而言，过去20多年的房地产大上涨周期，是由于历史积压的住房需求过于集中爆发，房子供不应求所决定的。不可否认，这一历史进程，是我国城市化进程最快的阶段，同时，也在客观上造成了今天高房价，住房结构不平衡（主要为一线城市住房自有率偏低，三四线城市空置率高等问题）以及楼市投机盛行，“造富”神话层出不穷等问题普遍存在。

（一）楼市底层逻辑发生根本性改变

随着近年我国已处于艰难逾越“中等收入”陷阱攻坚阶段，宏观产业结构已进入战略性调整期，而房地产作为重要的一环，也不可能“独善其身”。因此，大家看到随着2016年年末“房住不炒”定位提出以后，楼市的底层逻辑发生了根本性性改变，即房子金融投资属性的褪去，以及逐渐向居住本质回归！因此，楼市调控政策面上，我们可以清晰地看到楼市调控政策由单一手段向多元化举措调整，政策影响领域由单一住房领域向民生，甚至更深层次的宪法精神（住房公平）以及执政党纲领（共同富裕）层面深入。仅从当前调控覆盖的方面看，房住不炒、租购并举、住房品质、住房公平再加上住房科技这五个领域的政策已经全部出来了。

（图片来源：空白研究院）

（二）持续低位运行的行情才刚开始

从监管层对楼市中“投机炒作”行为的“零容忍”，预示着未来相当长的一段时间内，楼市严控的调子不会发生根本性改变！

（注：网签量，系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数，并非最终成交过户套数，但网签数据相比最终完成成交过户的数据更能体现市场运行态势。本文所提网签量都参照此释义。）

（数据来源：深房中协中介标准指数）

虽然，调控政策不会从根本上消灭需求，但通过各种高压手段，可以改变交易的节奏。因此，我们看到目前，二手房网签量的持续低迷，表明市场博弈观望氛围依然浓厚，买家“买涨不买跌”的心态导致市场预期开始发生根本性转变，而随着时间推移，卖家坚守价格持续看涨的心态也将开始出现较大程度的分化，就此现象而言，这种调整不是一蹴而就的，是需要经历一个较为漫长的调整过程才能重新达到供需平衡。

出来混迟早都要还的

（一）“时代红利”的消失

回顾行业发展，房地产中介行业起于“草莽”，兴于“时代红利”，而这个时代红利，既包括过去二十多年来一路高歌猛进的房地产大宏观背景，当然也包括早些年行业弱监管甚至是“无”监管背景下的野蛮生长，如吃差价、走私单，甚至集资炒房等各种“简单粗暴”式的发展手段均成为过去中介行业“惯用”的伎俩。因此，在这种中介行业的野蛮生长时代，赚钱轻松，一夜暴富，躺赢等现象屡见不鲜。

但随着国家监管层对于楼市乱象治理工作的不断加强，针对房地产中介行业的监管举措也在逐步完善，监管语调日益趋严（只会越来越严），以往低成本的违规，甚至违法执业行为开始变得寸步难行，弱监管的红利“一去不复返也”！

（二）消费者在变

楼市处于全面上升期，所有客户与中介方皆是楼市的受益者，这个时期，房源供不应求，刚需与投资需求，区分不明显，买家对中介服务方的需求极为单一，只要能帮买家抢到房源即可。但随着调控释放出来的压力激增，短期内，消费需求适度，缓慢释放的过程将明显滞后于房源供给释放过程，这一过程将会促进卖方市场向买方市场的转变，同时，楼市一系列调控的附加产品——市场预期，也在发生悄然变化，消费者心态从焦躁到回归理性，也在一定程度上促进买方市场的形成。因此，以客户为主导的时代终将来临，最显而易见的改变，就是客户从过去“买到”到“买对”的转变！对于行业而言，帮助买家完成匹配的时间与成本将明显提高，因为客源主导=客源“慢”养成，如果还抱着单一依靠低佣+端口引流，再转化为成交的方式来应对这一变化，可能会不太好使了。