8月月报 | 新房网签骤升二手持续探底

中原大咖地产

2021.9.8 20:30浏览:3292

Alan点评

八月二手住宅成交2043套，持续下降，除了春节月份，成交量已经跌到历史低位。新房成交量虽然是放大，但是主要是备案数据严重滞后，不能反映市场真实情况。从市场观察，八月份整体市场比七月份又再差了一点，市场不断往下走，究其原因，主要是宏观经济和政策叠加，双重影响下的必然结果。

一方面是经济下行压力加大，今年疫情反复，加上政府开始整顿不同行业，包括教培、平台、数据中心、垄断、医药等，各行各业都开始整顿，导致整体经济也受影响。房地产跟经济息息相关，经济受压或者经济预期下行的时候，买房的欲望就会受影响。因为买房是比较重大及长期的投资，个人会对自己未来的经济收入做评估，如果预计自己收入减少，会比较谨慎甚至不敢去做重大的投资，金额比较大的大宗商品像房产，影响都会比较大。其实，从政府公布的数据看，消费面也在下降，侧面反映了经济压力重重。

第二是，八月东京奥运会的举办，以往也是一样，一到大型体育赛事，比如奥运会、世界杯等，或多或少都会影响房地产交易量。两者不一定有直接关系，但是很巧合，每次一到大型赛事，房地产都会受到一定影响。也许大家的注意力被分散，心思没有放在买房事情上。

第三是，深圳突然之间撤回原定的集中土拍，后面再重新放出来的时候，政府不仅对土拍的溢价上限从45%下调到15%，而且还在商品房原本限价的基础上再下调了3%-9%，地价、房价都往下调了，市场预期价格也开始下降情绪更加进一步放大。客户买房，一般都是买涨不买跌，当房价下行的信号比较明显的时候，大家观望的情绪就会比较浓，令到市场成交低迷。

第四是，大学区政策的影响，大学区拟推行很多xuequ房重新洗牌。以前依靠学区优势而成交比较活跃的区域，市场需要时间来重新定价房价。以前是在学区确定的前提下去买卖，现在都要适应新的交易规则——大学区后房子到底值多少，被认可后的价格就是市场价格。短期之内可能成交会有影响，但当市场达成共识重新找到合理价格后，成交就有望恢复正常。

01 宏观经济 · 政策制造业PMI创年内最低值LPR连续16个月持平全国调控政策井喷趋严深圳全面围堵小产权房交易漏洞制造业PMI创年内最低值

8月，中国官方制造业PMI为50.1%，环比↓0.3个百分点；财新制造业PMI为49.2%，环比↓1.1个百分点。

官方制造业PMI连续5个月下滑，维持在荣枯线以上，财新制造业PMI则下穿荣枯线。受疫情汛情、环保督查以及高耗能行业成本走高的影响，大型企业PMI下行，小型企业成本压力依旧较大。供需方面，伴随着海外产能恢复，对我国制造业需求减少，我国出口补他国缺口效应下滑，新订单指数回落；制造业生产供给相对稳定，受减排环保方针影响，高耗能重工业降至临界值下方，工业生产面临一定压力，尽管开学季临近造纸印刷及文教美娱用品备货意愿增强缓冲部分下行压力，我国供需缺口依旧再度扩大。

LPR连续16个月持平

8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

LPR利率自去年5月以来连续16个月持平。为促进融资成本稳中有降，实际贷款利率接连下调。央行充分考虑金融机构和企业对短中长期资金的需求，保持流动性合理，前期银行压缩负债成本为下调贷款利率提供了空间，预计短期内利率政策依旧保持稳定，继续降低银行负债成本，促进实体经济融资成本稳中有降。

全国：调控政策井喷趋严

8月内楼市调主要集中在首都经济圈、长三角及珠三角片区，调控政策井喷趋严，主要包括限购限售加严，xuequ房整治，回迁房、法拍房整治，上海被传二手房三价合一等。在一城一策的基础上，住建部起主要监督作用，大力加强保障性住房建设力度。房地产调控对市场的影响尽显，二手房流通性走弱，成交量濒临腰斩，热门城市楼市降温明显，稳房价稳地价稳预期的长效机制不变，传统“金九银十”或面临挑战。

深圳：全面围堵小产权房交易漏洞

8月深圳发布文件要求严禁炒作小产权房、回迁房和安置房，一方面为了堵住限购漏洞，一方面也是为了降低回迁房村民预期，推动深圳旧改项目的落地，该文件的出台也将深圳楼市调控提到空前高度。深圳第二轮集中供地重启首次推出“三限双竞+摇号”方式，进一步强化“房地联动”引导楼市预期，提振房企拍地积极性的同时达到降房价的目的，新房价格下滑客观上将导致下半年观望情绪更加浓厚，然而从8月底深圳新房市场有明显回暖翘尾可以看出，即将到来的“金九银十”或将对冲部分楼市调控效果。

