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四个维度推演房市的终极逻辑!想要尽快卖房,只有这两种方式

李宇嘉

李宇嘉 地产

2021.9.13 10:59浏览:3215

建业求援,引发广泛关注。表面看是汛情、疫情叠加的影响,但背后则是,它深度介入河南省各个城市建设投资,为亿万河南人打造“美好生活”,在省市政策红利常态化眷顾下,经济、社会和道德责任都很沉重,顶着“深爱着中原这片大地‘河南王’”这顶帽子,承担很多不属于它的责任和义务。


01 . 

 

求救语吓人,“重大风险和危机”与“请求帮扶救援”。真的到了这个地步?


恳请尽快偿还地方政府“多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项”逾50亿元。这是建业向河南省政府提出的几点请求的“第一点”,也是最重要一点。2020年建业地产净利润,也才21亿元。



1994-2012年,建业足球、建业教育、建业商业、建业酒店、建业绿色基地等等,板块相继完善,已形成了地产、物业、筑友、农业等不同的十三大业务板块。战略上,这是竞争新蓝海,但全产业链和大服务体系搭建的越完善,事实上是责任链条的延长和责任边界的泛化。

 

这样做的结果,就是对房地产依赖加深,事实层面的“大而不倒”,以至于每一次自上而下的楼市调控决策,地方执行层面都会有意削减和消解,因为越到底层,调控的动力越弱。国家决意要挥别旧模式,就必须要收缩地产,这是2016年以来的事情。但在这个过程中,收缩与“三稳”的战略,在地方理解和落实层面造成了妥协,给市场传达了难以收缩的残酷现实。

 

于是,开发商的销售规模越来越大,像建业这样的内地省域开发商,也能做到“千亿房企”。但是,2020年以后,收缩的决心无比大,高层做的最重要的一件事情,就是在金融层面建立楼市长效机制,即对银行、购房者、开发商建立融资定向约束。针对性和效果是史无前例的。

 

02 .


重要的是,这种融资约束,并不是周期性的资金流入限制,熬过去了就胜利了,而是房地产彻底的“去金融化”。当然,这种约束会动态适调和微调,但不会像过去那样“冬去春来”,盛宴一次又一次,徜徉其中,乐此不疲。对过去用杠杆冲上来的千亿房企,是史无前例的冲击。

 

一大批龙头房企陷入困境,大家也都看到了。就像融创孙宏斌所说的,“除了我们,都有可能暴雷”。所以,即便是一省的地产老大,“三道红线”中两个指标是健康的,也是难以承受之重。

 

地方政府多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项逾 50 亿元,相当于建业2年多的净利润,可见嵌入之深。背后有河南省棚改、新型城镇化、脱贫攻坚、乡村振兴等过程中的深度参与,既成就了企业弯道超车,也让企业从一家单纯的开发商,逐渐演化为区域开发的运营商。对企业而言,转型貌似是成功的,但多数民生工程事实上靠地产买单,这才是问题的关键。


从数据看,今年的楼市还在高位运行,大家还比较滋润,百强房企销售业绩还能保持20%以上的增速。但过去几年高举高打,“上规模、冲千亿”,以及在区域开发上的深度介入,与公共设施开发的深度捆绑,光鲜的业绩背后,就是杠杆同比跟上。而且,这种模式已经预留了未来还要继续加杠杆、继续上规模的政策预期。一旦杠杆暂停了,窘境就会全面暴露。


对于河南这样的内陆人口大省来说,过去20年,棚改、返乡置业、新型城镇化、“大郑州”都市圈建设、郑汴一体化等等,一个接续一个的规划红利,催生了楼市一波又一波的热潮。但是,全省没有人口净流入的情况下,能买房的满打满算,也就是这么多淳朴的河南老乡。


再好的宴席也有散的时候,当棚改迅速降温,当大郑州的二手房都开始要大面积降价时,楼市的动力突然间就使不上劲了。本地开发商受到的冲击无比巨大,一场大雨、一场疫情,将问题全面暴露。


03 .


