谢逸枫：8月商品住宅均价80座城市破万 100城288城房价过半上涨

文/谢逸枫

笔者过去20年一直坚持一个观点，决定房价、房地产发展的短期、中期、长期趋势是政策，不是金融、不是土地、不是人口。其次才是供需关系，土地供应、金融。最后是城镇化、城市化的人口增长、户籍化的速度。因为政策决定金融、土地、人口、供需关系。

目前不少地方发布不允许降房价的通知，规定，菏泽、唐山、岳阳、昆明、江阴都有房价“限跌令”、“约谈令”。早在2019年，就有邳州、恩施、合肥、桂林、东莞、马鞍山、赣州、砀山、惠州等多家城市住建局给出“约束降价”指导的行动，有的规定降幅10%，有的规定只允许在5%。

按照下面的8月二组100城、288城房价指数、平均价格看，房价总体平稳，城市分化严重，房价板块轮动上涨，调控收紧的城市房价涨幅放缓。其一是溢出效应，需求、资金的流动加快。其二是部分城市二手房交易调控、监督加强，一手房受益。其三是部分城市一手房调控收紧，附近城市房价受益。

其一是中房数据研究院数据显示，2021年8月288城市的商品住宅销售均价破万元一平方米的城市由7月73个回升到79个，增加6个城市。8月环比上涨123城，下跌165城，同比上涨202城，下跌86城。7月环比上涨176城，下跌112城，同比上涨200城，下跌88城。说明房价上涨的城市越来越少，下跌的增多。

分城市群、都市圈看，环杭州湾大湾区、长三角超级湾区及粤港澳大湾区的销售平均价指数涨幅呈现上涨趋势。8月环杭州湾大湾区环比涨幅度最大为11.65%，长三角超级湾区、粤港澳大湾区涨幅分别为9.67%和8.24%，唯有环渤海湾大湾区房价指数环比下降0.75%。

值得注意的是长三角超级湾区，包含环杭州湾大湾区、环太湖区域及通州湾区域下属城市。8月除京津冀及哈长城市群房价指数呈环比下降趋势，12个城市群房价指数环比有不同程度的上涨。京津冀，跌幅为3.60%。长江三角洲涨幅最大为9.07%。其次是粤港澳大湾区，涨幅为8.24%。

按照29个都市圈的房价看，8月有22个都市圈房价指数环比上行，比7月增加1个。其中银川都市圈及厦门都市圈涨幅较高，为别为17.75%、12.13%。环比下降的7个都市圈中，降幅最大的是贵阳、石家庄都市圈，分别降幅为-3.0%。其次首都都市圈，降幅为-2.59%。最后是长春都市圈下降1.86%。

按照城市等级的房价看，8月各线城市均呈不同程度上涨，其中涨幅最大为一线城市，涨幅为13.59%。其次为新一线城市和二线城市，涨幅分为6.77%和5.53%。值得注意的是三线、四线、五线城市的房价上涨幅度分别为3.66%、1.23%、1.57%。说明房价总体平稳，房价下跌的城市依然是少数城市。

其二是中国指数研究院数据显示，2021年8月100城新建住宅价格指数（样本平均价格）破万元一平方米的城市51个，环比上涨的城市68个，环比下降的城市30个，持平城市2个。7月100城环比上涨城市74个，环比下跌城市23个，持平城市3个。说明房价上涨城市的越来越少，下降的增加。

8月100城新建住宅平均价格为16152元／平方米，环比上涨0.20％，涨幅收窄0.1%。同比上涨3.51％，涨幅收窄0.30%。7月100城新建住宅平均价格为16120元／平方米，环比上涨0.35％，涨幅收窄0.01%。同比上涨3.81％，涨幅收窄0.08%。说明房价涨幅收窄放缓，总体平稳上涨。

分城市群、都市圈看，长三角、珠三角、京津冀、山东半岛的城市房价平稳，涨幅收窄。由于山东半岛受部分城市房价，受到结构性上涨带动，环比上涨0.41%。长三角、珠三角的部分热点城市受调控加码影响，明显降温，带动环比涨幅收窄，为2021年4月以来最低水平。

其三是8月地方楼市调控密集出台。8月地方密集发布楼市调控政策，北京、杭州、银川、西安、大连、金华、东莞等多城市出台楼市新政，内容聚焦限购限售升级、增值税免征年限调整。安徽、北京、杭州、厦门、大连等省市则持续开展整治规范市场秩序。合肥、东莞、温州、金华等建立二手住房交易参考价格。

中原统计，截至目前，已有宁波、成都、杭州、金华、内蒙古、贵州、武汉、义乌以及住建部、央行等部委发布房地产调控政策接近50次。2021年房地产调控继续全面升级，且近期的调控已经开始“动真格”，对过去很多年存在的漏洞全面“打补丁”升级。2021年房地产调控累计突破400次，全面刷新历史记录。

国家到部委到地方，2021年7月密集调控政策高达66次，刷新年内最高纪录。截至8月22日，平均每月超过50次房地产调控，体现了房地产政策的严格趋势。调控政策井喷，核心特点是收紧，包括住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作教育资源的房。

2021年上半年已经有广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等13个城市被住建部不同程度约谈督导，预计下半年房地产调控从严趋势不变。特别是住建部和央行持续加码房地产调控政策，调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断丰富。

房地产调控方案密集出台，加强房地产金融审慎管理、建立多主体供给的住房制度、热点城市集中供地机制、建立“人、房、地、钱”的联动机制。前7月商品房销售额106430亿元，增长30.7%。其中住宅销售额增长33.1%，办公楼销售额增长9.1%，商业营业用房销售额增长5.0%。预计2021年全年房地产市场销售额接近19万亿刷新记录，基本成为定局。