深圳商业银行房贷利率情况

目前深圳各大银行房贷正常接受业务申请、办理，住房贷款资格审核依旧严格。各大行房贷利率基本统一，首套利率上浮45BP，二套利率上浮95BP。各银行放贷额度较为宽松。

02 土地市场挂牌：共26宗 22宗居住用地恢复挂牌成交：无居住用地成交共26宗土地挂牌

8月深圳共26宗土地挂牌，其中22宗居住用地，4宗工业用地；挂牌面积共计103.9万平，剔除7月中止交易土地面积，环比↑27%。

8月深圳共7宗土地成交，3宗工业用地，2宗商业用地，2宗其他用地，无住宅用地成交，当月成交面积共计81.6万平，其中游乐设施用地占地面积53.3万平，占当月成交用地面积65%；7宗成交地块均以挂牌起始价成交，溢价率0%。

22宗居住用地恢复挂牌

8月深圳共22宗居住用地挂牌，其中20宗为商住+只租不售人才房，2宗为全年期自持的市场租赁住房，分别位于南山和龙华。

22宗居住用地均是7月中止交易后恢复挂牌的地块，恢复挂牌后，其中20宗下调最高限地价和最高溢价率，且首次推出“三限双竞+摇号”新制度。

深圳8月商住房楼面价及溢价率情况

02 新房市场新房住宅网签超五千套十一项目获批七项目入市公寓成交持续下滑豪宅连续两月零供应成交量大幅上升新房市场概览

8月新房住宅成交5885套，环比上升94.4%；成交面积63.6万平，环比上升121.3%。根据市场监测，8月11个项目获批，其中10个为住宅项目，推售面积39.3万平，环比下滑10.0%，无项目开盘售罄。光明区是供应主力，供应面积占比超四成，南山区成交居首，占总成交的三成以上。

8月一个公寓项目获批，位于龙岗区，共批售公寓506套，1.7万平，套数环比↓81.2%，面积环比↓87.3%。8月全市公寓共成交895套，环比↓13.6%；成交面积为5.2万平，环比↓10.7%，公寓成交均价下降0.8%至62285元/平。宝安和龙岗区分别成交1.27和1.26万平，为本月公寓成交主力，南山区成交均价120209元/平，环比上升25.4%，保持全市均价最高。

8月一手豪宅共成交2251套，环比上升441.1%；成交面积为27.52万平，环比↑399.2%。成交均价为112764元/平，环比↑3.5%。8月豪宅南山区成交面积占比最大，占全市成交的93.4%。南山区豪宅成交主要为华润城润玺一期、前海天境、半山臻境、深铁懿府为主，成交均价113725元/平。

住宅成交占比超八成

8月新房市场共网签7147套商品房，环比↑59.7%；住宅网签5885套，环比↑94.4%；豪宅网签2251套，环比↑441.1%；商务公寓网签895套，环比↓13.6%。

8月住宅成交占比82.3%，连续三个月回升，近六个月占比首次超过八成；商务公寓成交占比则连续三个月回落，占比12.5%；商办及其他占比降至5.1%，为今年最低。

新房市场网签套数超七千套

网签数据显示8月全市新建商品房共成交7147套，环比↓59.7%；成交面积为71.91万平，环比↑86.5%，成交量达到今年二月以来的最高。

十一项目获批七项目入市

中原研究中心监测显示，8月深圳新房批售项目11个，较上月增加3个，其中1个为深汕合作区商办项目；另外10个皆为住宅项目，分布以宝安、龙岗、坪山为主。

8月入市项目7个，与上月持平，其中6个住宅项目，无项目开盘售罄，整体开盘去化继续下滑，为今年最低值。

访客指数小幅回升

8月市场批售项目数量回升，开盘数量与上月持平，且开发商活动更为频繁，整体访客指数呈现缓慢上升趋势。上旬三项目获批，云科府、万科大都会热度尚可，访客指数小幅回升；至下旬，特别是月底，多项目集中拿证，市场访客指数进一步上升。但总体看，八月无热度特别高的网红盘，市场热度一般，访客指数依然低位运行。预计九月开始，开发商推盘意愿会大幅提高，访客指数有望继续回升。