楼市“去杠杆”的长效机制,在宏观层面,就是压降资金流入地产的规模和比例。9 月 7 日,银保监会发言人给出一组数据:截至7月末,房地产融资呈现“五个持续下降”,这和6月份的表述是一致的。可见,流入中小微的资金要增加,流入地产的要减少,这是必达的目标。

 

在微观层面,定向爆破、各个击破:落实到开发商,就是“三道红线”;落实到银行,就是贷款集中度;落实到信托和理财,就是涉房规模“只增不减”;落实到购房者,就是全口径的杠杆限制。这意味着,过去那种偷梁换柱、移花接木的融资术,很费劲了,或者干脆搞不下去了。

 

问题是,这个时候不管哪个城市,住房价格和成交量,都到了历史最高位。就像不断加大承载负荷的机组齿轮,每一次加码,都必须要用更强的马达、更高伏的电压,才能让其运转起来一样。对楼市来说,如果没有更强的杠杆驱动,超高位的“量和价”根本难以支撑对方,循环不起来。

 

当前,除了用“价格倒挂”这样的“电击疗法”刺激需求,整个楼市的交易节奏全面放缓。这在二手房市场表现的最明显。易居研究院监测数据显示,7月13个重点城市二手住宅成交量约为6.0万套,环比大跌17.9%,同比暴跌约36.6%,年初累计成交量同比增速为7.6%。


来源:易居研究院


热点城市二手房交易量普遍暴跌40%左右,挂牌量又回到历史最高位了。严打学qu房炒作,祭出参考价(控制杠杆率),二手房利率上浮、“停贷潮”到处上演。一揽子调控举措,既抓住了学qu房这个二手房涨价预期的牛鼻子,又控住了杠杆。二手房市场从最坚挺处撕开一道口子,挂牌价正在高位回落。毫无疑问,这是对前几年杠杆推动下的泡沫化的一次清算。


04 .


目前,就全国范围来看,存量房产正在变成一个低效率的、流动效率正在降低的平庸资产。我们手上的房子,“有价无市”的局面正在到来,没有在杠杆上再次妥协,可能要半年到一年以上才能卖得掉。


如果要尽快交易掉,只有两种方式:一是“割肉”,即大幅度降价;二是给中介平台更大的促成交易的撮合佣金。即便如此,有很多房子还是不得不被迫持有在手上。

 

一般来说,我们都是在楼市高温行情时期,更愿意入场购房。那个时候,交易情绪高涨,也容易加杠杆,房子是高流动性的资产,交易频率很高。当前,房价还在超高位,而支撑交易情绪和交易实现的杠杆,突然开始撤了,交易情绪迅速走低,房子的流动属性迅速走低。

 

于是,行情好时积累下来的溢价,开始一点一滴损耗掉,表现在交易周期拉长、交易意愿降低、交易成本增加(比如交易佣金)。即便价格并没有降低,考虑到按揭成本、交易成本、机会成本,房产再上市的收益,可能索然无味了。恍然大悟想去交易,发现找不到交易对手。


很多人说,楼市持续下滑,各方都受不了啊!确实受不了,现在杠杆收紧了,就已经有点血雨腥风的感觉了。对楼市的调控,与处理平台垄断、资本无序和娱乐圈“饭圈”一样,就是要革除这样一种扭曲:即以广大苍生承担巨额成本,以满足少数人享受资本盛宴上纸醉金迷的生活。

 

也就是说,要解决人和资本的矛盾,解决贫富差距、发展不平衡的差距。该说的都说了,如果资本还是那么逐利,还想躺着赚钱,徜徉资本红利,不顾一切涌向房地产,都是自己选择的结果,大家都是经济主体,各负各的责任。列祖列宗面前,千秋史笔在后,那个份上就怪不了谁了。

 

商品房市场还会历史最高位上徘徊,这是转型的需要,但房价涨幅会得到比较严格的控制,交易的成本会变得越来越高,投资收益其实是不划算的。这时候,如果你还忘不掉躺着赚钱的感觉,摆脱不掉纸醉金迷的生活,这时候就是你咎由自取了,给转型做分母贡献吧!

 

包括你在内,绝大多数人逐渐地认识到,房地产是低效资产了。但想把过去存量的房产卖掉,转移到高效的资产,发现卖不掉。这时候,房地产才成为真正的“冻产”了。对个人来讲,这是巨大的损失,但对于共同富裕、内循环,你是做了贡献的。时代的一粒尘埃,落在个人的头上就是一座大山。



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