谢逸枫：业主出售转出租！13城二手房指导价冰封二手房市场

文/谢逸枫

一二手房双向调控正式来临，房价进入政府、政策定价时代，与市场化的价格机制越来越远。最让人不可思议的是二手房市场迎来史无前例的价格管控，存量住宅市场的规则正在发生巨变，目前13城市已迈入政府、政策定价二手房时代。

深圳发布二手房指导价之后，随即东莞、无锡、成都等城市跟进。目前已建立二手房指导价机制的13个城市，包括深圳、上海、广州这三个一线城市，东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥这6个二线城市，及三亚、绍兴、衢州、金华这4个三线城市，预计未来更多城市加入。

如今的二手房市场波动比较大，政策调控力度空前绝后，管制的动作较大，对某些改善的家庭造成误伤。如果是刚需家庭（首次的），可以考虑入手新房。如果改善置换且着急入住的话，还是要谨慎上车，除非是已经卖掉原来的房屋的，可以出手购买好的二手房。

通过二手房参考价格可以提供房贷参考基准，提供交易税费的参考基数。因此，二手房价格指导就是控制放贷，控制成交价格。在经历上半年的火热行情后，13城市二手房市场在上月遭到了正面打击。二手房中介瞬间遭遇低谷，业主出售转出租，或者是暂时不卖房，或者是降价卖房。

二手房指导价威力尽显，堪称一剑封喉。值得注意的是部分城市楼市大环境的影响因素，除  了二手房交易指导价，还有银行贷款按照二手房交易指导价的助攻、教育政策的围击、交易平台不甘其后（个人房屋自助交易平台）。

杭州在风口浪尖之际上线了“房屋交易平台”，二手房市场不断在降温，中介在动荡的市场里，处境更加艰难。交易平台的上线好处可以确定真实房源、防止房屋价格虚高之外，对房价的稳定也起到了比较大的作用，同时整顿了中介行业，减少炒房客的炒房行为。

房地产市场走势看政策，短期看政策、中期看政策、长期还是看政策，政策的核心是需求、信贷，管住需求、信贷，短期房价肯定跌。包括杭州的打新摇号、外地落户养房票打新，到北京开始限制离婚购房，这些都是过去十年房地产调控的漏洞。

传统的销售旺季“金九银十”已经到来，二手房楼市进入了“寒冬腊月”一样，业绩惨淡。深圳2021年8月的二手房成交量创下了10年来新低，这个月仅成交2043套，去年8月，成交数量高达11322套。

上海两个月内4次发布楼市新政。从发布的政策力度及频次看，今年下半年以来，上海在两个月内已接连出台4次新政促进房地产市场平稳健康发展。7月9日起，上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

7月23日，住房赠与纳入限购。7月24日开始，上海首套房贷利率将从4.65%调整至5%，增加了35基点，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，增加了45基点。8月6日，房贷新标准，上海自今日起，申请贷款金额，将参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三者孰低作为贷款申请房价标准。

链家控数据显示，8月上海共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度的下跌。成交金额574亿元，环比下降30%，同比下降44%。同策好房数据显示，8月2日－29日的四周内，上海二手房成交均价分别为39119元/平方米、38586元/平方米、38051元/平方米、37201元/平方米，整体呈下行态势。

中原地产数据显示，“三价就低”政策执行后，8月上海二手住宅仅成交1.8万套，环比下跌24.3%，同比下跌39.6%。从中原价格指数来看，8月为680.6，环比下跌1.7%，是这轮行情以来第一次出现环比下跌。目前已有不少业主预期下滑主动调低房屋总价。

上海二手房市场，终于出现了拐点。上海二手房市场降温明显，8月上海二手房成交规模整体下降21.7%。最主要的原因是卖家的预期价格不能通过核验，导致市场供应量减少。信贷额度紧张。三价就低审核房贷影响，首付比例上升误伤了部分的刚需群体。

目前机构给出的核验价格基本是真实成交价格的6-7折，折价部分只能增加到买家的首付里面，这就相当于首付比例超过5成（首套房），二套房首付可能要达到8-9成。换句话说，受政策影响的在途交易者大多都面临50-200万的资金缺口，巨压之下，已有买家被迫选择违约。

8月6日起，上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，以“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。一般来说，网签合同价由买卖双方协商而定，达成一致意见后在网上房地产进行在线合同签约的价格。

涉税评估价则由符合条件的评估公司按规评估，是确定税基的标准。银行评估价作为银行向卖房者发放贷款的基准，由其信任的评估公司给出所交易房产的资产价值。由于“三价”之间存在偏差，二手房市场的“阴阳合同”时有出现，为避税做低房屋总价，为减少首付故意做高房屋总价。

数据可以很明显的呈现出一个信号，二手房市场处境不容乐观。根据易居研究院监测13个城市，在8月份二手住宅成交量约为5.7万套，环比大跌17.9%，同比暴跌36.6%；年初累计成交量同比增长7.6%，增速相比7月收窄8.5个百分点。

二手房史无前例的楼市价格管控一触即发。随着国内部分热点城市逐步进入存量房时代，二手房市场管理愈发重要。考虑新房限购、限贷、限签、限售、限价等传统调控手段难以平抑二手房市场热度，二手房市场亟待规范。因此，才会出现二手房指导价。

此前各地楼市调控政策主要通过限购、限贷、限签、限售、限价等措施调控新房价格，不同于政府可以在新房预售证获取、土地出让环节限制新房售价。而二手房所有权在于居民，无法通过上述政策限制其挂牌、成交价格，新房限价往往导致热点城市出现一二手楼盘倒挂。

目前深圳、无锡、成都、东莞、宁波、西安、三亚、上海、绍兴、金华、衢州、合肥、广州已经出了二手房指导价。预计未来会有更多的一二线城市、核心三四线城市出台二手房指导价。按照8月住宅二手房挂牌价上涨幅度高的城市，达到43个。

按照8月住宅二手房挂牌价的房价同比上涨城市看，上涨幅度大的城市为潮州49.72%、泉州33.35%，其次是马鞍山26.08%、杭州市25.83%、宁德24.58%、海口23.38%、石嘴山市21.48%、盐城21.24%、嘉兴20.64%、淮安19.02%。

再次是榆林18.84%、咸阳18.05%、商洛16.86%、湖州15.87%、德州15.83%、伊川14.61%、克拉玛依14.45%、莆田14.45%、乌海14.34%、西宁14.19%、酒泉14.9%、绵阳14.37%、连云港13.99%、铜川13.31%、南京13.15%、龙岩12.78%、汕头12.67%、临夏12.46%、枣庄12.36%、乌鲁木齐12.19%。

最后是固原11.98%、双鸭山11.97%、徐州11.96%、济宁11.55%、丽水11.48%、忻州11.13%、临汾11.04%、聊城10.88%、鹰潭10.64%、吕梁10.47%、北京10.11%、重庆10.78%、珠海9.56%。毫无疑问，未来二手房指导价出台的城市，预计新增43个城市。