新房住宅网签量上升超九成

新房住宅整体开盘去化不足5成

8月共6个住宅项目入市，无项目开盘售罄，整体开盘去化不足5成。

新房住宅去化时间下滑至3.6个月

截至2021年8月底，深圳全市新房住宅存量为164.4万平，环比↓9.9%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为3.6个月，较上月进一步下滑，降至历史低位。8月新房住宅10项目获批，但由于本月新房网签量高，存量下滑明显，去化时间也随之下滑。预计随着九月市场供应的大量增加，新房住宅存量及去化时间将止跌回升。

南山区成交量居首

从各区网签套数上看，南山区网签居首，网签1745套，环比上升539.2%；宝安区位居第二，网签1725套，环比上升314.7%；光明区第三，网签991套。

从各区变动看，仅光明、坪山、龙岗三区成交量上升，其余八区成交量皆下滑。其中，光明上升最为明显环比上升48.6%，网签52套。

光明区供应占比超四成

从十一区成交面积及占比看，南山、宝安、光明位居前三。南山区网签20.27万平，占比31.9%；其次是宝安区网签19.34万平，占比30.4%；光明区网签10.17万平，占比16.0%。

从十一区供应看，8月6住宅项目开盘，分别位于宝安、光明、龙岗、龙华、坪山、大鹏，总计供应面积39.32万平。其中，光明区供应16.62万平，占比42%，为云科府的供应；大鹏区供应占比18%，为满京华云曦的供应。

8万以上成交占比近七成

网签数据显示，8月高价段成交占比大幅上升，而其他价段成交占比都出现明显下滑。其中，8万以上成交占比达69.6%，上升40.6%，主要是华润城润玺一期、前海天境花园、半山臻境、深铁懿府等项目的成交。4万以下成交占比下滑12.7%至4.1%；4-6万成交占比21.5%，下滑21.2%。

从成交面积段看，60-90平成交占比大幅下滑32.7%，为19.1%；90-144平成交占比75%，上升了30.1%，主要为华润城润玺一期、前海天境花园、星河天地三期的成交。

6万+成交占比超七成

8月网签住宅项目共76个，其中有6万+成交记录的楼盘有27个。

8月新房住宅6万+楼盘共成交4221套，占全市成交套数的71.7%；6万+楼盘成交总面积为47.3万平，环比上升302.5%，占全市成交面积的74.3%。6万+楼盘中华润城润玺一期、前海天境花园、尖岗山壹号花园、半山臻境等为成交主力。

华润城润玺一期网签套数居首

8月网签数据显示，华润城润玺一期网签680套，位居住宅成交套数TOP10榜首，其次是勤诚达正大城、前海天境花园。8月网签套数TOP10项目中，南山占据5个，光明、宝安各2个，罗湖1个。

8月住宅成交套数TOP10共成交4350套，占全市成交套数的73.9%。

华润城润玺一期成为网签金额第一

8月华润城润玺一期项目网签金额达到105.3亿元，成为住宅项目成交金额第一。前海天境花园、半山臻境分别位居二、三位。成交金额TOP10榜单中，4个项目均价在10万以上，4个均价超8万。

8月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计455.9亿元。

华润网签面积位居榜首

8月华润凭借华润城润玺、华润置地笋岗中心、万樾府等项目，网签9.4万平，位居开发商成交面积TOP10榜首，其次是龙光、深圳地铁。
8月TOP10开发商成交面积共计54.3万平，占全市成交面积的85.3%。

华润获得开发商成交金额冠军

8月网签数据显示，华润成交金额达到115.5亿元，获得开发商成交金额排行榜冠军，龙光、深圳地铁分别位列二三位。

8月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计499.7亿元。

公寓成交均价基本持平

8月仅一个公寓项目获批，共批售公寓506套，1.7万平，套数环比↓81.2%，面积环比↓87.3%。

网签数据显示，8月全市公寓共成交895套，环比↓13.6%；成交面积为5.2万平，环比↓10.7%，公寓成交均价下降0.8%至62285元/平。

仅龙岗区有新增供应

8月仅龙岗区有公寓供应。宝安和龙岗区分别成交1.27和1.26万平，为本月公寓成交主力，其次是罗湖与福田区，分别成交0.61万平、0.60万平。

8月南山区成交均价120209元/平，环比上升25.4%，保持全市均价最高。福田区成交均价环比上升10.9%至113669元/平。仅光明、深汕合作区成交均价在4万以下。

总价100万-300万公寓成交套数占比超七成

8月45平-60平面积段成交套数占比增加9.4%，其他面积段成交套数占比有所下降。

100万以下，100万-300万以及1000万以上总价段都有不同程度的上涨，总价100万-300万公寓成交套数占比超七成且涨幅最大，300万-600万、600-1000万总价段成交套数占比下跌。

