前海扩容对楼市影响分析

前海自贸区扩容方案解读

中共中央、国务院印发了《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。《方案》明确，进一步扩展前海合作区发展空间，面积在原基础上扩大8倍，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。

自贸区扩容对楼市的影响分析目录

一、前海扩容

二、统一规划、统一管理

三、前海自贸区的发展演变

（一）前海是什么？

（二）前海将如何？

（三）前海应该是什么？

四、前海会成为独立行政区吗？

五、前海扩容对楼市的影响

（一）扩容区内房价会维持稳定

（二）对原自贸区的的房价影响不大。

（三）扩容有利于商办写字楼。

（四）自贸区及周边的房价长期有支撑作用。

（五）扩容区城市更新将加速。

一、前海扩容

9月6日大湾区扩容方案发布，将蛇口自贸区22.89平方公里统一划入前海自贸区，同时把宝安中心区+碧海集（宝安中心区及大铲湾片区23.32平方公里）、大空港（机场周边30.07平方公里）、会展及海洋新城29.36平方公里一并划入自贸区，前海自贸区的面积增加到120.56平方公里，占到深圳总面积的6%，已经超过福田区(78.66平方公里）、罗湖区（78.36平方公里），将从蛇口到宝安的西部临海片区全部纳入自贸区范围。

（来自网络图片）

自贸区扩大后产业、服务空间更广泛了，突破了原来自贸区的金融、信息科技、现代服务业的定位，新的产业定位更加明晰了。

二、统一规划、统一管理

扩容后可以统一进行规划，扩容后的自贸区赋予了更多的产业发展空间，扩容后区域的建设和发展将会更快更规范，深圳十四五规划及2035空间规划，已经把宝安中心与前海一起定义为前海中心，沙井片区定位为宝安北中心。

同时把南山区中南部和宝安中心区定位为综合创新核心区。

三、前海自贸区的发展演变

（一）前海是什么？香港的中环

前海最早的定位：深化与香港合作，以生产性服务业为重点，推动现代服务业集聚发展，促进珠三角地区产业结构优化升级，提升粤港澳合作水平。

【产业定位】

商务中心片区。重点发展金融、信息、贸易、会计等现代服务业，吸引企业总部集聚发展。

保税港片区。重点发展现代物流、航运服务、供应链管理、创新金融等服务业。

综合发展片区。承接商务中心片区和保税港片区的功能拓展。

（二）前海将如何？前海蛇口自贸区，粤港澳大湾区的核心引擎

随着中国经济的不断发展和进步，中美差距的不断缩小，粤港澳大湾区规划为比肩世界三大湾区（纽约、旧金山、东京），前海蛇口自贸区定位为大湾区的核心引擎。

【产业定位】六大产业方向

金融服务。重点发展货币金融服务、资本市场服务、保险服务以及创新金融服务

商务服务。跨境贸易、海外并购、鼓励企业设立全球总部、亚太总部及营运总部、研发总部等。

信息服务。重点发展互联网、物联网、大数据、云计算、数字内容服务、信息传输服务、信息安全维护等。

科技服务。重点发展人工智能、海洋科技等研究开发，，深化深港合作，共建亚太地区科技创新服务中心。

国际商贸与现代物流。重点发展国际商品贸易、供应链管理、航运服务等。实现商流、信息流、物流、资金流“四流”有机整合。

文化创意与旅游服务。围绕邮轮旅游，支持水上飞机运营基地、海洋博物馆、深圳科技品牌商业街区、大型免税商城等旅游设施建设，促进文化与旅游融合发展。

（三）前海应该是什么？扩容成为高水平对外开发门户枢纽。

定位：打造粤港澳大湾区全面深化改革创新试验平台，建设高水平对外开放门户枢纽，增强香港同胞对祖国的向心力。

【产业定位】在以前规划的基础上进一步细化了

1、为消费、投资、贸易、科技创新等提供全方位、多层次的金融服务提升监管能力，坚决反对垄断和不正当竞争行为。——互联网大平台的垄断会得到限制

2、依法合规探索减少互联网融合类产品及服务市场准入限制。——被防火墙隔离的互联网产品可能率先进入前海。

3、研究在前海合作区工作、居留的港澳和外籍人士参与前海区域治理途径，探索允许符合条件的港澳和外籍人士担任前海合作区内法定机构职务。——境外人士可以参与前海的行政管理。

4、各有关部门要加大业务指导和支持力度，按程序将前海合作区既有相关支持政策（企业所得税优惠政策除外）覆盖到本方案明确的全部区域。——所得税优惠被限制在原自贸区内，其他优惠政策覆盖全区。　

5、在前海合作区引进港澳及国际知名大学开展高水平合作办学，建设港澳青年教育培训基地。在审慎监管和完善风险防控前提下，支持前海打造面向海外市场的文化产品开发、创作、发行和集散基地。——前海要建立新的大学，文化产品的创作自由度更高。

6、与香港金融市场互联互通、人民币跨境使用、外汇管理便利化等领域先行先试。——强化人民币国际接轨的窗口作用。

7、允许境外知名仲裁等争议解决机构经广东省政府司法行政部门登记并报国务院司法行政部门备案，在前海合作区设立业务机构，就涉外商事、海事、投资等领域发生的民商事争议开展仲裁业务。——境外仲裁机构可以在前海行驶民商事仲裁业务。

四、前海会成为独立行政区吗？

前海自贸区本次方案不会成为独立行政区，方案中有一句话“广东省和深圳市要切实加强组织领导，完善管理体制机制，强化对前海合作区新扩大区域的协调管理，统一规划、统一监管，积极探索行政区和经济区适度分离下的管理体制问题”，行政区和经济区适度分离，原来的行政区划暂时不会改变，要逐步协调和探索。

五、前海扩容对楼市的影响

前海扩容方案对楼市的影响。

（一）扩容区内房价会维持稳定，交易量可能回升。在房住不炒、严格调控楼市的环境下，楼市不会有什么波澜，房价被参考价调控牢牢地按住，但是因调控、大学区等政策造成的成交量冰点将有所缓解，交易量的逐步恢复可能从扩容区开始。

（二）对原自贸区的的房价影响不大。自贸区扩大了，不再稀缺，前海的房价降幅会扩大吗？前海核心区的环境定位其楼盘的价值，自贸区扩大对房价的影响不大，深圳湾、香蜜湖不是自贸区定义了其价格，而是由整体居住环境定位的。

（三）扩容有利于商办写字楼。自贸区的扩容对区内的产业发展是利好的，有利于区内经济的发展，由于原自贸区办公环境限制，在前海注册的企业多数在区外办公，现在贸易区扩大了，可能逐步回流在自贸区办公，对扩容区内降低写字楼空置率的降低是有利的，利好商业办公。

（四）自贸区及周边的房价长期有一定的支撑作用。自贸区主要是发展产业，产业发展起来，聚集人流，对房价的长期支撑有一定作用。

（五）扩容区城市更新将加速。扩容区范围大部分为建成区，只有在大铲湾、机场到会展海洋新城一代有填海区域，填海区域的使用还需要时间，余下的土地空间利用只能从旧改、棚改中得到，所以预计扩容区内城市更新进度可能会更快。