TOP10榜单中仅一项目成交量过百

8月公寓项目成交量TOP10榜单中，仅佳兆业时代大厦项目成交量过百，共成交103套。龙岗、宝安各占三席，罗湖、光明、龙华、深汕各占一席。

成交量前十的公寓项目合计成交517套，占本月公寓成交总数的57.77%。

岗厦天元花园位居成交金额榜首

网签数据显示，8月岗厦天元花园以5.26亿元的金额位居成交金额榜首，其次是恒裕金融中心。

成交金额前十的项目中，福田、南山、龙岗、宝安、罗湖区均占两席。

无豪宅项目获批无豪宅项目开盘

8月无豪宅项目获批，无豪宅项目开盘。

8月一手豪宅共成交2251套，环比上升441.1%；成交面积为27.52万平，环比上升399.2%。

成交均价为112764元/平，环比↑3.5%。

住宅类豪宅成交占比超九成

从区域来看，8月南山区豪宅成交面积占比最大，南山区一手豪宅成交2125套，成交面积为25.72万平，占全市成交的93.4%。南山区豪宅成交主要为华润城润玺一期、前海天境花园、半山臻境、深铁懿府花园为主，成交均价113725元/平。宝安区一手豪宅成交110套，成交面积为1.36万平，面积占全市比重为4.9%。宝安区的成交主力为和樾府、大悦城天玺壹号，成交均价92363元/平。

分类型来看，本月住宅类豪宅的网签量为26.45万平，占比为96.1%，住宅类豪宅成交主力为华润城润玺一期、前海天境、半山臻境、深铁懿府等。公寓类豪宅本月共成交1.04万平，占比为3.8%，公寓类豪宅的成交主力为深圳中心天元、恒裕深圳湾。别墅类豪宅成交0.03万平，占比0.1%，为深汕合作区的深汕纯水岸花园成交。

华润城润玺一期占据千万豪宅榜首

本月一手千万豪宅共成交2239套，占豪宅总成交套数的99.5%。

千万豪宅中，，南山区的华润城润玺一期网签680套，位居8月千万豪宅成交量榜首；前海天境花园、半山臻境分居二三位。千万豪宅成交TOP5中全部为南山项目。

1000-2000万豪宅占比超九成

网签数据显示，8月仅1000-2000万价段成交占比上升，其余三个价段成交占比都有所下滑。其中，1000-2000万成交占比最高，达95.1%，提升5.9%；此价段内华润城润玺一期、前海天境、半山臻境、深铁懿府等项目为成交主力。而1000万以下价段成交占比下滑至0.5%。

中原研判：

8月底开始，开发商活动愈加频繁，入市意愿大幅提高。预计九月新房市场供应将大幅提高，迎来今年供应高峰，部分热点楼盘也将入市，市场有望聚焦新房。

03 二手住宅二手房在售房源增加4.5%全市过户套数持续下滑宝安区成交套数跌幅最大议价空间升至4%四房及以上户型成交占比近三成二手市场概览

本月二手住宅过户套数为2043套，环比下滑20.1%。成交面积为19.5平，环比下滑18.7%。截至8月，2021年深圳二手住宅月均过户套数仅为4130套，较去年月均成交量下滑了48.0%。本月各区成交量普遍下滑，宝安成交套数环比下滑30.9%，下滑幅度最大。

从实时市场来看，或受推行大学区制消息的影响，市场供应量大幅增加。二手住宅市场观望情绪进一步加重，本月客带看指数持续下滑，本月二手住宅客带看指数进一步回落36%至87.7。本月实时成交量持续低迷。本月高总价的大户型为成交主力，从成交总价段的分布来看，1000万以上价段成交超两成。户型方面，4房及以上户型成交占比达29.0%，占比最大。

二手房在售房源增加4.5%

春节后深圳二手房在售房源呈上升趋势，本月全市二手房在售房源为29583套，环比上升4.5%。

各区在售房源套数上升

本月龙岗二手房在售套数为10018套，占全市供应量的33.9%，位居首位。宝安区在售套数为5883套，供应量位居第二。

从涨跌幅来看，各区在售套数都出现上升，其中罗湖环比涨幅最大，为9.2%。

0-10年楼龄二手房供应量最大

从楼龄来看，0-10年的二手房供应量最大，供应占比为32.4%。从环比变化来看，楼龄在15年之内的二手房供应占比都有所下滑，楼龄在15年以上的二手房供应占比都有所上涨。

1房和3房供应占比上升

从面积段来看，60-90平住宅供应量最大，为41.1%。45平以下住宅供应占比环比上升0.4%至10.6%，供应占比增幅最大。

户型方面，本月1房和3房供应占比上升，1房户型供应占比环比上升0.4%至14.2%，3房户型环比上升0.3%至35.9%。

全市过户套数下滑两成

本月二手住宅过户套数为2043套，环比下滑20.1%。成交面积为19.5平，环比下滑18.7%。

截至8月，2021年深圳二手住宅月均过户套数仅为4130套，较去年月均成交量下滑了48.0%。

宝安区成交套数跌幅最大

龙岗依然是全市成交套数最大的区域，成交套数为616套，占全市成交的30.2%。

从环比变动来看，各区成交量普遍下滑，宝安成交套数环比下滑30.9%，下滑幅度最大。

客带看指数下滑幅度超三成

本月二手住宅客带看指数进一步下滑36.0%至87.7。

议价空间稳定在4.0%

8月二手住宅议价空间为4.0，较上月增加了1.4个百分点。

0-10年楼龄的住宅成交占比超四成

从楼龄来看，0-10年的二手住宅最受欢迎，占比稳定在41%。
本月10-15年楼龄的住宅成交占比涨幅最大，本月环比上升7%至20%，位居第二。

投资占比持续下滑

本月非深户成交占比下滑3.3%至27.3%。本月投资占比继续回落2.7%至21.2%。

一千万以上价段成交超两成

本月二手住宅套均总价为918万元，环比上升29.2%。

从成交总价段的分布来看，本月1000万以上价段和350万-500万价段以21.8%的成交占比位居并列第一。从占比变动来看，本月1000万以上价段成交占比上升6.2%，涨幅最大。

4房及以上户型成交占比近三成

从面积段来看，60-90平住宅成交占比为35%，依然最受欢迎。本月144平以上住宅成交占比环比上升8%至20%，涨幅最大。

户型方面，本月4房及以上户型成交占比环比上升12%至29%，成交占比最大。

中原研判：

本月二手住宅过户套数下滑20%，过户量为2043套。从实时市场来看，住宅网签量再度下滑，近期二手住宅过户量或出现进一步下探。

02 租赁市场本月租金微升盐田区租金涨幅最大

龙岗租赁套数占比达23%

租金微升0.3%

根据深圳中原研究中心监测显示，8全市住宅租金为72.4元/平·月，环比回升0.3%。

租金回报率微涨至1.08%。

盐田租金涨幅最大

南山依然是全市租金最高的区域，为112.7元/平·月。

福田和罗湖租金水平下滑，其他区域租金上升，盐田租金环比上升2.42%至64.2元/平·月，租金涨幅最大。

南山租赁占比涨幅最大

龙岗区是唯一一个租赁占比超两成的区域，本月租赁占比为23.1%。

从环比变动来看，本月南山、龙岗和宝安租赁成交占比出现上升，其他区域租赁成交下降。南山租赁占比上升2.0%，涨幅最大；福田和盐田租赁占比下降1.6%，跌幅最大。

2房租赁占比升幅最大

3房依然是最主流的租赁户型，本月成交占比为37.9%。
本月2房及3房户型租赁占比上升，其他户型租赁占比下滑。本月2房户型成交占比上升0.9%，涨幅最大。

中原研判：

本月受毕业季租房需求及开学前租房需求的影响，租赁市场活跃度较高，租金水平也出现微升。预计后期租赁活跃度会逐渐下滑。

04 商办市场商业市场一手成交面积微跌，二手成交面积下降两成办公市场一手供需皆下滑商办市场概览

8月共有4个商业项目获批，批售商业306套，环比↓8.7%，共批售商业面积4.74万平，环比↑106.8%。网签数据显示，8月一手商业共成交92套，环比↑48.4%，共计成交0.55万平，环比↓0.5%。8月光明区一手商业成交1698平，占比31%，占比最大。福田区、罗湖区、大鹏新区和深汕区均无一手商业成交。宝安区二手商业成交6607.6平，占比30%，占比最大。

8月仅一个办公项目获批，为深汕合作区的绿地商务中心二期，套数为426套，环比↓66.7%，面积为5.17万平，环比↓57.7%。网签数据显示，8月深圳一手办公成交145套，环比↓9.9%；成交面积为1.21万平，环比↓5.4%。 8月南山区一手办公成交5743.7平，为全市成交面积最大的区域。8月深圳二手办公类物业成交87套，环比↓34.6%；面积合计1.0万平，环比↓22.4%，二手办公套均面积上升至115.1平。福田区二手办公成交4750.21平，占全市成交面积的47.4%。